TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02281 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJPB

N° de Minute : L 26/00057

JUGEMENT

DU : 19 Janvier 2026

[W] [Y]

[K] [M] épouse [Y]

C/

[S] [O]

[G] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

Mme [K] [M] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [O], demeurant [Adresse 6]

M. [G] [U], demeurant [Adresse 7]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2018 à effet au 24 octobre 2018, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ont donné à bail à Mme [S] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 850 euros, provision sur charges comprise, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte séparé du 26 octobre 2018, M. [G] [U] s’est porté caution solidaire de la locataire.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ont fait signifier à Mme [S] [O] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 3.448 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [G] [U], en sa qualité de caution, le 6 mai 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date des 20 et 21 février 2025, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ont fait assigner Mme [S] [O] et M. [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

A titre principal,

Constater, dire et juger que le bail prenant effet le 24 octobre 2018 entre, d’une part, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] et, d’autre part, Mme [S] [O], a été résolu de plein droit à compter du 31 mai 2024, par acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement M Mme [S] [O] et M. [G] [U] au paiement de la dette locative, correspondant, à la date du 1er juin 2024, à la somme globale de 5.564 euros ;

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à verser à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 877 euros, à compter du 1er juin 2024 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

A titre subsidiaire,

Constater, dire et juger que le bail prenant effet le 24 octobre 2018 entre, d’une part, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] et, d’autre part, Mme [S] [O], a été résolu de plein droit à compter du 15 juin 2024, par acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] au paiement de la dette locative, correspondant, à la date du 15 juin 2024, à la somme globale de 6.191 euros ;

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à verser à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 877 euros, à compter du 15 juin 2024 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que Mme [S] [O] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en n’honorant pas son obligation essentielle au paiement des loyers ainsi qu’en ne justifiant pas s’être assurée contre les risques locatifs

Dire et juger que les manquements contractuels de Mme [S] [O] justifient amplement la résiliation du bail à ses torts exclusifs par application des dispositions de l’article 1224 du Code civil ;

Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation litigieux, avec prise d’effet à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

Ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] au paiement de la dette locative, correspondant, à la date du 5 novembre 2024, à la somme globale de 9.715 euros (à parfaire à la date du jugement à intervenir) ;

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à verser à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 877 euros à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à verser à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Mettre à leur charge les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier de Justice exposés à l’occasion de la présente procédure.

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

A cette audience, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] comparaissent représentés par leur conseil.

Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 4 novembre 2025, à la somme de 16.326 euros. Ils indiquent également ne plus avoir de nouvelle de la locataire depuis 1 an.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à étude et à personne, M. [G] [U] et Mme [S] [O] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

Par note en délibéré en date du 18 novembre 2025, Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ont transmis un décompte actualisé au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [S] [O] et M. [G] [U], assignés à personne et à étude, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois a été signifié le 30 avril 2024 à Mme [S] [O].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucune attestation d’un assureur ou de son représentant n’a été remise aux bailleurs dans le délai imparti d’un mois ni même à l’audience.

Mme [S] [O] n’établissant pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs, il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 30 mai 2024, 24h00.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d’une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la validité de l’engagement de caution :

Le contrat de cautionnement en date du 26 octobre 2018 n’est pas soumis à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi ancienne.

En application de l’article 2292 du code civil en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable en l’espèce, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018 applicable en l’espèce,

« La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, les demandeurs produisent le cautionnement signé le 26 octobre 2018. Ce dernier contient toutes les mentions obligatoires précitées.

Dès lors, ce cautionnement apparait conforme aux dispositions précitées en étant souligné que la caution régulièrement citée n’a pas comparu et n’a pas entendu faire connaitre une contestation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 30 mai 2024, et Mme [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été du si le bail n’avait pas été résilié. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal de reprise des lieux ou d’expulsion.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] fait ressortir une dette d’un montant de 16 953 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Il ressort de l’acte de caution que M. [G] [U] s’est engagé, de façon solidaire et indéterminée, en cas de défaillance de la locataire, à rembourser sur ses revenus et sur ses biens personnels les sommes dues au titre des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives ainsi que des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Mme [S] [O] et M. [G] [U], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient, par conséquent, de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [S] [O] à payer à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] la somme de 16 953 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [S] [O] et M. [G] [U] seront encore condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 877 euros, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [S] [O] et M. [G] [U] supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture et seront condamnés in solidum à payer à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2018 entre Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] et Mme [S] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12] sont acquises à la date du 30 mai 2024, 24h00 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 877 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à payer à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] la somme de 16 953 euros, créance arrêtée au 10 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [O] et M. [G] [U] à payer à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 877 euros, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [S] [O] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et M. [G] [U] à payer à Mme [K] [M] épouse [Y] et M. [W] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et M. [G] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 19 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE