TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 25/00251 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2WR

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

Société SEQENS

C/

[G] [H] [S], [Y] [M] épouse [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BENOIT-GUYOD

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Mme [S]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS

[Adresse 1]

[Adresse 9]”

[Localité 8]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [H] [S]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

Madame [Y] [M] épouse [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

A l’audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2021 , la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 444,98 euros, et 84,74 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la société SEQENS a fait signifier à Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12 270.14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 25 octobre 2024, la société SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront, condamner solidairement Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 13 820,36 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit sur la somme de 12.270,14 euros, à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024, et de l’assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité, que les défendeurs auraient payés si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 6 février 2025.

À l’audience du 3 avril 2025, la société SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15.725,83 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris et ne pas avoir connaissance du nouveau dossier de surendettement qui a été déposé.

Monsieur [S] [G] [H], présent, indique que sa femme est en Algérie et qu’il a eu un accident de travail. Il demande son maintien dans les lieux et informe avoir déposé un dossier de surendettement le mois dernier, sans pour autant avoir réceptionné une décision de recevabilité.

[M] épouse [S] [Y], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] épouse [S] [Y], assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 février 2021, du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025 que la société SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 526,10 euros (72,48 euros le 1er novembre 2023 et le 16 juillet 2024, 13 euros le 1er novembre 2023, 184,05 euros le 1er novembre 2024 et 184,09 euros le 11 février 2025) imputée pour des frais de contentieux.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à payer à la société SEQENS la somme de 15.199,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 sur la somme de 12 270,14 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 février 2021 à compter du 22 décembre 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 9 janvier 2023, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [G] [H] sollicite son maintien dans les lieux. Aucun effort particulier de paiement n’a été réalisé avant l’audience permettant d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. Il ressort également du décompte produit qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à payer à la société SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 février 2021 entre la société SEQENS d’une part, et Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement n°379804, bâtiment 04, escalier D1, 1er étage, porte 0911, situé [Adresse 6], l’expulsion de Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à compter du 22 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à payer à la société SEQENS la somme de 15.199,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 12 270,14 euros,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à payer à la société SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] [H] et Madame [M] épouse [S] [Y] à payer à la société SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEQENS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE