TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02598 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKJJ

N° de Minute : 25/1050

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[L] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [J] [B] (Représentant légal)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [K], demeurant [Adresse 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signifié par commissaire de justice le 27 février 2025, la SA VILOGIA a fait assigner [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail verbal conclu avec [L] [K] le 22 septembre 2022 portant sur un logement situé [Adresse 9] à [Localité 11] ainsi qu’un emplacement de stationnement (porte n°48).

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner [L] [K] à lui payer :

— la somme de 2.250,89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Rappeler l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 27 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA comparaît représentée par [J] [B] régulièrement muni d’un pouvoir.

La SA VILOGIA s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 juillet 2025, à la somme de 968,80 euros.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, [L] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens de la SA VILOGIA, le juge se réfère expressément à l’assignation susvisée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du Code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la SA VILOGIA verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que [L] [K] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement en cause et a perçu l’APL de la CAF du Nord pour ce même logement.

Il convient donc de considérer, au regard des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée, ce qui ne souffre aucune contestation en l’absence de la partie adverse.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA VILOGIA justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CAF DU NORD le 18 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé des demandes :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, la SA VILOGIA produit un décompte en vertu duquel [L] [K] est redevable de la somme de 968,80 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise.

[L] [K], absent à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Est ainsi caractérisé un manquement grave à l’obligation principale incombant au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du 10 juillet 2025.

L’expulsion de [L] [K] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

[L] [K] sera en outre condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 968,80 euros, au titre des loyers et charges impayés au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dès lors que cette somme est inférieure à celle qui était sollicitée aux termes de l’assignation.

[L] [K] sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 540,35 euros, pour la période courant du 10 juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[L] [K], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, à l’exclusion du commandement de payer dès lors que cet acte n’était pas obligatoire pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande présentée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les conséquences de la présente décision commandent d’écarter expressément l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VILOGIA recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 10 juillet 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de [L] [K] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation avec emplacement de stationnement n°48 situé [Adresse 9] à [Localité 11] ;

CONDAMNE [L] [K] à payer à la SA VILOGIA la somme 968,80 euros, créance arrêtée au 10 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à défaut pour [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementair »;

CONDAMNE [L] [K] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 540,35 euros, à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à [L] [K] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [K] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,