TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01569 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AWT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L., CABINET, LEDOUX prise es qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 1].,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Nathalie CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, (plaidant) M^e Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE (postulant)

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. JV CONSEIL PATRIMOINE,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU, [Adresse 4],

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 février 2026 puis prorogée au 24 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Le 9 octobre 2025, soutenant que la réalisation de travaux sur l’immeuble du, [Adresse 5] à Lille impliquait l’installation d’un échafaudage dans la cour de la cocoprpriété du 97 de la même rue, la société, [Z], [S], en qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 5] à Lille (le SDC 95), a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6], représenté par la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite (le SDC 97), ainsi que la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en autorisation de tour d’échelle afin de pénétrer sur le fonds du SDC 97 pendant la durée des travaux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025, puis à celles du 2 décembre 2025 et du 16 décembre 2025, et à celle du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025 et soutenues oralement, la société, [Z], [S], en qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 7], demande de :

— juger le juge de référés compétent pour statuer sur la demande de tour d’échelle pour réaliser la réfection complète de la toiture et façade et du muret du bâtiment principal sis, [Adresse 7],

Vu les dispositions de l’article 834 et l’urgence à titre principal et, subsidiairement et à défaut, de l’article 835 du code de procédure civile compte tenu du péril imminent et les pièces versées au débat,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

— juger la société, [Z], [S] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— autoriser le, [Z], [S], pris en qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 5], à poser un échafaudage de pied de H 7/8m/8ml dans la cour du, [Adresse 4] pour faire exécuter à l’arrière partie façade du bâtiment principal arrière et pignon extension RDC/R+1 du bâtiment appartenant au, [Adresse 5], les travaux approuvés par délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du, [Adresse 5] du 4 novembre 2024, outre les travaux de démolition du mur situé en R+1 menaçant effondrement,

— juger que :

— le, [Z], [S] devra, huit jours avant la pose de l’échafaudage, notifier par tous moyens susceptibles d’assurer la traçabilité de cet envoi la date de pose de celui-ci, la durée des travaux et les jours et heures d’intervention du personnel de la société intervenante,

— le, [Z], [S], en qualité de syndic du, [Adresse 5], devra mandater un service de protection de la santé avec pour mission du respect des règles de sécurité,

— il ne devra y avoir aucune autre installation de quelque nature que ce soit que cet échafaudage dans la cour du, [Adresse 4],

— il ne devra y avoir aucune zone de stockage par le, [Adresse 5] dans la cour du, [Adresse 8],

— les raccordements d’eau et électricité devront être autonomes,

— dès la fin des travaux, l’échafaudage devra être retiré et les lieux remis en leur état d’origine,

— juger abusif le refus du, [Adresse 4] d’accorder un tour d’échelle sollicité par le syndic du, [Adresse 5] et condamner le SDC, [Cadastre 1] à payer à la société, [Z], [S], en sa qualité de syndic du, [Adresse 5], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, condamner le SDC, [Cadastre 1] et la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026 et soutenues oralement, le SDC, [Cadastre 1] et la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, représentées par leur avocat, demandent de :

— déclarer irrecevables les demandes du SDC, [Cadastre 2],

— se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état,

— débouter le SDC 95 de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le SDC, [Cadastre 2] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 24 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion d’une autre formation du tribunal pour ordonner toutes mesures provisoires, mêmes conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires.

La désignation du juge de la mise en état dans une instance, en application de ce texte, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés afin de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisi la juridiction du fond.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Lille a été saisi au fond le 20 octobre 2022 (n°RG 23/1353) par le SDC 95 et les copropriétaires du, [Adresse 5] afin de voir statuer, sur la base du rapport d’expertise judiciaire déposé par M., [B] le 10 juillet 2022, sur la responsabilité du SDC, [Cadastre 1] et de son syndic dans les désordres survenus dans l’immeuble du, [Adresse 5] et les appartements des copropriétaires du fait de l’absence d’entretien, puis la démolition sans précautions, de la cage d’escalier en bois et de l’annexe appartenant au SDC, [Cadastre 1], ainsi que sur l’indemnisation des préjudices subis, et d’obtenir du SDC, [Cadastre 1] et de son syndic qu’ils procèdent au traitement du mérule affectant l’immeuble du, [Adresse 8] concomittamment à l’opération de traitement du mérule dans l’immeuble du, [Adresse 9] (pièce n°4 SDC, [Cadastre 2]).

Devant le juge des référés, le SDC 95 demande d’autoriser un tour d’échelle dans la propriété du SDC, [Cadastre 1] afin de permettre la réalisation de travaux de rénovation complète de la toiture et façade du bâtiment principal dont elle est propriétaire au, [Adresse 5], travaux qui ont été décidés par l’assemblée générale extraordinaire du 4 novembre 2024 (pièce n,°[Immatriculation 1], résolution 4), ainsi que des travaux de remise en état d’un muret qui s’effondre dont des gravats sont projetés sur la propriété du, [Adresse 4].

Dès lors que l’objet du litige est différent de celui dont est saisi la juridiction du fond, peu important que le juge de la mise en état dans la procédure RG 23/1353 ait, par ordonnance du 12 septembre 2024, à titre conservatoire, ordonné sous astreinte provisoire au SDC 95 de faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux d’urgence de traitement du mérule dans l’immeuble du, [Adresse 9] et de mise hors d’eau de la toiture par reconstitution du brisis en ardoises et le changement du chéneau arrière, compris l’échafaudage, hors réalisation d’une lucarne, tels que définis par l’expert judiciaire en pages 102 et 103 de son rapport, le juge des référés est compétent.

Sur la demande de tour d’échelle

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 2, du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si, selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, il est de jurisprudence constante qu’au vu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, un propriétaire peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer tous travaux indispensables, sous réserve que ceux-ci ne puissent être réalisés autrement et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux, dite de tour d’échelle, suppose pour le demandeur de démontrer que les travaux sont nécessaires, qu’il n’existe pas d’autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété du défendeur apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

En l’espèce, le SDC 95, représenté par son syndic, le, [Z], [S], a décidé, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 4 novembre 2014, de faire procéder à des travaux de réfection de la toiture et de la façade du bâtiment principal du, [Adresse 5], selon devis de couverture, charpente et maçonnerie pour un montant total de 84 511,51 euros (pièce n°6). Le, [Z], [S] souhaite, dans le même temps, faire procéder à des travaux urgents de démolition d’un mur situé en R+1 en cours d’effondrement avec projection de gravats dans la cour du SDC 97 (pièce n°9).

Il ressort des pièces produites aux débats, en particulier du rapport d’expertise de M., [V] du 4 février 2016 (pièce n°2), du rapport d’expertise judiciaire de M., [B] du 10 juillet 2022 (pièce n°3 demandeur) et de l’ordonnance d’incident du 12 septembre 2024, précitée, que le, [Z], [S] justifie avec l’évidence requise en référé de la nécessité de faire réaliser dans les meilleurs délais lesdits travaux afin d’assurer l’étanchéité et la conservation du bâtiment existant, l’objectif du SDC 95 étant de remédier par une solution globale et pérenne aux désordres graves et anciens de la copropriété afin de la rendre à nouveau salubre (pièce n°15), sans se limiter à l’exécution des travaux conservatoires à laquelle il a été condamné sous astreinte.

Il est également démontré, au vu de l’attestation du 16 décembre 2024 de l’architecte, maitre d’oeuvre,(pièce n°7) et des plans complétés par l’entrepreneur en charge du lot couverture (pièces n°10 et n°17), que, compte tenu de la configuration des lieux et de l’imbrication des copropriétés qui n’en étaient qu’une à l’origine, pour des raisons de sécurité, les travaux envisagés ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, l’échafaudage déjà en place sur la propriété du SDC, [Cadastre 2] n’étant pas suffisant pour accéder à l’intégralité de la toiture et de la façade à reprendre.

Enfin, compte tenu des modalités proposées par le SDC, [Cadastre 2] et du devis de pose en façade arrière de l’échafaudage de pied H 7/8m /8ml avec filet de protection qu’il produit (pièce n°11), il est démontré qu’il n’en résultera pas pour le SDC, [Cadastre 1] voisin une sujétion intolérable et excessive, et que l’atteinte portée n’excédera pas les inconvénients normaux du voisinage et ne sera pas disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

Il y a lieu d’accueilllir la demande selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835, alinéa 2, du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ne ressort pas de façon manifeste des pièces versées aux débats que le SDC97 aurait abusivement refusé d’accorder au SDC 95 le tour d’échelle sollicité.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle d’indemnisation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6], représenté par la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, et la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, aux dépens et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ecarte l’exception d’incompétence du juge des référés soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4], représenté par la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, et la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite ;

Autorise le, [Z], [S], en qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 5], à poser un échafaudage de pied de H 7/8m /8ml dans la cour du, [Adresse 4] pour faire exécuter à l’arrière partie façade du bâtiment principal arrière et pignon extension RDC/R+1 du bâtiment appartenant au, [Adresse 5], les travaux approuvés par délibération de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du, [Adresse 5] du 4 novembre 2024, outre les travaux de démolition du mur situé en R+1 menaçant effondrement ;

Dit que le, [Z], [S], en qualité de syndic de la copropriété du, [Adresse 5], devra huit jours avant la pose de l’échafaudage, notifier par tous moyens susceptibles d’assurer la traçabilité de cet envoi la date de pose de celui-ci, la durée des travaux et les jours et heures d’intervention du personnel de la société intervenante, et mandater un service de protection de la santé avec pour mission du respect des règles de sécurité,

Dit qu’il ne devra y avoir aucune autre installation de quelque nature que ce soit que cet échafaudage dans la cour du, [Adresse 4], ni aucune zone de stockage dans la cour du, [Adresse 8], que les raccordements d’eau et électricité devront être autonomes et que, dès la fin des travaux, l’échafaudage devra être retiré et les lieux remis en leur état d’origine,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6], représenté par la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite, et la société SARL JV Conseil Patrimoine Retraite aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;