TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01638 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2KN

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. MARCQ INVEST

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CONFORT BIEN ETRE DETENTE, venant aux droits de la société SOMOREL

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Janvier 2025

ORDONNANCE du 11 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2020, la SAS Marcq Invest a consenti à la SARL Somorel aux droits de laquelle vient la SASU Confort Bien Etre Détente (acet de cession du fonds du 13 mai 2022) un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7] [Localité 6] (59), [Adresse 5] , pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 2020 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par mois et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 3600 euros.

Les loyers étant impayés, la SAS Marcq Invest a fait signifier le 19 juillet 2024 à la SASU Confort Bien Etre Détente un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, lequel a été dénoncé par acte du 24 juillet 2024 au cédant, la SARL Somorel.

Par acte du 14 octobre 2024, la SAS Marcq Invest a fait assigner la SASU Confort Bien Etre Détente, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires, formant des demandes in solidum avec la SARL Somorel (qui n’est pas dans la cause).

Par conclusions signifiées à la SASU Confort Bien Etre le 26 décembre 2024, la SAS Marcq Invest forme les prétentions suivantes :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1103, 1224 et 1728 et suivants du code civil,

Vu le contrat de bail régularisé le 15 décembre 2020 et l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 13 mai 2022,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 juillet 2024 et dénoncé le 24 juillet 202 à la SARL SOMOREL en qualité de cédant,

Vu l’assignation signifiée le 14 octobre 2024

Vu la radiation par suite de cession complète d’activité,

— Constater la résiliation du bail régularisé le 15 décembre 2020 à compter du 19 août 2024 date d’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer signifié le 19 juillet 2024.

— Constater le départ du locataire la SAS CONFORT BIEN ETRE DETENTE et la restitution des clés intervenue le 27 septembre 2024.

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la charge de la SAS CONFORT BIEN-ETRE DETENTE et la SARL SOMOREL en qualité de cédant à la somme de 1.398,33 € HT, soit 1.677,99 euros TTC, outre une provision mensuelle pour charges de 124,66 euros HT, soit un total de 1.802,66 euros TTC, conformément aux termes du contrat de bail.

— Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer prévu dans le contrat de bail.

En conséquence,

— Condamner la SAS CONFORT BIEN-ETRE DETENTE au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1.677,99 euros TTC à titre de provision, outre les charges, frais et accessoires suivant une provision mensuelle de 124,66 euros HT, soit un total de 1.802,66 euros TTC, et ce à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 27 septembre 2024.

— Condamner la SAS CONFORT BIEN-ETRE DETENTE à payer à la SAS MARCQ INVEST la somme provisionnelle de 24.849,82 euros au titre des loyers, charges, frais, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée suivant décompte en date du 27 septembre 2024.

— Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 1.600 euros restera acquis intégralement à la SAS MARCQ INVEST conformément à la clause DEPOT DE GARANTIE contenue dans le contrat de bail.

— Condamner la SAS CONFORT BIEN-ETRE DETENTE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 juillet 2024 et sa dénonciation intervenue le 24 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 14 janvier 2025, pour y être plaidée.

A cette audience, la SAS Marcq Invest représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SASU Confort Bien Etre Détente n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que le créancier inscrit soulève l’inopposabilité de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SAS Marcq Invest justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 17 octobre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 19 du bail).

Le commandement de payer la somme en principal de 21424,77 euros, délivré le 19 juillet 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 19 août 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur a quitté les lieux le 27 septembre 2024.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SASU Confort Bien Etre Détente après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SAS Marcq Invest, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SASU Confort Bien Etre Détente au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux intervenue le 27 septembre 2024, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SAS Marcq Invest justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SASU Confort Bien Etre Détente a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 24849,82 euros, selon décompte arrêté au 27 septembre 2024, terme de septembre 2024 prorata temporis inclus, au paiement de laquelle la SASU Confort Bien Etre Détente sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SASU Confort Bien Etre Détente qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Marcq Invest, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 19 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 15 décembre 2020, portant sur les locaux situés à [Localité 8] (59), [Adresse 5] ,

Constatons la restitution volontaire des lieux le 27 septembre 2024

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 aout 2024 et jusqu’au 27 septembre 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SASU Confort Bien Etre Détente au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SASU Confort Bien Etre Détente à payer à SAS Marcq Invest la somme provisionnelle de 24849,82 euros (vingt-quatre mille huit cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-deux centimes), selon décompte arrêté au 27 septembre 2024, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 prorata temporis inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la SASU Confort Bien Etre Détente à payer à la SAS Marcq Invest la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SASU Confort Bien Etre Détente aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 juillet 2024 ,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET