TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00004 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2FTE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. JJ [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain-françois DERAMAUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [E] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2] ([Etablissement 1])

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE du 28 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé des 23 et 24 octobre 2023, la SCI JJ [V] a mis à bail au profit de M. [E] [Y] des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Pérenchies (Nord) à compter du 23 octobre 2023. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer trimestriel à 8 400 euros HT, soit 10 080 euros TTC, payable d’avance, outre une provision trimestrielle pour charges de 900 euros HT, soit 1 080 euros TTC, et le versement d’un dépôt de garantie de 5 600 euros.

Le 11 avril 2025, à la suite d’impayés, la SCI JJ [V] a fait signifier à M. [E] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 2 septembre 2025, le locataire ayant quitté les lieux et restitué les clés du local, un procès-verbal de reprise des lieux a été établi par Me [C], commissaire de justice à [Localité 3].

Le 11 décembre 2025, la SCI JJ [V] a assigné M. [E] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de :

— voir condamner M. [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 69 322,91 euros au titre des loyers, charges, indemnités, pénalités et frais de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie initialement versé,

— voir condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner M. [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des trois commandements de payer du ministère de Me [G] [C].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 10 mars 2026.

A l’audience, la SCI JJ [V], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

M. [E] [Y] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte délivré le 24 décembre 2025 à l’adresse du destinataire par acte de Vancappel & Partners, huissiers de justice à [Localité 4] (Belgique), M. [E] [Y] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JJ [V] demande la condamnation de M. [E] [Y] à lui payer la somme provisionnelle totale de 69 322,91 euros, décomposée comme suit :

—  36 701,75 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 2 septembre 2025,

—  7 340,35 euros à valoir sur la majoration contractuelle de 20 % à titre de clause pénale, demande qui sera examinée ci-après,

—  25 280,81 euros TTC à valoir sur les frais de remise en état, demande qui sera examinée ci-après.

La demande de provision au titre de l’arriéré locatif est étayée par les pièces versées aux débats par la SCI JJ [V], à savoir le bail commercial des 23 et 24 octobre 2023 (pièce n°1), le commandement de payer du 11 avril 2025 (pièce n°4) et les appels de loyers et charges de octobre 2023 à septembre 2025, portant quittances et avis d’échéance (pièces n°5), de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 2 septembre 2025 s’élevant à 36 701,75 euros TTC.

En conséquence, M. [E] [Y] est condamné par provision au paiement de cette somme à la SCI JJ [V], outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision au titre de la clause pénale

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, la clause pénale, dont l’application est demandée, qui prévoit à la fois une majoration de 20 % des sommes dues par le locataire à titre d’indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 5 600 euros (article 17 du bail), est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et, partant, d’être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces prétentions au titre de la clause pénale.

Sur la demande de provision au titre des frais de remise en état

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule qu’à l’expiration du bail, le locataire rendra les biens loués en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement (article 10). Il prévoit, à l’article 12 bis “conditions particulières”, contre remise du paiement des loyers du 23 octobre 2023 au 31 décembre 2023, la prise en charge par le preneur de travaux et aménagements, notamment de pose de plancher, cloisons, compteur électrique et branchements, impliquant des percements de cloisons et ouvertures dans le bâtiment principal. Il précise que le preneur aura la jouissance de l’espace vert situé à gauche dans lequel se trouve installée une piscine et assurera l’entretien de cet espace vert, ainsi que le restant des espaces verts et la butte à l’arrière du parking.

Un état des lieux d’entrée a été établi de façon contradictoire le 23 octobre 2023 par procès-verbal de constat de Maitre [Q], commissaire de justice à [Localité 5] (pièce n°7). Il en ressort que les espaces verts et la butte sont propres et entretenus, les arbustes taillés.

Il n’est pas justifié de la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire, ni que M. [E] [Y] ait été invité à se présenter pour un tel état des lieux. Un procès-verbal de reprise des lieux, qui contient des constatations générales sur les locaux et des photographies ni localisées, ni commentées, a été dressé par Maitre [C], commissaire de justice à [Localité 3], le jour même de la restitution des clés, le 2 septembre 2025, mais hors la présence du locataire, et sans précision de ce que ce dernier aurait été invité à y participer (pièce n°8). Ce procès-verbal mentionne qu'“un procès-verbal ultérieur sera éventuellement dressé après convocation des occupants défaillants”, mais aucun élément n’est produit aux débats à ce sujet.

La SCI JJ [V] demande le paiement de la somme provisionnelle de 25 280,81 euros à valoir sur les frais de remise en état, sur la base de deux devis, le premier du 8 septembre 2025 de la société GD Espaces verts pour la reprise complète des espaces verts (taille, fauchage, 1re tonte, rammasage, broyage avec ou sans évacuation d’un montant de 1 996,01 euros TTC (pièce n°9), le second du 6 octobre 2025 de la société Kreabitat prévoyant la démolition, dépose et évacuation des cloisons rapportées, des blocs porte, des équipements de plomberie posés, du mobilier, des revêtements muraux, du matériel électrique rapporté, la reprise des sols suite percements dans le carrelage, la reprise des plafonds avec remplacement d’une partie des dalles et de la structure T24 suite dépose des cloisons et/ou dalles percées, la reprise de la platrerie murale suite dépose des cloisons par le rebouchage des trous, la pose et le traitement des bandes calicots ainsi que l’application de deux couches de peinture, la remise en état de l’installation électrique selon plan d’origine pour un montant de 23 284,80 euros TTC (pièce n°10).

Au vu des stipulations du bail et des constatations à la fois à l’entrée dans les lieux et lors de la reprise de ceux-ci, il n’est pas sérieusement contestable que M. [E] [Y] avait l’obligation d’entretenir les espaces verts et de les restituer en bon état d’entretien, ce qui n’a pas manifestement pas été le cas, de sorte qu’il n’est pas sérieusement contestable qu’il est tenu de prendre en charge la remise en état des espaces verts selon le devis présenté.

Toutefois, s’agissant de l’intérieur des locaux, l’analyse croisée des stipulations du bail, de l’état des lieux d’entrée, du procès-verbal de reprise des lieux et du devis produit ne permet pas de déterminer avec l’évidence requise en référé quelle est l’étendue de l’obligation de M. [E] [Y], le bail prévoyant la réalisation de travaux et aménagements par le preneur mais étant silencieux sur le devenir de ces travaux et aménagements à la fin du bail, cependant que le devis présenté vise à la remise en état des lieux dans leur état d’origine. Il existe donc concernant la demande provisionnelle en paiement au titre du second devis une contestation sérieuse que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher.

Par conséquent, il y a lieu d’accueillir partiellement la demande de provision au titre des frais de remise en état et de condamner M. [E] [Y] en paiement par provision à hauteur de la somme non sérieusement contestable de 1 996,01 euros TTC.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [E] [Y], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du seul commandement de payer du 11 avril 2025 s’élevant à 75,19 euros.

Le coût des commandements des 21 août 2024 et 2 décembre 2024 n’a pas à être inclus dans les dépens dès lors qu’il n’est pas démontré que ces commandements sont dans un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [E] [Y] à payer à la SCI JJ [V], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Condamne M. [E] [Y] à payer à la SCI JJ [V] la somme de 36 701,75 euros TTC (trente six mille sept cent un euros et soixante-quinze centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

Condamne M. [E] [Y] à payer à la SCI JJ [V] la somme de 1 996,01 euros TTC (mille neuf cent quatre-vingt seize euros et un centime) à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la majoration contractuelle de 20 % et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne M. [E] [Y] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 s’élevant à 75,19 euros ;

Condamne M. [E] [Y] à payer à la SCI JJ [V] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;