TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08688 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2FF

JUGEMENT

DU : 20 Janvier 2026

S.C.I. LIBERTE 25

C/

[Y] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LIBERTE 25, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [I] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 août 2023, à effet au 5 septembre 2023, la S.C.I Liberté 25 a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.R.L Nexim Immobilier, donné à bail à Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°4, à [Localité 1], pour une durée de six années, renouvelable par tacite reconduction.

Madame [M] [V], épouse [B], et Monsieur [H] [B] se sont portées cautions solidaires du locataire.

Par acte d’huissier délivré le 27 janvier 2025, la S.C.I Liberté 25 a fait délivrer à Monsieur [Y] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 992,53 euros.

Le commandement a été dénoncé aux cautions le 31 janvier 2025.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2025, la S.C.I Liberté 25 a fait procéder à une saisie conservatoire de créances entre les mains de la Banque Populaire du Nord, établissement bancaire au sein duquel Monsieur [Y] [I] détient un compte bancaire.

La saisie conservatoire a été dénoncée au titulaire du compte le 3 février 2025.

La S.C.I Liberté 25 a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.E.L.A.R.L Astucio, commissaires de justice à [Localité 3], déposé une requête en injonction de payer le 14 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

Par ordonnance d’injonction de payer du 20 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a condamné Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I Liberté 25 la somme de 992,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2025 ainsi que la somme de 204,26 euros au titre du commandement de payer et du procès- verbal de saisie conservatoire.

Cette ordonnance a été signifiée au débiteur par acte d’huissier délivré le 23 juin 2025 à étude. Cet acte a été versé aux débats par note en délibéré du 13 novembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 18 juillet 2025, Monsieur [Y] [I] a formé opposition contre ladite ordonnance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 30 septembre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état.

A cette audience, la S.C.I Liberté 25 a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle demande, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 1.952,39 euros au titre des loyers et chargés impayés à la date du 30 octobre 2025. Elle demande également la condamnation de Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, la dénonciation aux cautions, la saisie conservatoire, la dénonciation de la saisie au débiteur, la requête en injonction de payer et la dénonciation des actes de poursuite de la procédure au tiers saisis.

En réponse aux moyens de défense, la S.C.I Liberté 25 rappelle que le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 750 euros, hors charges, à tort compte tenu de la performance énergétique du logement classé F. Ce faisant, elle indique avoir ramené le loyer de Monsieur [Y] [I] au montant de celui exposé par le précédent locataire, soit la somme de 716 euros.

Elle ajoute que la mention d’un loyer mensuel de 670,59 euros dans le contrat de bail du précédent locataire ne constitue qu’une « erreur de plume » puisqu’il payait la somme mensuelle de 716 euros.

Elle explique que Monsieur [Y] [I] reste redevable de la somme de 1.952,39 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [Y] [I] a comparu en personne.

Il demande de limiter le montant des loyers dus à la somme mensuelle de 700 euros qui correspond au montant du loyer exposé par le dernier locataire. Il ajoute que la bailleresse ne pouvait pas réviser le loyer de 700 à 716 euros en août 2023 car le logement est situé en zone dite « tendue ». Il ne conteste pas ne pas avoir réglé les mois de décembre et janvier 2025 et l’explique par la saisie conservatoire des sommes sur son compte bancaire.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 20 mai 2025 a été signifiée au défendeur par acte d’huissier délivré le 23 juin 2025.

L’opposition a été formée le 18 juillet 2025, soit dans le délai d’un mois précité.

En conséquence, elle est recevable.

Sur les loyers et les charges

L’article 7, a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges.

En application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le montant du loyer peut être révisé annuellement selon un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

En application de l’article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Néanmoins, il résulte de l’article 18 de la loi précitée et du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 que les dispositions relatives à la réévaluation du loyer ne sont pas applicables aux logements classés F.

En l’espèce, la S.C.I Liberté 25 avait conclu le 4 août 2022 un bail avec le précédent locataire moyennant un loyer mensuel de 700 euros (confère pièce demandeur n°3).

Il ressort de l’historique de compte produit que ce loyer a été régulièrement révisé le 1er août 2023 à la somme de 716,58 euros (confère pièce demandeur n°4).

Il est constant que le logement est classé F (confère pièce demandeur n°14 et aveux judiciaires des parties).

Il résulte de l’historique de compte locataire que Monsieur [Y] [I] reste à devoir la somme de 1.758,53 euros au titre des loyers et charges, déduction faite des frais inclus dans les dépens.

L’historique de compte montre que la bailleresse a restitué au locataire le 1er décembre 2024 les sommes indument perçues au titre de la réévaluation du loyer au montant de 750 euros avant de fixer le loyer à la somme de 716 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I Liberté 25 la somme de 1.758,53 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [I], qui succombe, sera condamné au paiement des dépens, à l’exclusion des actes suivants :

— du commandement de payer du 27 janvier 2025, celui-ci n’étant pas nécessaire, au sens des articles 695 et suivants du code de procédure civile et L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, pour obtenir paiement de la créance par voie d’injonction de payer,

— de la dénonciation du commandement de payer aux cautions le 31 janvier 2025, pour les mêmes motifs et, au surplus, en l’absence d’action en paiement contre les cautions,

— du procès-verbal de saisie conservatoire du 31 janvier 2025 et de la dénonciation de saisie conservatoire le 3 février 2025, ces actes n’étant pas nécessaires pour obtenir le paiement de la créance par voie d’injonction de payer,

— de la requête en injonction de payer du 14 février 2025, le concours du ministère d’huissier de justice n’étant pas exigé par les articles 1406 et suivants pour saisir la juridiction en vue d’obtenir une ordonnance d’injonction de payer.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [Y] [I] recevable en son opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille du 20 mai 2025 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

S’y substituant,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I Liberté 25 la somme de 1.758,53 euros au titre des loyers et charges impayés ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens, à l’exception des actes suivants :

— du commandement de payer du 27 janvier 2025,

— de la dénonciation du commandement de payer aux cautions le 31 janvier 2025,

— du procès-verbal de saisie conservatoire du 31 janvier 2025 et de la dénonciation de saisie conservatoire le 3 février 2025,

— de la requête en injonction de payer du 14 février 2025.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT