TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01789 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4B4

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. TERREA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LJA BUREAUTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 28 Janvier 2025

ORDONNANCE du 25 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 28 septembre 2022 par Me [P] [B], Notaire à [Localité 7] (59), la SAS Terrea a consenti à la SAS LJA Bureautique Services un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 9], lots n°1, 101 à 105, 157à 161, pour une durée de neuf années à compter du 28 septembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 41500 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 70 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 3458,33 euros.

Les loyers étant impayés, la SAS Terrea a fait signifier le 11 septembre 2024 à la SAS LJA Bureautique Services un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 30 octobre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 28 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SAS Terrea représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu les articles L.145 et suivants du code de commerce,

Vu le commandement de payer en date du 11 septembre 2024,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 octobre 2024,

— Condamner la SAS LJA BUREAUTIQUE SERVICES à payer par provision à la société TERREA la somme de 17.658,05 euros correspondant à l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, dû au 21 janvier 2025 (somme à parfaire au jour des plaidoiries), avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— La condamner à payer par provision à la société TERREA une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises, soit 4.234,00 euros et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués sis au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au sein de la copropriété sise au [Adresse 3], à [Localité 10], lots n°1, 101, 102, 103, 104, 105, 157, 158, 159, 160 et 161, de la SAS LJA BUREAUTIQUE SERVICES ainsi que tous occupants de son chef avec l’aide d’un huissier pouvant se faire assister au besoin d’un serrurier et de la force publique,

— La condamner à payer à la société TERREA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 (188,97 euros), l’état de d’inscription sur fonds de commerce et de levée d’un extrait Kbis (68,63 euros).

La SAS LJA Bureautique Services représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu les dispositions des articles L145-37 et suivants du code de commerce ;

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

Vu les pièces produites ;

— Constater, dire et juger que les causes du commandement de payer du 11 septembre 2024 ont entièrement été réglées ;

En conséquence,

— Débouter la SAS TERREA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire avec effet rétroactif à compter du 12 octobre 2024 jusqu’à l’expiration du délai accordé à la société LJA BUREAUTIQUE SERVICES pour régler les causes du commandement ;

— Accorder à la société LJA BUREAUTIQUE SERVICES les plus larges délais de paiement, soit sur 24 mois, pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges réclamé par le bailleur ;

En tout état de cause,

— Condamner la SAS TERREA à payer à la société LJA BUREAUTIQUE SERVICES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de la présente procédure, en ce compris l’état d’inscription sur fonds de commerce et la levée d’un extrait Kbis (68.63 euros)

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

Par note en délibéré autorisée du 30 janvier 2025, le bailleur a confirmé l’encaissement d’un règlement de 4234 euros, le 27 janvier 2025 et indiqué que la somme restant due s’élève à la somme de 13424,05 euros.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SAS Terrea justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 18 du contrat).

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoque la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, sans lui laisser le temps de régulariser des rejets de prélèvements, alors que les causes du commandement de payer ont été régularisées.

Le bailleur s’oppose à ces demandes exposant qu’il n’y a pas lieu de rappeler au preneur son obligation de payer le loyer et ajoutant qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, les loyers d’août et de septembre 2024 étaient impayés. La SAS Terrea ajoute qu’un règlement partiel est intervenu dans le délai d’un mois après délivrance de l’acte.

Il ne peut être considéré que l’acte a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, après trois rejets successifs de prélèvement, au titre des mois de juillet, août et septembre 2024, et sans que le bailleur ait à rappeler au preneur son obligation essentielle de payer le loyer, aux termes convenus, soit le 1er de chaque mois. Le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur ne peut donc prospérer.

Le commandement de payer délivré le 11 septembre 2024 porte sur la somme en principal de 8468 euros et la somme de 4234 euros a été réglée le 08 octobre 2024,dans le délai d’un mois suivant l’acte expirant le 11 octobre 2024, sans que cependant les causes du commandement soient entièrement épuisées.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 11 octobre 2024, ce qu’il convient de constater.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS LJA Bureautique Services sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, d’accorder dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS LJA Bureautique Services étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

La SAS Terrea sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 17.658,05 euros, terme de janvier 2025 ramené à la somme de 13424,05 euros (loyers impayés à janvier 2025 inclus de 12702 euros et taxe foncière 2024 de 722,05 euros).

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SAS Terrea justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS LJA Bureautique Services reste lui devoir après imputation du règlement du 27 janvier 2025, la somme de 12702 euros, selon décompte arrêté au 29 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS LJA Bureautique Services sera condamnée à titre provisionnel. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

En l’absence de production de l’avis fiscal au titre de la taxe foncière 2024, cette demande ne peut donner lieu à condamnation provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

La SAS LJA Bureautique Services qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer et de l’état de nantissement du fonds.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Terrea la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 11 octobre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 28 septembre 2022, portant sur les locaux situés à [Adresse 8]59), [Adresse 2],

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS LJA Bureautique Services se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 530 euros (cinq cent trente euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 mars 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS LJA Bureautique Services et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 9],

— la SAS LJA Bureautique Services devra payer mensuellement à la SAS Terrea à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS LJA Bureautique Services à payer à SAS Terrea la somme provisionnelle de 12702 euros (douze mille sept cent deux euros), selon décompte arrêté au 29 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, à l’exclusion de la taxe foncière 2024,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision.

Condamnons la SAS LJA Bureautique Services à payer à la SAS Terrea la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS LJA Bureautique Services aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 11 septembre 2024 et le coût de l’état d’inscription sur le fonds de commerce,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET