TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/00299

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYHT

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

société LA CRIQUE

(SCI)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Alice DELAIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2284

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FAR AWAY

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 13 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/00299 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYHT

S.A.S. NEXITY LAMY

[Adresse 5]

[Localité 9]

Société MMA IARD

prise en sa qualité de’assureur de la société NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

prise en sa qualité de’assureur de la société NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Toutes les trois représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 1er Juillet 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2011, Mme [S] [O], gérante de la SCI La Crique, a consenti à la SAS Nexity Lamy, assurée auprès de la SA MMA Iard et de la SC MMA Iard Assurances Mutuelles un mandat de gestion portant sur un appartement situé au 7ème et 8ème étages d’un immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème arrondissement, pour une durée d’un an se renouvelant automatiquement par tacite reconduction dans la limite de 29 années, et moyennant le droit pour la société Nexity Lamy de percevoir des honoraires hors taxes calculés à hauteur de 5,85 % sur tous les encaissements.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, la société Nexity Lamy a délégué à la SARL Far Away ses pouvoirs au titre du mandat de gestion et d’administration pour la location du bien à usage d’habitation principale.

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019, Mme [S] [O], en qualité de gérante de la SCI La Crique, représentée par la société Nexity Lamy, a donné à bail à M. [J] [G] l’appartement situé [Adresse 2] à Paris 16ème arrondissement pour une durée de trois ans du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7.230 euros hors taxes et charges, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Suite à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 janvier 2020, la société La Crique a assigné M. [J] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 mars 2021, a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à effet du 6 juillet 2020 ;

— dit qu’à compter de cette date, M. [J] [G] se trouve occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 12] ;

— à défaut de libération volontaire des lieux, ordonné l’expulsion de M. [J] [G] et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamné M. [J] [G] à payer à la société La Crique les sommes suivantes:

* 32.000 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2020 inclus, outre 7.230 euros représentant le dépôt de garantie, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020 ;

* une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, charges en sus, avec une majoration de 1.800 euros à compter du mois suivant la signification du présent jugement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ordonnance a été signifiée à M. [J] [G] par la société la Crique les 19 mars et 22 mars 2021 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Parallèlement, reprochant à la société Nexity Lamy d’avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat, la société La Crique a, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 5 février 2021, mis en demeure celle-ci de lui payer les sommes de 128.000 euros et 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier de justice signifiés les 23 et 28 décembre 2021, la société La Crique a assigné la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir des dommages et intérêts ; l’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/0299.

Par acte d’huissier de justice signifié le 8 mars 2022, la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ont assigné en intervention forcée la société Far Away aux fins de voir ordonner la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le numéro RG 22/0299 et de la condamner à les relever et garantir de toutes les éventuelles condamnations mises à leur charge ; l’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/3100.

Les deux affaire ont été jointes le 31 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, la société La Crique demande au tribunal de :

— constater l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société Nexity Lamy, celle-ci ayant commis des fautes de gestion dans l’exercice de son mandat;

— constater l’engagement de la responsabilité délictuelle de la société Far Away ;

A titre principal,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, ou subsidiairement la société Nexity Lamy, la société MMA Iard, la société MMA Iard Assurances et la société Far Away à lui payer la somme de 171.011,83 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en principal, augmentés des intérêts au taux légal majorés à compter du 5 février 2021, pour le préjudice financier subi et en lien direct avec la faute du mandataire ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances, ou subsidiairement la société Nexity Lamy, la société MMA Iard, la société MMA Iard Assurances et la société Far Away, à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et tracas divers subis ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances ou subsidiairement la société Nexity Lamy, la société MMA Iard, la société MMA Iard Assurances et la société Far Away, à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Alice Delaigue sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever indemne et garantir la société Nexity Lamy de toutes les condamnations prononcées à son encontre;

— débouter la société Nexity Lamy, la société MMA Iard, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société Far Away de l’ensemble de leurs demandes ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :

— ordonner la jonction entre les procédures enrôlées sous les numéros RG 22/0099 et RG 22/3100 ;

— constater l’absence de faute, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux ;

— débouter la société La Crique de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— réduire les préjudices revendiqués par la société La Crique à de plus justes proportions ;

— déclarer que la condamnation hypothétique pesant sur les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ne pourront s’entendre que dans les limites (plafond et franchise) et exclusions de garanties du contrat opposables à toutes les parties, et notamment l’exclusion de la prise en charge par l’assureur des honoraires de l’assuré et débouter en conséquence la société La Crique de sa demande au titre de la restitution des honoraires perçus par la société assurée;

— débouter la société La Crique de sa demande formée au titre de la restitution des honoraires perçus par la société assurée ;

— condamner la société Far Away à les relever et garantir de toutes les condamnations potentiellement mises à leur charge ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin Porcher ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de la société La Crique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la société Far Away demande au tribunal de :

— débouter la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

— débouter la société La Crique de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ou tout succombant aux entiers dépens,

— dire que, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, Maître [Localité 10] [X] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Par ailleurs, la demande de jonction formée par la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, laquelle est au demeurant une mesure d’administration judiciaire, est devenue sans objet, ladite jonction ayant été ordonnée le 31 octobre 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société La Crique dirigées contre la société Nexity Lamy

Au soutien de ses demandes, la société La Crique fait valoir en substance que la société Nexity Lamy a commis des fautes dans l’exécution de son contrat de mandat de gestion de son bien, notamment en ce qu’elle a manqué à son obligation de moyen de vigilance et de vérification sérieuse de la solvabilité de M. [J] [G] avant la conclusion du bail, en omettant de lui demander les pièces élémentaires, de vérifier sérieusement sa capacité financière et sa situation locative antérieure et de solliciter la délivrance préalable d’un dépôt de garantie et d’une garantie bancaire autonome. Elle ajoute que le dossier locatif de M. [G] était incomplet et incohérent et que la société Nexity Lamy, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier et de la gestion locative, a manqué à son obligation de conseil, d’information voire de mise en garde en ne préconisant pas la souscription d’une garantie d’assurance contre les impayés du locataire efficace et proportionnée au montant du loyer. Elle fait valoir que la société Nexity Lamy ne peut s’exonérer de ses obligations contractuelles en indiquant qu’elle a délégué la commercialisation du bien à la société Far Away puisque le contrat de mandat stipule que si le mandataire a la faculté de déléguer son mandat à tout confrère de son choix, il reste seul responsable vis-à-vis du mandant. Elle expose qu’à raison des manquements de la société Nexity Lamy, elle a subi un préjudice financier constitué par le défaut de paiement de l’ensemble des loyers et des indemnités d’occupation dus par M. [J] [G] et par l’engagement de frais de procédure pour faire valoir ses droits. Elle précise avoir subi une perte de chance certaine et entière de contracter avec un locataire solvable et de recouvrer le paiement des loyers et des charges dus à raison de l’insolvabilité manifeste de M. [G], l’ensemble des mesures d’exécution pour le recouvrement de sa créance ayant été infructueux. Elle précise que son préjudice financier au titre des loyers impayés doit être indemnisé intégralement du 1er octobre 2019 à avril 2021, date à laquelle elle a pu récupérer son bien.

Elle soutient également que les honoraires versés et perçus par la société Nexity Lamy doivent lui être restitués à titre de dommages et intérêts dès lors que cette dernière les a perçus tout en étant défaillante dans l’exécution de ses obligations de mandataire.

Elle invoque enfin un préjudice moral résultant de l’absence de bonne foi de la société Nexity Lamy, de son refus catégorique de toute résolution amiable du litige, et des tracas liés à la procédure diligentée contre M. [J] [G] par la faute de son mandataire.

En réplique, la société Nexity Lamy s’oppose à ces demandes, faisant valoir pour l’essentiel que la société La Crique échoue à démontrer l’existence d’une faute qui lui serait imputable et à caractériser des préjudices en lien direct avec les manquements qu’elle invoque. Elle soutient avoir accompli l’ensemble de ses obligations de moyen au titre du mandat, et que l’obligation de vérification de la solvabilité de M. [J] [G] incombait à la société Far Away. Elle indique à ce titre que le dossier locatif de M. [G] a été établi sous la seule responsabilité et le seul contrôle de cette dernière, étant précisé qu’il présentait en apparence toutes les garanties de sa solvabilité. Elle ajoute que la transmission par le locataire du dernier contrat de bail, l’attestation de l’employeur et les dernières quittances de loyer ne constituent nullement des pièces obligatoires devant être sollicitées par l’administrateur de biens mais seulement une faculté, conformément au décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 qui liste seulement les pièces pouvant être exigées pour une location. Elle précise que M. [J] [G] était le seul preneur à bail de sorte qu’il n’était nullement exigé de solliciter des documents relatifs à sa situation matrimoniale ni à la situation financière et locative de son épouse, et que sa mission de mandataire n’est pas assimilable à celle d’un notaire.

Elle fait valoir que la régularisation du bail litigieux ne résulte nullement de sa faute mais des assertions de la société Far Away et de M. [J] [G], dès lors qu’au regard des échanges de courriers électroniques et des informations transmises par la société Far Away, cette dernière avait en apparence fait procéder à l’ensemble des démarches nécessaires relatives au dépôt de garantie, à la souscription d’une assurance et à la garantie à première demande ; elle précise que dès les premiers impayés, elle a fait toutes les démarches nécessaires près de M. [J] [G] en vue de régulariser la situation locative sur les points précités.

Elle indique également avoir satisfait à son obligation de conseil et d’information et soutient que la société La Crique échoue à démontrer qu’il existait sur le marché une meilleure garantie d’assurance contre les loyers impayés, précisant que le contrat de mandat ne met nullement à sa charge une obligation de souscrire à une assurance loyers impayés pour le compte du mandant.

Elle expose enfin que la société La Crique échoue à démontrer l’existence et le quantum des préjudices invoqués, que la réparation d’une perte de chance ne saurait équivaloir à la totalité de l’avantage escompté et que le manquement de M. [J] [G], qui était en apparence solvable au moment de la conclusion du bail, constitue un simple risque inhérent à la conclusion de tout contrat de bail. Elle soutient que les éventuels préjudices de la société La Crique ne résultent que de la faute de M. [J] [G] et non de son fait et s’oppose à la restitution des honoraires perçus lors de l’exécution du mandat. S’agissant de la réparation du préjudice moral, elle indique enfin que la société La Crique n’établit pas son existence.

Sur les manquements invoqués à l’encontre de la société Nexity Lamy

Il résulte des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. La responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit une rémunération.

Aux termes des l’articles 1146, 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part et que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte des articles 1150 et 1151 du même code que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée, et que dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Enfin, aux termes de l’article 1134 ancien du code civil applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il convient de rappeler que la bonne exécution du mandat par le mandataire immobilier s’analyse en une obligation de moyen qui s’apprécie en fonction des circonstances de la cause. Il incombe donc à la société La Crique, qui entend engager la responsabilité de son mandataire, de démontrer les fautes commises par ce dernier, le préjudice qui en est résulté pour elle et le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.

En l’espèce, le contrat de location consenti à M. [J] [G] l’a été moyennant le versement d’un loyer mensuel fixé à 7.230 euros et une provision sur charges de 770 euros, outre un dépôt de garantie de 7.230 euros.

Le bail stipule au surplus que “En complément du dépôt de garantie et afin de garantir le Bailleur de toutes les sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, le Preneur remet ce jour (ou produira dans le délai d’un mois au Bailleur) une garantie autonome à première demande émanant du banque française pour un montant de 21 690 euros, représentant 3 mois de loyer HT et HC, qui restera en vigueur jusqu’à l’expiration du bail et de ses éventuels renouvellements successifs.”

Le mandat d’administration de bien confié à la société Nexity Lamy à compter du 1er octobre 2011 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 12] confère au mandataire la mission de gérer ledit bien et pour cela d’accomplir au nom et pour le compte du mandant les missions définies à l’article 1. Cet article stipule notamment, au paragraphe 1-c “Missions et pouvoirs du Mandataire en matière de commercialisation locative”:

“Le Mandant confère au Mandataire qui l’accepte pouvoir exclusif de louer et de relouer dans les meilleurs conditions, les biens immobiliers, selon l’exigence du marché locatif. Le Mandataire entreprendra toute action nécessaire pour parvenir à la location des biens et aura la faculté de déléguer son mandat à tout confrère de son choix au mieux des intérêts du Mandant, le Mandataire restant toutefois seul responsable vis à vis du Mandant.

Le Mandataire recherchera le locataire par tous moyens qu’il jugera approprié (publicités, annonces sur tous supports, panonceaux), diffusera éventuellement de s images du bien sur tous supports à des fins publicitaires en vue de la bonne exécution par le Mandataire de la mission qui lui a été confiée.

Le Mandataire établira le texte des conditions générales et particulières de baux, conformément à la législation en vigueur.

Le Mandant délègue au Mandataire l’acceptation ou la faculté de refuser les candidats locataires.

Le Mandant donne les pouvoirs nécessaires au Mandataire pour qu’il puisse mener à bien sa mission.”

Au regard de ces stipulations contractuelles comme des dispositions légales, la société Nexity Lamy est responsable de sa gestion envers la bailleresse et elle ne peut valablement s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le contrat de délégation de mandat conclu avec la société Far Away, lequel n’est en tout état de cause pas opposable à la société La Crique. La société Nexity Lamy n’est donc pas fondée à invoquer à l’encontre de la société La Crique les éventuels propres manquements de la société Far Away, quand bien même ils seraient avérés, lesquels auraient une efficience uniquement au stade de la demande en garantie, analysée infra.

S’agissant des manquements reprochés à la société Nexity Lamy, celle-ci est tenue, en tant que mandataire rémunéré, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur et notamment de vérifier la pertinence des justificatifs fournis ; elle est en outre tenue d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

En l’espèce, eu égard à l’importance du montant du loyer, la société Nexity Lamy se devait d’être particulièrement vigilante quant au respect de ces obligations.

Or il ressort de la procédure et il n’est pas contesté que M. [G] a pu prendre possession de l’appartement sans versement préalable du dépôt de garantie, d’un montant de 7.230 euros, ni de la garantie autonome à première demande pourtant prévue contractuellement et ce, sans motif légitime, et qu’il n’a versé aucun loyer à compter de la prise de possession des lieux. Il n’a également pas été demandé à M. [G], préalablement à la remise des clés, de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, élément pourtant indispensable à la sauvegarde des intérêts du bailleur.

En outre, il est établi et non contesté qu’il n’a pas été réclamé à M. [G] son dernier contrat de bail et les dernières quittances de loyers correspondantes aux fins de s’assurer du respect de ses précédentes obligations locatives, alors que les parties s’accordent pour dire qu’il avait contracté plusieurs dettes locatives auprès d’autres propriétaires avant la conclusion du contrat du 5 septembre 2019. A ce titre, la société Nexity Lamy est mal fondée à soutenir que l’obtention de ces pièces était facultative, alors qu’il lui incombait de s’assurer du respect des intérêts du bailleur et de s’entourer pour ce faire des précautions élémentaires pour obtenir des garanties solides de la solvabilité du candidat locataire.

De même, la société Nexity Lamy ne peut valablement faire valoir que, dans l’hypothèse où des quittances auraient été réclamées à M. [G], cela aurait été sans conséquence compte tenu des agissements passés de ce dernier “vraisemblablement spécialiste du faux ayant fort malencontreusement dupé nombre de propriétaires et d’administrateurs de biens.”

Il résulte suffisamment de ces constatations que la société Nexity Lamy, professionnelle de l’immobilier et titulaire d’un mandat à titre onéreux, n’a pas été suffisamment diligente pour s’assurer du degré de solvabilité du candidat locataire qu’elle a choisi pour le compte de son mandant.

Elle a ainsi commis une faute dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité envers son mandant.

Sur les préjudices

Sur la perte de chance de recouvrer le paiement des loyers et charges

La société La Crique réclame l’allocation de la somme de 152.230 euros décomposée comme suit:

—  7.230 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier

2020, date du commandement de payer ;

—  144.000 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er octobre 2019 au 31 mars 2021, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2020, date du commandement de payer ;

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui aurait dû être pris en charge par M. [G].

Elle soutient que M. [G] est notoirement insolvable, que le préjudice est certain, que rien n’explique que le bien lui ait été donné à bail et que la réparation de son préjudice doit être intégrale.

En réplique à la société Far Away qui indique notamment que la durée des impayés couvre la période du 1er octobre 2019 jusqu’au 31 mars 2020, soit jusqu’au départ des lieux de M. [G], elle fait valoir qu’elle n’a pu récupèrer la jouissance de l’appartement que le 31 mars 2021, suite à l’ordonnance de référé rendue le 9 mars 2021.

S’il n’est pas contestable que, comme le font soutenir les parties défenderesses, les impayés sont imputables au locataire défaillant, pour autant la société Nexity Lamy, comme la société Far Away, ne peuvent contester une part de responsabilité en lien avec l’existence d’un arriéré locatif concernant l’absence de vérification suffisante de la solvabilité de M. [G].

Dans ces conditions, le préjudice causé par l’exécution fautive du mandat consiste seulement en une perte de chance pour le bailleur de percevoir l’intégralité des sommes dues en vertu du contrat de bail et le mandataire n’est pas tenu à une obligation de résultat puisque même en présence d’un locataire à la solvabilité théorique il n’y a aucune certitude que l’intégralité des loyers sera versée.Ceci d’autant plus que la solvabilité du locataire peut varier en cours de bail, sans qu’aucune responsabilité puisse être imputée au mandataire.Par conséquent, le mandataire ne peut être condamnée au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif mais seulement à une indemnité au titre d’une perte de chance.

Par ailleurs, c’est à juste titre que la société La Crique fait valoir que cette perte de chance doit s’évaluer sur la période du 1er octobre 2019 au 31 mars 2021, date à laquelle elle a pu juridiquement prendre de nouveau possession des locaux suite à la procédure d’expulsion de M. [G] diligentée par commissaire de justice.

En revanche, l’absence de versement d’un dépôt de garantie ne peut pas constituer la base d’un préjudice indemnisable, ayant vocation à être remboursé au locataire en fin de bail.

Sous le bénéfice de ces observations, il sera alloué à ce titre à la société La Crique, qui justifie avoir fait signifier plusieurs saisies attributions à l’encontre de M. [G] demeurées vaines, une indemnité représentant 40 % de l’arriéré de loyers, soit 57.600 euros.

La société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, à l’encontre desquelles la société La Crique dispose d’un droit d’action direct en application des dispositions de l’article L.124-3 du code des assurances, seront condamnées in solidum à payer à la société La Crique cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de sa nature indemnitaire.

Etant précisé que la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles seront tenues dans les limites de leur garantie, notamment concernant les éventuels plafonds et franchise, conformément aux dispositions de l’article L.112-6 du code des assurances, aux termes duquel l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire

Sur les frais de procédure supportés par la société La Crique

La société La Crique demande la condamnation de la société Nexity Lamy et de ses assureurs à lui payer la somme de 7.774,46 euros au titre des frais liés aux procédures qu’elle a diligentées se décomposant comme suit :

—  401,60 euros au titre du commandement d’avoir à justifier de l’assurance habitation et du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

—  3.162,83 euros au titre des frais d’huissier engagés postérieurement aux commandements de

payer ;

—  3.000 euros au titre des frais d’avocat dans le cadre de la procédure en référé contre

M. [G] ;

—  336 euros au titre de la recherche ATER diligentée ;

—  630 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement.

—  244,03 euros au titre des frais d’huissier aux fins de procéder à une nouvelle recherche FICOBA et à des saisies-attributions ;

Elle soutient que l’engagement de ces frais n’aurait pas été nécessaire si la société Nexity Lamy, au regard des doutes portant sur le dossier locatif, avait refusé (ce que la logique exigeait) de donner le bien à bail à M. [G]. Elle ajoute qu’ils n’auraient pas non plus dû être pris en charge par les parties demanderesses si la société Nexity Lamy lui avait proposé une assurance adéquate et avait présenté un locataire sérieux et solvable.

La société Nexity Lamy et ses assureurs répliquent que la société La Crique ne prouvent pas avoir réglé ces frais et que ceux ci ne trouvent pas leur origine dans un comportement fautif de sa part mais dans la seule incurie de M. [G], le risque d’impayés étant inhérent à toute location.

La société Far Away soutient quant à elle qu’un agent immobilier n’est pas tenu de prendre en charge un risque d’impayés, propre à tout placement immobilier, et que rien ne permet de dire que si une assurance loyers impayés avait été souscrite, la société La Crique n’aurait pas dû engager les frais en litige.

Il incombe à la société La Crique de rapporter la preuve du préjudice qu’elle invoque.

A ce titre, le tribunal relève que l’ensemble des justificatifs de paiement est versé aux débats par la société demanderesse.

En revanche, le préjudice dont la société La Crique réclame l’indemnisation doit être évalué à l’aulne de la perte d’une chance d’avoir contracté avec un locataire solvable, la carence de M. [G] étant à l’origine de l’engagement des frais dont la société La Crique réclame le paiement, et la faute du mandataire dans la vérification de la solvabilité du candidat locataire ayant participé à ce préjudice.

Il sera dès lors alloué à ce titre à la société La Crique la somme arrondie de 2 850 euros, en retenant un coefficient de 40 % comme précédemment, sur une assiette de 7144,46 euros, étant entendu que ni la société Nexity Lamy ni la société Far Away ne sauraient être déclarées responsables des dégradations qui auraient été commises par M. [G], dont l’imputabilité lui incombe seul.

La société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles seront donc condamnées in solidum à payer à la société La Crique cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de sa nature indemnitaire.

Etant précisé que la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles seront tenues dans les limites de leurs garanties, notamment concernant les éventuels plafonds et franchises applicables.

Sur la demande de remboursement des honoraires

S’agissant de la demande de remboursement de la rémunération perçue par la société Nexity Lamy dans le cadre du mandat de gestion, il convient de constater que cette société n’est pas mise en cause pour la non exécution du contrat d’administration du bien mais pour des fautes commises à l’occasion de son exécution. Si les conséquences préjudiciables de ces fautes doivent donc être évidemment indemnisées, la demande de remboursement de la rémunération prévue dans le contrat de gestion ne peut, en revanche, qu’être rejetée, étant rappelé que le gestionnaire de biens n’est tenu que d’une obligation de moyen et non de résultat.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La société La Crique réclame à ce titre l’allocation de la somme de 3.500 euros, faisant valoir qu’elle a été contrainte d’entreprendre de nombreuses démarches aux fins d’obtenir un titre à l’encontre de M. [G] et de l’exécuter puis de tenter de trouver une issue amiable avec la société Nexity Lamy (qu’il a fallu relancer à de très nombreuses reprises) avant d’initier la présente procédure, tous éléments qui lui ont créé des tracas et du stress, outre un manque de trésorerie.

C’est à juste titre que la société Nexity Lamy oppose à cette demande l’absence de démonstration par la société La Crique d’un préjudice distinct des préjudices matériels déjà réparés aux termes du présent jugement. Il sera relevé en outre l’absence de caractérisation d’une faute de la société Nexity Lamy en lien direct avec le préjudice invoqué, aucun abus dans l’exercice de la défense ses droits n’étant rapporté en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts de la société La Crique formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts de la société La Crique contre la société Far Away

Il ne sera pas statué sur les demandes formée à titre subsidiaire concernant les postes de préjudice dont le tribunal a ordonné l’indemnisation à titre principal.

S’agissant de la demande de remboursement des honoraires et celle de réparation du préjudice moral qui ont été rejetées supra, la société La Crique ne pourra qu’être déboutée de ses demandes dirigées contre la société Far Away, compte tenu des dispositions du présent jugement et en l’absence de faute imputable à la société Far Away en lien avec ces préjudices.

Sur la demande de garantie formée à l’encontre de la société Far Away

La société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles sollicitent la garantie de la société Far Away faisant valoir que celle-ci a étudié seule les dossiers de candidature, a donc apprécié seule la solvabilité de M. [G], l’a choisi, lui a remis les clés et était en charge de recouvrer les loyers.

La société Far Away s’oppose à cette demande aux motifs que le contrat de délégation de mandat de location met uniquement à sa charge la proposition de dossiers de candidatures au délégant, à savoir la société Nexity Lamy, seule décisionnaire du choix du locataire. Elle précise avoir transmis à cette dernière le dossier de candidature de M. [J] [G] lequel comprenait un avis d’impôt de 2018, ses bulletins de salaire de mai et juin 2019 et un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu de 2019. Elle ajoute avoir communiqué à la société Nexity Lamy un fichier de l’administration fiscale attestant de l’authenticité des revenus du candidat locataire. Elle fait valoir en outre avoir procédé à l’ensemble des démarches nécessaires pour la délivrance d’un dépôt de garantie par M. [J] [G] avant la signature du bail, et avoir prévenu la société Nexity Lamy de la nécessité de l’attente des fonds avant la signature du bail, avertissements vains. Pour l’ensemble de ces raisons, elle considère n’avoir commis aucune faute à l’égard de son délégant la société Nexity Lamy sur laquelle reposait la seule responsabilité du choix de M. [J] [G] comme locataire des lieux, de la vérification de sa solvabilité, de l’existence du dépôt de garantie et d’une garantie autonome. Elle précise en fin que seule la société Nexity Lamy est tenue à une obligation de conseil et d’information auprès de la société La Crique en vertu de relation contractuelle qui leur est propre et auquel elle est tiers.

Aux termes du contrat de délégation conclu entre la société Nexity Lamy et la société Far Away le 1ers septembre 2019 qui fait la loi des parties, cette dernière, en qualité de délégataire n’a pas reçu pour mission de choisir le locataire mais uniquement de :

“(…)

— Recueillir toutes informations sur les candidats selon la liste des pièces fixées par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

— Proposer des dossiers de candidatures au Délégant en attestant de la conformité des copies (il est rappelé que le Délégataire doit réaliser lui-même les copies en ses bureaux)

— (…)

— Réceptionner et adresser au délégant les chèques de dépôts de garantie, loyers et d’honoraires établis à l’ordre de NEXITY LAMY, conformément aux clauses et conditions du bail,

— Faire signer les baux et les annexes établis et fournis par le cédant (…)”

Il ressort de la procédure que la société Far Away, dans le cadre de ses missions, a transmis à la société Nexity Lamy le dossier de candidature de M. [G], comprenant un avis d’impôt de 2018, ses bulletins de salaire de mai et juin 2019, un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu de 2019, outre une fiche émanant de l’administration fiscale attestant de l’authenticité des revenus du candidat locataire.

Il appartenait à la société Nexity Lamy, si elle estimait -à juste titre- ces éléments insuffisants, de demander des pièces justificatives complémentaires à M. [G] par l’intermédiaire de la société Far Away, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Il ressort en outre d’un courrier électronique du 27 septembre 2019 adressé par la société Nexity Lamy à la société Far Away que M. [G] a été directement mis en contact avec la société Nexity Lamy pour organiser la visite des lieux et remettre les clés au locataire. Aux termes d’un autre courrier électronique du 1er octobre 2019, la société Far Away a conseillé à la société Nexity Lamy de ne remettre les baux signés “qu’après réception de virement de fonds”, avertissement réitéré par courrier électronique du 8 octobre 2019, indiquant : “Bien sûr, ne rien lui envoyer tant que vous n’avez pas tout reçu. Paiements et caution bancaire à première demande!”

Il ressort de ces éléments que la société Nexity Lamy et ses assureurs échouent à rapporter la preuve d’une faute imputable à la société Far Away dans l’exercice de ses missions.

Dès lors la demande de garantie formée à son encontre sera rejetée.

Sur l’article 700 et les dépens

La société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens ; elles seront déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnées in solidum sur ce fondement à payer à la société La Crique la somme de 3.000 euros et à la société Far Away la somme de 3.000 euros, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Sur l’exécution provisoire

La société Nexity Lamy et ses assureurs s’opposent à l’exécution provisoire aux motifs qu’elle ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire, au regard de l’importance des demandes formulées par la société La Crique.

La société La Crique s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’exécution provisoire est nécessaire au regard de son préjudice financier conséquent qui doit être indemnisé et des nombreuses tentatives, demeurées vaines, de résolution amiable du litige avec la société Nexity Lamy.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les premiers et deuxièmes alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile disposent que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société Nexity Lamy, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles allèguent mais ne caractérisent pas en quoi l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire, et notamment ne justifient pas ni même n’invoquent que les conséquences de l’exécution provisoire seraient disproportionnées.

Leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Condamne in solidum la SAS Nexity Lamy, la SA MMA Iard et la SC MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la SCI La Crique :

— la somme de 57.600 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de recouvrer le paiement des loyers et charges ;

— la somme de 2.850 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec les frais de procédure supportés par la SCI La Crique ;

Rejette les autres demandes indemnitaires de la SCI La Crique,

Dit que la SA MMA Iard et la SC MMA Iard Assurances Mutuelles seront tenues dans la limite de leurs garanties, notamment quant au plafond et franchises,

Rejette la demande de garantie dirigée contre la SARL Far Away,

Condamne in solidum la SAS Nexity Lamy, la SA MMA Iard et la SC MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la SCI La Crique la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Nexity Lamy, la SA MMA Iard et la SC MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la SARL Far Away la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Nexity Lamy, la SA MMA Iard et la SC MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraire ;

Rejette la demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME