TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10206 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XWDT

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

[K] [B]

C/

[W] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [I]

née le 09 Septembre 1950 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme BRASSART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/10206 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé du 27 juillet 2021, Mme [K] [B] a donné à bail à Mme [W] [I] un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 740 euros, outre une provision sur charges de 160 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2023, Mme [K] [B] a fait délivrer à Mme [W] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 098,82 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Mme [K] [B] a fait assigner Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir, avec exécutoire provisoire :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du contrat de bail signé le 27 juillet 2021 ;Dire que Mme [W] [I] est occupante sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion des locaux ainsi que de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de force publique et d’un serrurier; Dire qu’il sera procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante, aux frais de la défenderesse ;Condamner Mme [W] [I] à lui payer la somme de 4 696,91 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2023 ;Condamner Mme [W] [I] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération complète des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges ;Condamner Mme [W] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépensL’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2024.

Elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 juin 2024.

A cette date, l’affaire a été orientée à l’audience de mise en état, au cours de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

Elle a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 7 octobre 2024.

A cette date, l’affaire a fait l’objet d’un deuxième calendrier de procédure pour être plaidée le 3 février 2025.

A cette date, un troisième calendrier de procédure a été établi, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 1er septembre 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 octobre 2025, en raison de l’indisponibilité du magistrat.

RG : 23/10206 PAGE 3

A cette audience, Mme [W] [I], assistée d’un nouveau conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire, ce à quoi la partie demanderesse s’est opposée.

Ce renvoi a été refusé, compte tenu de l’ancienneté de l’affaire, du montant très élevé de la dette locative et du troisième changement d’avocat opéré par Mme [W] [I].

Mme [K] [B], représentée par son conseil qui s’en est rapporté à ses écritures, a confirmé ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 11 199,65 euros. Elle a demandé que ses demandes soient jugées recevables, ayant régularisé la notification de l’assignation au préfet le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience de plaidoiries du 1er septembre 2025. Elle a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles.

Mme [W] [I], assistée par son conseil, qui s’en est rapporté à ses écritures, a demandé de constater que Mme [K] [B] n’a pas notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience du 15 avril 2024 et de dire, par voie de conséquence, la demande d’expulsion irrecevable.

A titre subsidiaire, elle a demandé :

De débouter Mme [K] [B] de ses demandes,De lui enjoindre de transmettre un décompte actualisé et détaillé exempt de frais de justice ainsi que l’ensemble des justificatifs afférents aux charges récupérables mis à sa chargeDe lui allouer des délais de paiement et de suspendre le jeu de la clause résolutoire,En cas de résiliation, de lui accorder un délai de 10 mois avant toute expulsion,D’écarter l’exécution provisoireEn tout état de cause, elle demande :

De constater que Mme [K] [B] a manqué à son obligation de fournir un logement décent et un diagnostic de performance énergétique,De condamner Mme [K] [B] à produire un DPE du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,De condamner Mme [K] [B] à lui verser la somme de 6 701,16 euros arrêtée au 27 juillet 2025 en remboursement du trop-perçu au titre du non-respect du dispositif « encadrement à la relocation »,De condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 65,43 euros facturée par la SERGIC à titre de « frais » pour la mise en place de l’indexation à chaque date anniversaire du bail,De juger que le montant du loyer mensuel courant ne peut dépasser la somme de 662,47 euros hors charges,

RG : 23/10206 PAGE 4

De réduire le montant du loyer dû à hauteur de 50%, soit la somme de 331,47 euros jusqu’à réalisation effective de l’ensemble des travaux préconisés par les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] dûment constaté par commissaire de justice,Condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 15 930 euros au titre de son préjudice de jouissance résultant des désordres constatés au sein du logement relevant de l’indécence et de l’absence de jouissance d’une cave pourtant prévue au contrat de bail litigieux, et partant, du trop-perçu au titre des loyers,Condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral,Ordonner, si nécessaire, la compensation des sommes dues,Ordonner l’exécution provisoire des condamnations mises à la charge de Mme [K] [B],Condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 16 octobre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

RG : 23/10206 PAGE 5

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 15 avril 2024.

Il est justifié d’une notification de cette assignation au représentant de l’Etat dans le département ce même jour.

Le délai de six semaines n’a donc pas été respecté.

Le fait que l’affaire ait fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue le 16 octobre 2025 n’y change rien, l’absence d’accomplissement de la formalité prescrite à l’article précité n’étant pas susceptible de régularisation (cf 3è Civ. 16 avril 2008, pourvoi n°07-12.264, Bull. 2008, III, n°73).

La demande tendant à constater ou à prononcer la résiliation du contrat de bail est donc irrecevable.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à expulsion de Mme [W] [I] ni à séquestration de ses meubles dans un garde-meubles, ni à fixation d’une indemnité d’occupation, le contrat de bail continuant de produire ses effets.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Suivant le décompte établi le 16 octobre 2025, produit par Mme [K] [B], une somme de 15 598,70 euros reste due par Mme [W] [I], déduction faite des frais de commissaire de justice.

Mme [W] [I] élève un certain nombre de contestations :

le montant des provisions sur charges ainsi que les régularisations des charges 2021, 2002 et 2023.L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

RG : 23/10206 PAGE 6

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

Mme [K] [B] justifie avoir adressé à Mme [W] [I] un courrier de régularisation de charges locatives pour l’année 2021 (pièce n°6/1) et pour l’année 2022 (pièce n°6/2), comportant la précision de la nature des charges et leur répartition en fonction des tantièmes.

Mme [W] [I] ne démontre pas avoir été empêchée de venir consulter les pièces justificatives des charges dans les six mois de l’envoi de chacun des courriers. Il est, par ailleurs, précisé par la demanderesse que la locataire dispose d’un accès direct à ces pièces via la connexion sur le site internet du gestionnaire de l’immeuble, ce que cette dernière ne conteste pas.

Le fait que le montant des provisions sur charges change d’année en année s’explique par la nécessité d’adapter ces provisions aux régularisations intervenues.

Le réajustement de charges de 120 euros en décembre 2022Mme [W] conteste le réajustement de charges opéré en décembre 2022 pour un montant de 120 euros.

Ce montant est justifié par Mme [K] [B] comme résultant de l’inflation à 6,2% relevée par l’INSEE en octobre 2022 dans tous les secteurs, impactant les charges d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble (entretien des parties communes, des espaces extérieurs, ascenseur, facture collective d’eau et/ou de chauffage…).

Toutefois, Mme [W] [I] soutient qu’en 2022, un bouclier tarifaire a été mis en place pour que l’inflation n’ait pas de répercussion sur les charges 2022 et produit, en ce sens, la pièce n°10.

RG : 23/10206 PAGE 7

Mme [K] [B] n’oppose aucune argumentation à ce sujet, indiquant simplement que le réajustement de charges de 120 euros s’explique par l’inflation.

Au vu de ces éléments, il apparaît justifié de déduire la somme de 120 euros de la somme de 15 598,70 euros, ce qui donne la somme de 15 478,70 euros.

Sur le non-respect du dispositif « encadrement à la relocation »Aux termes de l’article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, « lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. »

L’article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

Mme [W] [I] sollicite la somme de 6 701,16 euros arrêtée au 27 juillet 2025, correspondant au trop-perçu résultant du non-respect du dispositif « encadrement à la relocation ».

Elle rappelle que ce dispositif vise à limiter la hausse des prix lors d’une relocation ou lors du renouvellement d’un bail en cours dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu.

Mme [K] [B] s’oppose à cette demande, en soutenant que le loyer appliqué est en deçà du loyer de référence (1 091,20 euros).

RG : 23/10206 PAGE 8

Or, le plafonnement du loyer est une question différente de celle de l’encadrement du loyer à la relocation.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 27 juillet 2021 mentionne :

« La présente location est consentie et acceptée pour le local ci-dessus (appartement type 3 de 88 m2, [Adresse 4]) moyennant le loyer mensuel suivant : loyer 740 euros. Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : 598,99 euros, réglé le 10/02/2021, dernière révision le 01/04/2020 »

« Le loyer est révisable annuellement selon la variation positive de l’IRL (Indice de référence des loyers) sur l’année. L’indice de base pris en compte pour ce contrat est de 130,69 euros pour le 1er trimestre 2021. »

Aucune révision de loyer n’étant intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location (dernière révision le 1er avril 2020 pour un nouveau contrat de bail signé le 27 juillet 2021), la bailleresse pouvait fixer un montant de loyer excédant le dernier loyer appliqué au précédent locataire, en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la date de référence à prendre en compte pour cette révision étant celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Le montant du loyer pouvant initialement être appliqué à Mme [W] [I] aurait dû être calculé ainsi :

598,99 euros (ancien loyer) x nouvel IRL (du 3ème trimestre 2021 = 131,67 euros)/ ancien IRL (celui du 2ème trimestre 2020, utilisé pour la révision du 1er avril 2020 = 130,57) = 604,04 euros

Du 27 juillet 2021 au 27 juillet 2022, cela représente une différence de (740 – 604,04) x 12 = 1 631,52 euros

A compter du mois de juillet 2022, il a été appliqué un loyer de 758,35 euros.

Or, le loyer n’aurait pas dû dépasser :

606,04 euros x IRL du 3ème trimestre 2022 (136,27 euros)/ IRL du 3ème trimestre 2021 (131,67 euros) = 627,21 euros

Du 27 juillet 2022 au 27 juillet 2023, cela représente une différence de (758,35 – 627,21) x 12 = 1 573,68 euros

A compter de juillet 2023, il a été appliqué un loyer de 784,85 euros.

Or, le loyer n’aurait pas dû dépasser :

627,21 x IRL du 3ème trimestre 2023 (140,59 euros)/IRL du 3ème trimestre 2022 (136,27 euros) = 647,09 euros

RG : 23/10206 PAGE 9

Du 27 juillet 2023 au 27 juillet 2024, cela représente une différence de (784,85 – 647,09) x 12 = 1 653,12 euros

A compter de juillet 2024, il a été appliqué un loyer de 812,31 euros.

Or, le loyer n’aurait pas dû dépasser :

647,09 x IRL du 3ème trimestre 2024 (144,51 euros)/IRL du 3ème trimestre 2023 (140,59 euros) = 665,13 euros

Du 27 juillet 2024 au 27 juillet 2025, cela représente une différence de (812,31 – 665,13) x 12 = 1 766,16 euros.

Soit la somme globale de 6 571,32 euros, à laquelle il convient d’ajouter la somme de 65,43 euros correspondant à des montants facturés par la SERGIC pour l’indexation des loyers, dont il n’est pas justifié l’utilité.

Mme [K] [B] est donc redevable à l’égard de Mme [W] [I] de la somme de 6 689,91 euros.

Cette somme doit venir en déduction de la somme de 15 478,70 euros de sorte que Mme [W] [I] doit la somme de 8 788,79 euros au titre des loyers et charges.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décentEn application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ou à la santé et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

L 'article susvisé dispose encore que le bailleur est également tenu de :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

RG : 23/10206 PAGE 10

Aux termes du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, satisfait notamment aux critères de la décence un logement :

assurant le clos et le couvert et dont le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;permettant une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.En cas de manquement à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir la condamnation de son bailleur en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté.

Par ailleurs, suivant l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent ou à son obligation d’entretien du logement et que cette situation lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Mme [W] [I] soutient que Mme [K] [B] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Elle produit au soutien de ses dires :

un courrier qu’elle a adressé à Mme [K] [B] le 7 juin 2022 (pièce n°3), dans lequel elle fait part d’une absence de chauffage par le sol, de l’inefficacité des radiateurs, de l’absence d’eau chaude dans sa cuisine, d’un problème d’évacuation de l’humidité dans la salle de bain et de l’absence de fonctionnement des plafonniers dans la salle d’eau ainsi que plusieurs courriels et courriers adressés les 30 août 2022, 15 septembre 2022, 3 avril 2023 et 12 septembre 2023 à la SERGIC (pièce n°9), dans lesquels elle se plaint, en particulier, de températures, en période d’hiver, allant de 16 à 17 degrés le soir

un courrier rédigé le 15 janvier 2024 par M. [O], régisseur de la résidence, dans lequel celui-ci indique que les locataires ayant précédé Mme [I] ont également rencontré des problèmes de chauffage

RG : 23/10206 PAGE 11

un avis de la commission départementale de conciliation du Nord du 13 mars 2024 (pièce n°4) dans lequel il est indiqué : « Le rapport de l’expert mandaté par la protection juridique de Mme [I] mentionne la réalisation d’un nouveau diagnostic complet du système de chauffage, la révision de la ventilation et l’intervention d’un électricien.

Le rapport d’Engie mandaté par le bailleurs conseille le retrait des couches présentes sur le sol et du raccordement des radiateurs de la chambre et salle de bain sur le circuit plancher chauffant.La commission invite le bailleur à suivre les recommandations de ces expertises dans les meilleurs délais (…) »

un courrier de la ville de [Localité 5] du 13 mai 2024 (pièce n°2):«  Le service communal d’hygiène et de santé a procédé le 29 mars 2024 à la visite de votre logement.

L’enquête effectuée par l’inspecteur de salubrité a permis de constater les faits suivants :

Cuisine :

— absence d’eau chaude au robinet de l’évier (même après plusieurs minutes d’écoulement, l’eau reste tiède)

— Défaut d’étanchéité au pourtour du coffre de volet roulant.

Salon

La prise électrique murale côté couloir ne fonctionne pas.

Chambre

— défaut d’étanchéité au pourtour du coffre du volet roulant (courant d’air perceptible)

— absence de chauffe au niveau du radiateur mural

Salle d’eau

absence de chauffe au niveau du radiateur mural

Ensemble du logement

— dysfonctionnement de l’éclairage du couloir et salle d’eau (plusieurs éclairages plafonniers ne fonctionnent pas)

— la locataire signale un dysfonctionnement du moyen de chauffage au sol (absence de chauffe en période hivernale)

Ceci constitue des infractions au code la santé public (…) et ne répond pas pleinement au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

En conséquence, votre propriétaire a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai d’un mois. »

RG : 23/10206 PAGE 12

un exemplaire incomplet d’un rapport d’expertise protection juridique du 21 juin 2023 (pièce n°16), Mme [K] [B] versant aux débats l’intégralité du rapport (pièce n°17), lequel, en premier lieu, ne permet pas de matérialiser le problème de chauffage, le chauffage de la résidence étant arrêté au moment de l’expertise, en deuxième lieu, met en évidence que les difficultés pour obtenir de l’eau chaude ne sont plus d’actualité, ENGIE étant intervenu récemment pour ouvrir une vanne reliée à l’eau chaude sanitaire collective de la résidence, en troisième lieu, qu’il n’y a pas de trace de moisissure ou d’humidité dans la salle de bain, en quatrième lieu, que des problèmes électriques existent (dysfonctionnement de spots dans la salle de bain et le couloir), en cinquième lieu, que le système d’aération du logement pose question, le rapport concluant à un « inconfort d’utilisation » au fait que « le logement ne peut pas être qualifié d’indécent » et au constat que, « sous réserve d’une matérialité des désordres à établir formellement, les remèdes décrits relèvent des obligations du propriétaire et non de l’entretien courant dû par le locataire »

un courrier de la ville de [Localité 5] du 22 octobre 2024 (pièce n°8) duquel il ressort que « le service communal d’hygiène et de santé a procédé le 25 septembre 2024 à une visite de contrôle de votre logement » et que « l’enquête effectuée par l’inspecteur de salubrité n’a pas permis de constater l’évolution de la situation depuis notre courrier du 13 mai 2024 », les désordres déjà relevés persistant et d’autres étant mis en évidence (VMC de la salle d’eau qui ne présente aucun tirage, manifestation importante d’humidité [80%] sur le bas du mur derrière la cuvette des toilettes, absence de détecteur avertisseur autonome de fumée)

Un rapport de recherche des causes des pathologies dues à l’eau et à l’humidité réalisé par la société Marrana le 4 novembre 2024 (pièce n°15) qui fait ressortir que l’origine de l’infiltration d’eau qui touche les toilettes du logement de Mme [I] (cloques sur le mur des toilettes, traces d’écoulement au bas de la trappe d’accès à la gaine technique, avec apparition de l’eau sur le sol) provient de la culotte de branchement de la colonne commune d’évacuation en fibrociment cassée à l’étage supérieur dans le logement de M. [E]De son côté, Mme [K] [B] justifie avoir mandaté l’entreprise Dalkia pour effectuer des relevés de températures au sein du logement de Mme [W] [I] (pièces n°9, 10 et 16), mettant en évidence une moyenne de 18,91 °.

Ces constats objectifs viennent contredire les affirmations de Mme [W] [I] qui invoque des températures entre 16 et 17°.

S’agissant du problème d’éclairage dans le couloir et la salle de bain ainsi que du dysfonctionnement d’une prise, il a été demandé à Mme [W] [I] de vérifier s’il ne convenait pas de changer les ampoules et le fusible (charges pesant sur la locataire), ce à quoi l’intéressée n’apparaît pas avoir donné de suite.

RG : 23/10206 PAGE 13

Il est établi que la question de la fourniture d’eau chaude dans la cuisine, liée à un problème de colonne dont les travaux devaient être votés en assemblée générale, a été résolue.

Le défaut d’étanchéité au pourtour du coffre de volet a été pris en charge par SERGIC qui a mandaté la société ALU CONFORT le 17 juin 2024

Le changement de radiateur, devant être opéré par ENGIE le 8 août 2024, n’a pu avoir lieu, le rendez-vous n’ayant pas été confirmé par la locataire, en dépit d’une lettre adressée par SERGIC le 23 juillet 2024 (pièce n°19).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi que Mme [K] [B] a manqué à son obligation de fournir à Mme [W] [I] un logement décent.

Dès lors, Mme [W] [I] sera déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, ainsi que de sa demande de réduction du loyer, en lien avec l’insalubrité du logement dont la preuve n’est pas rapportée.

Il en sera de même de la demande d’indemnisation du préjudice moral, les pièces produites par Mme [K] [B] montrant que, contrairement à ce que soutient Mme [W] [I], la bailleresse ne s’est pas montrée inactive face aux réclamations de sa locataire.

Sur la demande de condamnation de Mme [K] [B] à fournir, sous astreinte, un DPEMme [W] [I] demande que Mme [K] [B] soit condamnée à produire un DPE sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Toutefois, Mme [K] [B] justifie (pièce n°28) avoir missionné l’agence Defim pour la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, agence qui, le 24 juin 2025, a écrit à Mme [W] [I] le 24 juin 2025 que, malgré plusieurs relances de sa part, elle n’avait reçu aucun retour sur l’organisation d’un rendez-vous pour le passage d’un technicien.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de production sous astreinte.

Sur les demandes liées au défaut de mise à disposition d’une caveMme [W] [I] fait valoir qu’elle ne jouit pas de la cave n°1810, contrairement à ce qui est noté dans le contrat de bail.

Toutefois, il ne ressort nullement de la lecture du contrat de bail que Mme [W] [I] bénéficierait de la jouissance d’une cave.

La demande de dommages et intérêts ainsi que la demande de réduction de loyer, formées à ce titre, seront donc rejetées.

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Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [W] [I] supportera la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DIT irrecevable la demande tendant à constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à Mme [K] [B] la somme de 8 788,79 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 pour la somme de 3 098,82 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE les autres demandes de Mme [K] [B]  ;

REJETTE les demandes formées par Mme [W] [I] au titre de l’insalubrité du logement, du DPE et de la cave ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [I] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier La juge

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY