TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06764 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPPK

N° de minute : L 127/25

JUGEMENT

DU : 07 Avril 2025

S.C.I. DU COMMANDANT [X]

C/

[I] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU COMMANDANT [X], domiciliée : chez Mr et Mme [D] [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [P], demeurant [Adresse 4], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/6764 PAGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2023 prenant effet le 29 avril 2023, la S.C.I. DU COMMANDANT [X] a donné à bail à Monsieur [I] [P] un logement situé [Adresse 5] ainsi que la cave en sous sol, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 640 euros, outre une provision sur charges de 26 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la S.C.I. DU COMMANDANT [X] a fait signifier à Monsieur [I] [P] un commandement de payer la somme principale de 2.276,40 euros dans le délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 13 mars 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la S.C.I. DU COMMANDANT [X] a fait assigner Monsieur [I] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater, à défaut ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Monsieur [I] [P] est occupant sans droit ni titre ; Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [P] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; Condamner Monsieur [I] [P] à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] la somme de 5.276,66 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 juin 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner Monsieur [I] [P] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;Condamner Monsieur [I] [P] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 17 juin 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. DU COMMANDANT [X], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5.953,43 euros au 3 février 2025.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [I] [P] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

RG : 24/6764 PAGE

En l’espèce, Monsieur [I] [P], assigné à personne, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le commandement de payer du 12 mars 2024 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 13 mars 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 14 juin 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 17 juin 2024, soit six semaines avant l’audience du 3 février 2025.

L’action de la S.C.I. DU COMMANDANT [X] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause n°VIII intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [I] [P] le 12 mars 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [I] [P] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.C.I. DU COMMANDANT [X] à compter du 13 mai 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [I] [P] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ainsi que la cave en sous sol.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 688,39 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail du 29 avril 2023 stipule un loyer initial de 640 euros et prévoit une provision sur charge de 26 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur que Monsieur [I] [P] reste redevable de la somme de 5.953,43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse après déduction des frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire les sommes suivantes :

144,38 euros libellée comme « Facture huissier commandement »147,10 euros libellée comme « Facture huissier commandement »190,04 euros libellée comme « Fact cdj assignation »

En conséquence, Monsieur [I] [P] sera condamné à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] la somme de 5.471,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2.276,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, Monsieur [I] [P] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 688,39 euros à compter du 13 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’au terme du 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Concernant la demande en paiement des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] sera condamné à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre S.C.I. DU COMMANDANT [X] et Monsieur [I] [P], portant sur le logement situé [Adresse 5] ainsi que la cave en sous sol, sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. DU COMMANDANT [X] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 688,39 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 13 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] la somme de 5.471,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.276,40 euros, à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation, pour la somme de 3.000,26 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.C.I. DU COMMANDANT [X] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [I] [P] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le GREFFIER,

Deniz AGANOGLU

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Maxime KOVALEVSKY