TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00286 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZH2A

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

La SCI [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

Mme [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Patrick FEROT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mai 2025

ORDONNANCE du 03 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 30 novembre 2023 par Me [L] [D], Notaire à Denain (59), la SCI [Adresse 1] a consenti à Mme [F] [K] un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 47.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, à compter du 1er avril 2024, outre provisions mensuelles pour charges de 308,33 euros et versement d’un dépôt de garantie de 11749,98 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI [Adresse 1] a fait signifier le 18 décembre 2024 à Mme [F] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 19 février 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

— Déclarer la demande de la SCI [Adresse 1] recevable et bien fondée, et en conséquence :

— Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision :

A titre principal,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial en date du 30/11/2023 liant les parties,

— Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [K], ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, conformément aux clauses du bail, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] des loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 52 145,98 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction

du montant qui sera fixé par le Juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 10 016 euros HT, TVA en sus, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés, outre les charges, conformément aux clauses du bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés ;

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

— Ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, conformément aux clauses du bail ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement des intérêts judiciaires ;

— Ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail.

Vu l’article 1343-2 du code civil,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.

A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible, il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire,

— Dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, conformément aux clauses du bail, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [F] [K] au paiement à la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 10 016 euros HT, TVA en sus, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, de la date de résiliation de bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 1] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance, y ajoutant que l’assignation au fond en opposition à commandement prétendument délivrée n’a jamais été placée.

Mme [F] [K] représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

— Juger que la concluante a délivré, le 6 février 2025, une assignation au fond pour voir obtenir la suspension de la clause résolutoire.

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse quant a la demande initiée devant les juges des référés par la SCI [Adresse 6],

— La renvoyer à mieux se pourvoir.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la contestation tirée de l’incompétence du juge des référés

Dès lors qu’en application des dispositions de l’article789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, exclusivement compétent, à l’exclusion de tout autre formation du tribunal, notamment pour allouer une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ou ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, le juge des référés saisi postérieurement est incompétent, sous réserve toutefois, que le litige qui lui est soumis soit identique à celui porté devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, si Mme [F] [K] justifie avoir fait délivrer une assignation devant les juges du fond du tribunal judiciaire de LILLE, le 06 février 2025, aux fins d’obtenir la suspension du commandement de payer et des délais de paiement sur vingt-quatre mois, il n’est cependant justifié ni du placement de cette assignation et en conséquence de la saisine de la juridiction du fond, ni de la saisine du juge de la mise en état, après l’audience d’orientation.

En l’absence de ces éléments, le juge des référés demeure compétent pour apprécier les demandes formulées par la demanderesse et la défenderesse.

La contestation est dépourvue de sérieux et la demande de Mme [F] [K] sera écartée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 14 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 42821,98 euros, délivré le 18 décembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 18 janvier 2025, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Mme [F] [K] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [Adresse 1], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Mme [F] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI [Adresse 1] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que Mme [F] [K] a cessé de payer les loyers, dépôt de garantie, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 65069,98 euros, selon décompte arrêté au 12 mai 2025, terme du 2ème trimestre 2025 inclus, au paiement de laquelle Mme [F] [K] sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Les intérêts échus, dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation seront capitalisés.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [K] qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Disons que l’exception d’incompétence soulevée par Mme [F] [K], au profit du juge du fond, n’est pas sérieuse,

Constatons l’acquisition à effet du 18 janvier 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 30 novembre 2023, portant sur les locaux situés à [Adresse 7],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [F] [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 janvier 2025,

Condamnons à titre provisionnel Mme [F] [K] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Mme [F] [K] à payer à SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 65069,98 euros (soixante cinq mille soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix huit centimes), selon décompte arrêté au 12 mai 2025, dépôt de garantie et loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du 2ème trimestre 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus

Disons que les intérêts échus, dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation seront capitalisés, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale

Condamnons Mme [F] [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [F] [K] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 décembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET