COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2025

N° RG 24/00541 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7CX

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant, et M^e Frank BECKELYNCK, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant, substitués par M^e Raphaël THOMAS

DÉFENDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline CASTINETTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, et M^e Stéphane DHONTE, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00541 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7CX

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Dans le courant de l’année 2007, Monsieur [D] [N] et son épouse ont été approchés par la société APOLLONIA qui leur a proposé une opération de défiscalisation et d’investissement immobilier.

Dans le cadre de cette opération, et par acte notarié reçu le 31 octobre 2007 par Maître [X], notaire à [Localité 5], Monsieur et Madame [N] ont notamment souscrit un prêt immobilier d’un montant de 330 450 € auprès de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (ci-après BPI), aux droits de laquelle se présente aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après le CIFD). Ce prêt était destiné à l’achat en l’état futur d’achèvement d’un immeuble à usage locatif sis sur la commune des [Localité 6]. L’acte de vente de ce bien, en l’état futur d’achèvement, a également été signé par devant Maître [X] le 31 octobre 2007.

Du fait de la crise de l’immobilier qui a suivi la crise dite des « subprimes », le montage financier proposé par la société APOLLONIA s’est grippé et de nombreux investisseurs se sont retrouvés en difficulté pour faire face à l’endettement très lourd accumulé.

Ils ont alors décidé de porter plainte avec constitution de partie civile devant le juge d’instruction marseillais à l’encontre de la société APOLLONIA et de ses intervenants, des notaires ayant effectué les actes de ventes et des banques ayant financé les projets d’investissements, pour escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux et diverses infractions au code de la consommation et à la loi SCRIVENER.

L’instruction du volet concernant les infractions à la loi SCRIVENER s’est soldée par une ordonnance de non lieu général confirmée en appel par arrêt de la Chambre de l’instruction de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 15 mars 2023.

L’instruction du volet escroquerie s’est soldée par un second arrêt de la Chambre de l’instruction de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 15 mars 2023, par le renvoi en correctionnel de la société APOLLONIA, de ses intervenants (dirigeants, commerciaux, assistantes) et de trois notaires, dont Maître [G] [X], pour des faits d’escroquerie en bande organisée, complicité d’escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux.

Maître [X] est renvoyé en ce qui le concerne du seul chef de complicité d’escroquerie en bande organisée.

Aucune banque n’est renvoyée en correctionnelle pour quelque chef d’infraction que ce soit.

Pendant tout le temps de l’instruction et pour éviter le risque de se voir reprocher un recel ou une complicité d’escroquerie ou de faux et usage de faux, les banques ayant financé les opérations « APOLLONIA », au nombre desquelles le CIFD, ont suris à poursuivre le recouvrement des prêts accordés. Une fois mises hors de cause par les ordonnance de renvoi et une fois l’incrimination de faux et usage de faux abandonnée à l’encontre des notaires rédacteurs des actes de prêts, les établissements bancaires ont repris le recouvrement des prêts accordés.

C’est dans ce cadre que, le 9 octobre 2024, le CIFD a fait procéder à deux saisies attributions sur les comptes ouverts au nom de Monsieur [D] [N] dans les livres de la société BNP PARIBAS d’une part et dans les livres de la société AXA BANQUE d’autre part, et ce pour obtenir paiement d’une somme de 463 486,91 €.

Ces deux saisies attributions, fructueuses à hauteur de 70 208,81 € pour l’une et de 46 250,22 € pour l’autre, ont été dénoncées à Monsieur [N] par actes de commissaires de justice en date du 16 octobre 2024.

Par exploit en date du 18 novembre 2024, Monsieur [N] a fait assigner la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, devant le juge de l’exécution aux fins de contester ces saisies attributions.

Après renvois à leurs demandes, les parties ont été entendues en leurs plaidoiries à l’audience du 13 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, Monsieur [N], représenté par son avocat, a formulé les demandes suivantes :

déclarer recevable et bien fondée son action,déclarer irrecevables comme prescrites les mesures d’exécution par voie de saisies attributions de l’acte de prêt du 31 octobre 2007,disqualifier l’acte notarié de prêt de Maître [X] du 31 octobre 2007 en acte sous seing privé,dire et juger que les mesures de saisies-attributions pratiquées sont abusives,ordonner en conséquence la mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 9 octobre 2024,condamner la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,débouter la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] fait d’abord valoir que l’action en exécution forcée de l’acte de prêt notarié du 31 octobre 2007 est prescrite depuis fort longtemps puisqu’elle était soumise au délai de prescription biennale si Monsieur [N] est considéré comme un consommateur non professionnel ou à la prescription quinquennale de droit commun s’il est considéré comme un acheteur professionnel. Dans les deux cas, l’action en exécution forcée est prescrite depuis fort longtemps, les délais de prescription n’ayant pu valablement être interrompu par l’action en paiement introduite par la société BPI et toujours en cours devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Monsieur [N] soutient ensuite que, par application des dispositions des articles 2 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, l’acte de prêt notarié servant de fondement aux saisies attributions contestées doit être disqualifié en acte sous seing privé, puisque son rédacteur, maître [X], renvoyé en correctionnelle pour complicité d’escroquerie, était intéressé à la signature de cet acte.

L’acte de prêt notarié ainsi disqualifié ne valant que comme acte sous seing privé, il ne peut plus constituer le titre exécutoire servant de fondement à des mesures d’exécution forcée, lesquelles se trouvent dès lors non fondées et abusives.

Monsieur [N] soutient que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT cherche à le prendre de vitesse alors que l’action en responsabilité et tendant à l’annulation de l’acte de prêt est toujours pendante devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE et que la banque dispose déjà d’une garantie suffisante, soit une hypothèque conventionnelle sur le bien financé, lequel est d’ores et déjà saisi.

En défense, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représentée par son avocate, a pour sa part formulé les demandes suivantes :

(le CIFD a indiqué à l’audience ne plus contester la régularité de la procédure en contestation des saisies attributions et la fin de non recevoir tirée de l’irrespect des dispositions de l’article R 211-11 du code des procédures civiles d’exécution),débouter Monsieur [D] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, lesquelles étant prescrites, infondées et dilatoires,constater que la créance titrée du CIFD s’élève à la somme de 469 136,73 € outre intérêts postérieurs au 28 janvier 2025 au taux de 2,83 % l’an jusqu’à complet paiement,valider les saisies attributions pratiquées le 09 octobre 2024 sur les comptes bancaires de Monsieur [D] [N] ,débouter Monsieur [D] [N] de toutes ses prétentions plus amples ou contraires,condamner Monsieur [D] [N] à payer la somme de 3 000 € au CIFD par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane DHONTE, avocat au Barreau de LILLE, avocat postulant aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, le CIFD fait d’abord valoir que son action en recouvrement forcé n’est aucunement prescrite.

En effet, et d’une part, l’acte de prêt exécuté ayant été argué de faux dans le cadre de la procédure pénale, la banque ne pouvait exécuter ce titre au risque de se voir reprocher le recel de faux et l’usage de faux. La Banque se trouvait donc empêchée d’agir ce qui, par application des dispositions de l’article 2234 du code civil, constitue une cause d’interruption de la prescription.

D’autre part, devant les critiques adressées à son titre initial, la CIFD a choisi d’entamer une procédure aux fins de condamnation au paiement des époux [N] à lui rembourser les sommes prêtées. Cette action en paiement, qui, comme l’action en recouvrement forcé, vise au désintéressement du créancier, et qui est actuellement toujours pendante, a également interrompu, puis suspendu, le cours de la prescription.

L’action en recouvrement n’est donc aucunement prescrite, comme l’a d’ailleurs déjà jugé la Cour de cassation dans le cadre de nombreux autres dossiers similaires de l’affaire « APOLLONIA ».

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT soutient ensuite que Monsieur [N], qui, pendant plusieurs années, a volontairement exécuté l’acte de prêt aujourd’hui contesté ne peut venir, près de 20 ans après, contester pour la première fois le caractère authentique de cet acte et en demander la disqualification. Monsieur [N] serait ainsi prescrit à demander la disqualification de l’acte authentique en acte sous seing privé.

Le CIFD souligne ensuite que comme cela a déjà été jugé à de nombreuses reprises par de nombreuses juridictions différentes, dans d’autres dossiers de l’affaire « APOLLONIA », la disqualification d’un acte notarié demande que soit caractérisé le fait que le notaire instrumentaire ou l’un de ses proches ait eu un intérêt personnel direct à la passation de l’acte, intérêt personnel qui ne peut se résumer et se confondre avec la perception des émoluments et honoraires dus en rétribution de la rédaction d’un acte et d’ailleurs réglementés par la puissance publique. Maître [X] avait certes un intérêt, pour le bon fonctionnement de son étude et la prospérité de ses affaires, à enregistrer et établir de nombreux actes, mais il n’était pas directement et personnellement intéressé à la conclusion du prêt critiqué et n’avait d’autre intérêt que la perception des émoluments et honoraires prévus pour la rédaction d’un tel acte.

Les conditions très restrictives de la disqualification de l’acte authentique ne sont donc pas réunies en l’espèce.

La société CIFD soutient donc qu’elle dispose d’un titre exécutoire non argué de faux, non prescrit et qui n’est pas susceptible de disqualification. Elle a donc droit d’en poursuivre son exécution et le recouvrement de la créance qu’il constate en dépit de la contestation introduite par les débiteurs. Le créancier peut en effet toujours exécuter à ses risques et périls.

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT rappelle que Monsieur et Madame [N] disposent du bien acheté depuis de nombreuses années, qu’ils ont pu profiter de la défiscalisation recherchée et qu’ils ont perçu les loyers sans pour autant jamais rembourser le prêt qui a servi à l’acquisition de leur bien.

La défenderesse ajoute enfin qu’elle doit multiplier les mesures d’exécution forcée car la somme à recouvrer est actuellement de 469 136,73 € alors que le bien immobilier saisi est estimé, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, à une valeur comprise entre 22 000 et 80 000 €, selon les agences.

Au cours des débats, les parties ayant discuté de la qualité de professionnel de l’immobilier ou de particulier de Monsieur [N], et par application de l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024, le juge de l’exécution a invité les parties à s’expliquer, par note en délibéré, sur la validité de la clause de déchéance du terme au regard de dispositions sur les clauses abusives.

Par note en délibéré en date du 27 juin 2025, Monsieur [N] fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée, comme la notification de la déchéance du terme, se réfèrent à l’article VI des conditions générales du prêt, laquelle clause ne prévoit cependant, en cas de défaillance de l’emprunteur, aucune possibilité de déchéance du terme mais uniquement d’autres sanctions, telles que la majoration du taux d’intérêt.

Monsieur [N] ajoute qu’à l’époque de la souscription du prêt exécuté, il était salarié de l’industrie pharmaceutique et donc simple particulier. Le prêt exécuté a par ailleurs été soumis par la volonté des parties aux dispositions du code de la consommation, lequel est donc applicable.

Or, sur le fondement des dispositions du code de la consommation, la Cour de cassation considère qu’une clause de déchéance du terme qui prévoit une résiliation sur une simple mise en demeure sans laisser à l’emprunteur une durée suffisante pour régulariser la situation doit être considérée comme abusive.

Il ne peut dès lors y avoir déchéance du terme et il convient de ramener la créance de la banque aux seules échéances impayées non prescrites.

Par note en délibéré en date du 15 juillet 2025, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a pour sa part fait valoir que les dispositions du code de la consommation étaient inapplicables au contrat de prêt exécuté puisque, comme le souligne régulièrement la Cour de cassation, les emprunteurs « APOLLONIA » ont tous agi en qualité de professionnels puisqu’ils ont acquis de nombreux biens immobiliers dans le but exclusif de les mettre en location pour en tirer des revenus dans le cadre d’une activité de loueur de meublés professionnel. Monsieur [N] ne peut donc se prévaloir des dispositions du code de la consommation.

Ce n’est que parce que les emprunteurs ont intentionnellement caché leur qualité de loueur professionnel qu’ils ont reçu de la part des banques des offres de prêt destinées à des particuliers.

Les emprunteurs « APOLLONIA » ont dissimulé le caractère professionnel de leurs investissements massifs et spéculatifs : ils ne peuvent se prévaloir des dispositions du code de la consommation. La Cour de cassation n’a eu de cesse de le rappeler dans de très nombreuses jurisprudences relatives à des emprunteurs « APOLLONIA ».

Les emprunteurs ayant caché le caractère professionnel de leur emprunt, le fait pour la banque de soumettre l’offre de prêt au code de la consommation était équivoque.

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE rappelle que Monsieur et Madame [N] ont souscrit 9 prêts avec 6 établissements bancaires différents pour un montant cumulé de 2 071 117 €. Monsieur [N] est par ailleurs inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

Le prêt exécuté n’était donc pas soumis aux dispositions protectrices du code de la consommation et notamment aux dispositions relatives aux clauses abusives créant un déséquilibre entre le particulier et le professionnel.

A titre subsidiaire, le CIFD soutient que la déchéance du terme n’a présenté aucun caractère abusif en l’espèce puisque la clause de déchéance du terme qui figure au contrat laisse un délai d’un mois au débiteur pour régulariser la situation à compter de la réception de la mise en demeure, délai de 30 jours qui constitue un délai raisonnable.

Les époux [N] ont cessé de rembourser leur emprunt depuis septembre 2010. La mise en demeure de régulariser la situation leur a été envoyée le 20 mars 2011 après 7 échéances impayées. Il leur a été laissé 30 jours pour régulariser la situation ; ce qu’ils n’ont pas fait. La déchéance du terme ne sera prononcée que trois mois après, le 28 juin 2011.

Le CIFD soutient en conséquence que la déchéance du terme n’a présenté aucun caractère abusif.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA PRESCRIPTION DE LA CREANCE

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

L’article L 111-4 du même code précise que l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

Le délai mentionné à l’article 2232 du code civil n’est pas applicable dans le cas prévu au premier alinéa.

Pour les autres titres exécutoires, leur exécution est soumise à la prescription de la créance qu’ils constatent.

Aux termes de l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

L’article 2241 du même code dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 2242 du code civil précise que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, le titre exécutoire dont se prévaut le CIDF est un acte notarié en date du 31 octobre 2007, revêtu de la formule exécutoire, et constatant un prêt immobilier.

L’exécution forcée de cet acte est donc soumise à la prescription de la créance qu’il constate.

Si Monsieur [N] était un simple consommateur non professionnel au moment de la conclusion de cet acte, la créance constatée se prescrit par deux ans par application des dispositions de l’article L137-2 du code de la consommation devenu depuis l’article L 218-2 du même code.

Si Monsieur [N] était considéré comme un professionnel, cette créance se prescrit par cinq ans en application des dispositions de l’article 2224 du code civil.

Il résulte de la pièce n° 8 produite par le CIFD, que Monsieur et Madame [N] ont cessé de rembourser leur prêt à compter du 13 septembre 2010.

Une mise en demeure de régulariser les échéances impayées pour un montant de 14 339, 15 € leur a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mars 2011 et la déchéance du terme leur a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2011.

Les saisies attributions contestées ont, certes, été réalisées le 9 octobre 2024, soit plus de cinq ans après la déchéance du terme.

Cependant, et de première part, le 10 avril 2008, des clients de la société APOLLONIA ont déposé une plainte auprès du Procureur de la République de [Localité 8] pour dénoncer des faits d’escroquerie, de faux et usage de faux, tromperie, pratique commerciale agressive, démarchage bancaire et financier illicite, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire et opérations de banque, violation des dispositions de l’article L 312-7 du code de la consommation relatives à l’envoi et à la réception des offres de crédit immobilier et publicité mensongère et une instruction a été ouverte à la suite de cette plainte.

Du fait de l’existence de cette procédure pénale remettant en cause la validité des actes notariés conclus dans le cadre du dispositif « APOLLONIA », le CIDF ne pouvait, au risque de se trouver poursuivi pour recel ou complicité des délits enquêtés, poursuivre l’exécution forcée d’actes notariés argués de faux.

Jusqu’à ce que l’arrêt de renvoi devant le tribunal correctionnel écarte l’incrimination de faux et usage de faux à l’encontre des notaires poursuivis, dont Maître [X], rédacteur du prêt exécuté, la banque ne pouvait donc pas agir et faire exécuter le titre exécutoire fragile et argué de faux dont elle était pourvue.

La banque s’est donc trouvée empêchée d’agir par une cause imprévisible, extérieure et irrésistible, cause d’une suspension de la prescription jusqu’au 15 mars 2023, date des arrêts de renvoi rendus par la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE sur les faits délictuels enquêtés.

Les saisies attributions critiquées ayant été diligentées le 9 octobre 2024, soit moins de deux ans après les arrêts de la chambre de l’instruction, le CIFD n’était pas prescrit à agir en exécution forcée et ce quelque soit la qualité retenue pour Monsieur et Madame [N], simples consommateurs ou acheteurs professionnels.

Par ailleurs, et de seconde part, devant la menace qui planait sur son titre, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, aux droits de laquelle se présente aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, a introduit une action en paiement devant le Tribunal de grande instance de DIJON et ce par exploit en date du 15 décembre 2011, soit à une date ou la créance poursuivie n’était pas prescrite.

Cette action en justice qui tend à obtenir le remboursement de la somme prêtée au époux [N], introduite moins de deux années après la déchéance du terme a, par application de l’article 2241 du code civil ci-dessus rappelé, interrompu le cours de la prescription de la créance poursuivie.

Il est constant qu’après plusieurs années de sursis à statuer, cette instance est à ce jour toujours en cours devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Le cours de la prescription de la créance poursuivie est donc toujours interrompu par application des dispositions de l’article 2242 du code civil et le CIFD n’était donc pas prescrit lorsqu’il a fait délivrer les deux saisies attributions contestées.

En conséquence, il convient de dire que l’exécution forcée du prêt notarié en date du 31 octobre 2007 n’est pas prescrite.

SUR LA DISQUALIFICATION DE L’ACTE NOTARIE

Aux termes de l’article 1369 du code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Il peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

L’article 1370 du même code précise que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties.

Aux termes de l’article 2 du Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, ceux-ci ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés :

1° Société titulaire d’un office notarial ;

2° Société de notaires ;

3° Société en participation de notaires ;

4° Société de participations financières de profession libérale de notaires ;

5° Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

L’article 41 du même texte dispose enfin que tout acte (notarié) fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.

En l’espèce, il n’est ni argué ni démontré que l’acte de prêt notarié reçu par Maître [X] le 31 octobre 2007 contiendrait des dispositions en sa faveur ou en faveur de l’un de ses associés ou d’un membre de sa famille.

La lecture de cet acte, produit en pièce n°1 par le CIFD, démontre que cet acte ne contient que des stipulations et dispositions en faveur des seules parties à l’acte de prêt, soit Monsieur et Madame [N] d’une part et la société BPI d’autre part.

L’acte n’est donc aucunement répréhensible au regard de l’article 2 du Décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 et n’encourt aucune nullité ni disqualification.

Monsieur [N] ne peut utilement prétendre que Maître [X] aurait été intéressé à cet acte au sens de ce dernier texte au seul motif qu’il en aurait tiré un profit financier, en l’occurrence, la perception des honoraires et frais réglementés prévus pour l’enregistrement de ce type d’acte.

En effet, si les notaires ont « intérêt » à recevoir de nombreux actes afin de percevoir les revenus nécessaires au bon fonctionnement de leur étude, cet intérêt économique à la perception des honoraires et émoluments n’est pas de nature à entacher leur acte d’irrégularité au sens de l’article 2 du Décret n° 71-941 du 26 novembre 1971. Cet intérêt économique ne se confond aucunement avec les prévisions de ce texte qui ne vise que des actes contenant des dispositions en faveur du notaire instrumentaire, des membres de sa familles ou de ses associés.

A raisonner comme Monsieur [N], tous les actes notariés seraient nuls puisque tous les notaires ont un intérêt économique à la passation des actes qu’ils reçoivent.

L’argumentation de Monsieur [N] n’est donc pas sérieuse et ne peut être retenue et l’acte de prêt exécuté n’encourt aucune disqualification.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [N] de sa demande en disqualification de l’acte de prêt notarié exécuté.

SUR LA DECHEANCE DU TERME

Il résulte de l’article L 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au jour de conclusion du prêt exécuté, que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En l’espèce, le CIFD se prévaut de la déchéance du terme pour exiger paiement d’une somme de 469 445,33 € au jour des saisie attributions contestées.

Les parties n’indiquent pas que la question de la validité de la déchéance du terme aurait été examinée à l’occasion d’une précédente décision.

La question a donc été mise dans les débats et les parties invitées à s’expliquer sur ce point.

Cette question ne se pose cependant que si Monsieur [D] [N] pouvait être regardé comme un consommateur non professionnel au moment où il a contracté le prêt exécuté.

Il est constant que, comme le relève le juge d’instruction de [Localité 8] en page 77 de son ordonnance de renvoi, la société APOLLONIA proposait par démarchage téléphonique à ses clients et prospects « d’acquérir des lots dans des programmes immobiliers éligibles notamment au dispositif concernant les loueurs en meublés professionnels (ci-après LMP), fiscalement avantageux, en ce qu’il permettait une déduction totale sur l’ensemble des revenus des charges réelles, y compris les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts, l’amortissement de l’immeuble pour la durée réelle de sa détention et la récupération de la TVA afférente à l’opération d’acquisition. Le mécanisme ainsi présenté était d’autant plus attractif que les effets combinés de ces avantages fiscaux et des revenus tirés de la mise en location des biens étaient censés garantir l’autofinancement des acquisitions, permettant aux investisseurs de se constituer, quasiment sans bourse délier, un important patrimoine immobilier à l’orée de leur retraite ».

« L’obtention du statut de loueur en meublés professionnel nécessitait toutefois un niveau d’acquisition élevé puisque l’investisseur devait justifier de plus de 23 000 € par an de son activité de loueur ou au moins 50 % de son revenu (…), ce qui (explique) le montant important des sommes engagées (de 800 000 à 4 millions d’euros) et la multiplication des acquisitions réalisées par (les clients de la société APOLLONIA) ».

Il n’est pas contesté que les époux [N] ont décidé d’investir dans le système proposé par la société APOLLONIA, qu’ils ont alors souscrit 9 prêts au près de 6 établissements bancaires différents pour un montant total de 2 071 117 € et que Monsieur [N] s’est alors fait inscrire au R.C.S en qualité de loueur en meublés professionnel.

L’investissement immobilier financé par le prêt litigieux n’était donc pas une opération patrimoniale « en bon père de famille » pour se constituer et se garantir une retraite confortable mais une opération financière d’ampleur destinée à la constitution d’un patrimoine immobilier conséquent de nature à constituer l’objet d’une activité professionnelle de loueur de biens meublés.

Même si les époux [N] ont faussement déclaré effectuer cet achat en qualité de loueur en meublés non professionnel, l’opération financière d’investissement et de défiscalisation à laquelle ils ont adhéré et dans laquelle ils ont investi des sommes importantes et l’inscription de Monsieur [N] au R.C.S en qualité de loueur professionnel interdisent de les regarder comme n’ayant été, lors de la signature du contrat exécuté, que de simples particuliers consommateurs.

En adhérant à l’opération d’investissement et de défiscalisation qui leur était proposée et qui supposait qu’ils deviennent loueurs professionnels, Monsieur et Madame [N] se sont comportés et ont agi en professionnels.

Monsieur [N] ne peut donc aujourd’hui se prévaloir de la protection des dispositions du code de la consommation.

Sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [N] ne peut pas non plus aujourd’hui arguer du fait que le contrat de prêt exécuté a été soumis aux dispositions du code de la consommation par la volonté des parties.

Si le contrat de prêt contesté indique qu’il est établi « conformément au livre III, titre I du code de la consommation » et qu’il a été souscrit selon les formes et procédure applicables au consommateur non professionnel, cela résulte uniquement des manœuvres de la société APOLLONIA et de ses clients, qui ont délibérément caché à la banque que le prêt souscrit n’était qu’une petite partie de l’opération financière réalisée (laquelle s’appuie sur neuf prêts différents) et qui ont faussement déclaré intervenir en qualité de loueurs non professionnels alors que l’opération de défiscalisation poursuivie supposait que cette opération soit conduite par un loueur en meublés professionnel.

Lorsque la banque à proposé une offre de prêt à Monsieur et Madame [N] en la forme requise pour les consommateurs non professionnels, elle n’était pas en possession de l’ensemble des éléments pour analyser correctement la situation et l’opération engagée et elle n’a pas soumis ce contrat au code de la consommation en toute connaissance de cause.

La référence au code de la consommation pour la passation de ce contrat de prêt était donc équivoque et elle ne saurait emporter application des dispositions de ce code au prêt exécuté.

De ce qui précède résulte que Monsieur [N] a souscrit le prêt exécuté en qualité de professionnel et qu’il ne peut dès lors prétendre à la protection du code de la consommation et, en particulier, de son article L 132-1 alors applicable.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient Monsieur [N] dans sa note en délibéré, le contrat de prêt exécuté prévoit bien une clause de déchéance du terme à l’article VIII des conditions générales – pièce n°1 de la défenderesse – laquelle dispose que :

« toutes sommes dues au titre de la même opération, en principal, intérêts et accessoires, seront immédiatement exigibles (…) dans l’un ou l’autre des cas suivants :

1) si une somme quelconque due par les emprunteurs et devenue exigible n’est pas payée dans le délai d’un mois de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception »

Monsieur et Madame [N] ont laissé impayées sept échéances de leur prêt et n’ont pas régularisé la situation dans le mois suivant l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT pouvait légitimement et valablement se prévaloir de la déchéance du terme.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] succombe en l’ensemble de ses demandes.

En conséquence, il convient de le condamner aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Stéphane DHONTE pour ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Monsieur [N] succombe en ses demandes et reste tenu aux dépens.

En conséquence, et d’une part, il convient de le débouter de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, d’autre par, de le condamner à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 € au titre des frais par elle exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT que l’exécution forcée du prêt notarié en date du 31 octobre 2007 n’est pas prescrite ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande en disqualification de l’acte de prêt notarié en date du 31 octobre 2007 ;

DIT que la déchéance du terme opposée à Monsieur [N] est valable et régulière ;

DIT que les saisies attributions critiquées sont valables et régulières ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Stéphane DHONTE pour ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 € – trois mille euros – au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

La greffière Le Président

Sophie ARES Damien CUVILLIER

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