Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 20 juin 2025, n° 24/09939

TJ Lille 20 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, M. [H] n'ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a jugé que l'inexécution des obligations par M. [H] justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
Le tribunal a ordonné l'expulsion de M. [H] en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers.
Accepté
Subrogation en paiement
Le tribunal a reconnu la subrogation de la société dans les droits de la bailleresse et a condamné M. [H] à rembourser les sommes dues.
Accepté
Occupation postérieure à la résiliation
Le tribunal a jugé que M. [H] devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation après la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 20 juin 2025, n° 24/09939
Numéro(s) :	24/09939
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 16]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/09939 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXID

N° de Minute : 25/00369

JUGEMENT

DU : 20 Juin 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[E] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marine CRAYNEST, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 avril 2023, prenant effet au 17 mai 2023, [Y] [X], représentée par la société Orpi [Localité 11] en vertu du mandat de gestion n°185, a donné à bail à M. [E] [H] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 525 euros et une provision sur charges de 30 euros.

La Société par action simplifiée unipersonnelle (ci-après S.A.S.U) Action Logement Services, s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [X] le 26 avril 2023.

Par courrier du 19 septembre 2023, la SASU Action Logement Services a informé M. [H] de la mise en jeu par le bailleur de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de août et septembre 2023 pour un montant total de 1 110 euros.

Par exploit du 6 mars 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme de 2 775 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par notification électronique du 11 mars 2024, la SASU Action Logement Services a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit du 5 août 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* 5 595,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 2 775,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’assignation a été dénoncée le 6 août 2024 à la préfecture du Nord.

À l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève, au 14 mars 2025, à 9035,85 euros. Elle déclare ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours.

M. [E] [H], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera qualifié de réputé contradictoire dès lors qu’il est susceptible d’appel en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Outre, la possibilité pour la caution d’agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu’elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de Mme [X] contre le locataire à hauteur de 9 035,85 euros au titre des termes de de août 2023 à octobre 2023 inclus, de décembre 2023, de janvier 2024, de mars 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 et de janvier à février 2025 inclus payée du 19 septembre 2023 au 18 février 2025 par la SASU Action Logement Services.

Cette dernière a par conséquent qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié le 6 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience, au préfet du Nord l’assignation.

Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 dans sa version précitée dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

M. [H] a pris à bail à compter du 17 mai 2023 un logement situé à [Adresse 12] [Localité 2][Adresse 1], appartenant à Mme [X].

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements de M. [H] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [X] le 26 avril 2023.

M. [H] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, Mme [X] a mis en œuvre l’engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes de août 2023 à octobre 2023 inclus, de décembre 2023, de janvier 2024, de mars 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 et de janvier à février 2025 inclus payée du 19 septembre 2023 au 18 février 2025.

Le bail stipule, en son paragraphe VIII, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et le 6 mars 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme de 2 775 euros visant ladite clause résolutoire.

M. [H] ne s’est pas acquitté de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail à cette date et d’ordonner l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les sommes dues :

Comme précédemment indiqué, l’article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de ladite indemnité au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit 573,37 euros et de condamner M. [H] au paiement de cette somme dans les conditions fixées au présent dispositif.

La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 9 035,85 euros correspondant aux termes des mois de août 2023 à octobre 2023 inclus, de décembre 2023, de janvier 2024, de mars 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 et de janvier à février 2025 inclus payée du 19 septembre 2023 au 18 février 2025 février à mars 2022 et de mai 2022 à mars 2023, terme de mars 2023 inclus, réglés à la bailleresse en qualité de caution de M. [H]. Elle justifie être subrogée dans les droits de Mme [X] à hauteur de cette somme par production des quittances subrogatives des 18 juillet 2024, 16 janvier 2025 et 18 février 2025.

Aussi, il y a lieu de condamner M. [H] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 9 035,85 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 pour la somme de 2 775 euros , à compter de l’assignation pour la somme de 2 820,63 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

M. [E] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 6 mars 2024.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 mai 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2023 à compter du 7 mai 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [E] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2023 entre Mme [Y] [X] d’une part, et M. [E] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 13], sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [H] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [H] à payer à la SASU Action logement services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 573,37 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNE M. [E] [H] à payer à la SASU Action logement services la somme de 9 035,85 euros en remboursement des sommes payées par elle en exécution du cautionnement pour les loyers, charges et indemnités d’occupation des mois de août 2023 à octobre 2023 inclus, décembre 2023, janvier 2024, mars 2024 à octobre 2024, décembre 2024 et janvier à février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 pour la somme de 2 775 euros, à compter de l’assignation du 5 août 2024 pour la somme de 2 820,63 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à M. [E] [H] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES -

CELLULE CCAPEX

[Adresse 14]

[Adresse 8]

[Adresse 15]

[Localité 10]

DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE M. [E] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord.

Ainsi jugé et prononcé le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE