TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LEGRIX DE [Localité 2] (P0538)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e KHAWAJA (L0108)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08589

N° Portalis 352J-W-B7H-CZYHT

N° MINUTE : 9

Assignation du :

26 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A. EXEL INDUSTRIES (RCS de [Localité 3] 095 550 356)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la S.E.L.A.R.L. SQUADRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0538

DÉFENDERESSE

Société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH (RCS de Hambourg HRB 110793)

[Adresse 2]

[Localité 5] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Samir KHAWAJA de la S.E.L.A.R.L. JOFFE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0108

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08589 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYHT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 13 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, puis prorogé au 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 janvier 2013, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH a donné à bail commercial à la S.A. EXEL INDUSTRIES des locaux à usage exclusif de bureaux composés des lots de bureaux n°7.1D et n°7.4.D d’une surface locative globale de 398 m² d’une part, et de trois emplacements de stationnement d’autre part, situés respectivement au septième étage et au troisième sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Adresse 5] [Localité 6], avec droit d’accès au restaurant interentreprises de l’immeuble, pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2013, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 229.480 euros hors taxes et hors charges ainsi que d’une redevance annuelle initiale en contrepartie du droit d’accès au restaurant interentreprises d’un montant de 9.950 euros hors taxes et hors charges payables trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d’une franchise de dix mois de loyer et de redevance.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de sa nouvelle mandataire et administratrice de biens en date du 21 août 2020, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH a mis en demeure la S.A. EXEL INDUSTRIES de lui verser sans délai la somme de 168.904,38 euros en règlement d’un arriéré locatif.

Par lettre recommandée en date du 4 septembre 2020, la S.A. EXEL INDUSTRIES a, d’une part contesté avoir été destinataire de toutes les factures qui lui auraient été adressées, d’autre part indiqué ne pas être en possession des coordonnées bancaires de la nouvelle mandataire et administratrice de biens de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, et enfin sollicité un avoir sur les redevances des trois premiers trimestres de l’année 2020 en raison de l’absence de prestations de restauration collective consécutive aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, cette dernière demande étant réitérée par lettre recommandée en date du 15 décembre 2020.

Par lettre adressée par l’intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 4 février 2021, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH s’est opposée à l’émission d’un quelconque avoir.

Par actes d’huissier en date du 23 septembre 2021, la S.A. EXEL INDUSTRIES a fait signifier à la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH un congé pour le 31 mars 2022.

Par courriels en date du 20 juin 2022, du 18 juillet 2022 et du 8 août 2022, la S.A. EXEL INDUSTRIES a sollicité auprès de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH la restitution de son dépôt de garantie, et en l’absence de règlement a, par lettre recommandée en date du 2 septembre 2022, mis en demeure cette dernière de procéder à cette restitution sous huitaine.

Le 8 septembre 2022, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH a effectué un virement bancaire d’un montant de 27.322,51 euros au profit de la S.A. EXEL INDUSTRIES.

Par courriel en date du 9 septembre 2022, la S.A. EXEL INDUSTRIES a indiqué s’étonner du faible montant de ce virement bancaire, en rappelant que le dépôt de garantie indexé s’élevait à la somme totale de 76.100,37 euros.

Ayant été destinataire du détail des montants imputés sur le dépôt de garantie, la S.A. EXEL INDUSTRIES a, par courriel en date du 10 novembre 2022, donné son accord pour que le coût des travaux de remise en état d’un montant de 2.940 euros T.T.C. à la suite de la restitution des locaux vienne en déduction, mais contesté toute imputation des redevances non réglées, sollicitant le versement sous dizaine de la somme de 45.837,86 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.

En l’absence de résolution amiable du litige malgré plusieurs échanges de courriels entre le 18 novembre et le 7 décembre 2022, la S.A. EXEL INDUSTRIES a, par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, fait assigner la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 33.822,44 euros T.T.C. en restitution du solde du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022, ainsi que de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En cours d’instance, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH a versé à la S.A. EXEL INDUSTRIES la somme de 16.003,40 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la S.A. EXEL INDUSTRIES demande au tribunal de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– constater que la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH et la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE ont indûment retenu sur le dépôt de garantie la somme de 17.819,04 euros ;

– condamner solidairement la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH et la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE à lui payer la somme de 17.819,04 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 5 septembre 2022 ;

– condamner solidairement la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH et la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Décision du 25 Février 2026

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– condamner solidairement la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH et la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH et la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. EXEL INDUSTRIES fait valoir que le restaurant interentreprises ne lui a pas été accessible en raison de sa fermeture consécutive, d’une part aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, et d’autre part à la réalisation de travaux, pendant 423 jours au total, si bien que c’est à tort que la bailleresse a imputé sur le montant du dépôt de garantie la somme de 14.759,40 euros T.T.C. au titre des redevances non réglées afférentes à ces périodes. Elle ajoute que la redevance d’un montant de 3.175,19 euros T.T.C. mentionnée sur la facture n°202100000058 émise par la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH le 18 novembre 2022 concerne en réalité le premier trimestre de l’année 2021 et a déjà été réglée. Elle souligne que par virement bancaire en date du 9 septembre 2024, la défenderesse lui a remboursé la somme de 115,56 euros. Elle en déduit être fondée à se voir restituer le solde du dépôt de garantie d’un montant de 17.819,04 euros indûment conservé par la propriétaire.

Elle indique qu’en restant sourde à ses nombreuses relances, en procédant à une restitution partielle du dépôt de garantie près de six mois postérieurement à la date de restitution des locaux, et en refusant de lui rembourser le solde de façon totalement indue, la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi et de résistance abusive, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1353, 1719 et 1728 du code civil, de :

– débouter la S.A. EXEL INDUSTRIES de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A. EXEL INDUSTRIES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A. EXEL INDUSTRIES aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH expose qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible dès lors que durant les périodes de confinement, le restaurant interentreprises n’a jamais cessé d’être mis à disposition de la locataire, sa fermeture ne résultant que des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, si bien que les redevances y afférentes, lesquelles constituent l’un des éléments du loyer, étaient dues, et qu’aucune exception d’inexécution ne peut lui être opposée. Elle avance que le contrat de bail commercial comporte une clause de souffrance, de sorte que la redevance était également exigible durant les périodes de fermeture pour cause de travaux de rénovation, lesquels avaient d’ailleurs été votés notamment par la preneuse elle-même. Elle fait observer qu’en raison du refus de la S.A. EXEL INDUSTRIES de payer lesdites redevances relatives aux périodes susvisées, elle était en droit d’imputer leur montant sur celui du dépôt de garantie, ce qui justifie le rejet de la demande de restitution adverse.

Elle s’oppose à l’octroi de quelconques dommages et intérêts au profit de la demanderesse, précisant que d’une part, elle n’a commis aucune faute ni fait preuve d’aucune mauvaise foi, et qu’en tout état de cause aucun préjudice n’est caractérisé.

Décision du 25 Février 2026

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La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir relevée d’office tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu des dispositions de l’article 30 dudit code, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Selon les dispositions de l’article 31 de ce code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

D’après les dispositions de l’article 32 du code susvisé, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 1709 du code civil dispose quant à lui que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial établi par acte sous signature privée en date du 17 janvier 2013 a été conclu entre : « La société UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, société anonyme de droit allemand à directoire […] dont le siège social est situé en Allemagne à (22355) [Adresse 6], inscrite au registre du commerce de Hambourg sous le numéro HRB 11 267, et ayant une succursale à Paris 16ème, [Adresse 7], identifiée sous le numéro unique 424 585 453 RCS Paris, Représentée par la société UNION INVESTMENT REAL ESTATE France, société par actions simplifiée à associé unique […], identifiée sous le numéro 480 847 771, immatriculée au RCS de PARIS, dont le siège social est [Adresse 8] […], Ci-après dénommée le « Bailleur », D’une part, ET : La société EXEL INDUSTRIES, société anonyme […] dont le siège social est situé [Adresse 1] à 51200 EPERNAY (France), identifiée sous le numéro unique 095 550 356, immatriculée au RCS de Reims, […], Ci-après dénommée le « Preneur », D’autre part » (pièce n°1 en demande et en défense, page 2).

Force est de constater que la bailleresse est la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, et non la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE, laquelle n’est que la représentante en France de la première et constitue une entité juridique dotée d’une personnalité morale propre et distincte de celle-ci, de sorte qu’en l’absence de tout lien contractuel entre la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE et la S.A. EXEL INDUSTRIES, cette dernière ne dispose d’aucune qualité à agir à l’encontre de celle-ci.

À titre superfétatoire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En outre, en application des dispositions de l’article 750 du même code, la demande en justice est formée par assignation.

En vertu des dispositions de l’article 55 dudit code, l’assignation est l’acte d’huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge.

Enfin, selon les dispositions des premier, sixième et septième alinéas de ce code, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Or, le tribunal relève que l’assignation introductive de la présente instance, signifiée par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, mentionne : en sa première page « J’AI, HUISSIER DE JUSTICE SOUSSIGNÉ : DONNE ASSIGNATION À : La société UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, société anonyme de droit allemand, dont le siège social est situé en Allemagne, [Adresse 9], inscrite au Registre du Commerce de Hambourg sous le numéro HRB 11 267 et ayant une succursale située [Adresse 10] à 75016 Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 424 585 453, prise en la personne de son représentant légal » ; et en sa page de signification, que « Cet acte a été remis, par un clerc assermenté, suivant les déclarations faites à celui-ci dans les conditions indiquées ci-dessous : AU DESTINATAIRE Remis à la PERSONNE MORALE : STE UNION INVESTMENT REAL ESTATE [Adresse 11] ».

Force est de constater que cet acte de commissaire de justice ne fait à aucun moment état de la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE, laquelle n’a jamais été assignée et n’est donc pas partie à la présente instance, de sorte qu’aucune prétention ne peut être formée à son encontre.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A. EXEL INDUSTRIES irrecevable en l’intégralité de ses prétentions formées à l’encontre de la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

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Sur l’action en restitution du solde du dépôt de garantie

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 5 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « 5.1. Le Preneur a versé ce jour au Bailleur la somme de soixante-et-onze mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-sept cents (71.589,57 €) correspondant à trois mois de loyer et de redevance RIE toutes taxes comprises, à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est destiné à assurer au Bailleur le bon paiement des réparations locatives, ainsi que de toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables et tous accessoires, ou au paiement des indemnités d’occupation pouvant être dues par le Preneur jusqu’au terme de la relation locative et jusqu’à la remise des clés. Il sera remboursé au Preneur dans les trois mois de la fin du bail ou de la remise des clés si celle-ci est postérieure à la fin du bail, après déduction de toutes les sommes et réparations dont il est destiné à garantir le paiement. En aucun cas, le Preneur ne sera en droit de compenser le dernier terme de loyer et charges avec le dépôt de garantie » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 8 et 9).

Dès lors que la S.A. EXEL INDUSTRIES remet en cause l’imputation, sur le montant du dépôt de garantie versé à la bailleresse, du montant des redevances liées au restaurant interentreprises pendant les périodes de confinement et de travaux de rénovation, il convient d’examiner successivement ces deux chefs de contestation.

Sur l’exigibilité de la redevance durant les périodes de confinement

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867) ; et que d’autre part, une partie est fondée à solliciter la restitution des sommes versées en cas d’inexécution des prestations objet d’un contrat pendant la période d’état d’urgence sanitaire (Com., 18 janvier 2023 : pourvoi n°21-16812 ; Civ. 1, 8 mars 2023 : pourvoi n°21-24783 ; Com., 26 février 2025 : pourvoi n°23-21266).

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

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En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 1 – DÉSIGNATION », que « 1.1. Description des locaux loués : – les lots de bureaux n°7.1D et 7.4D situés au 7ème étage de l’Immeuble, d’une Surface Locative Globale de Bureaux de 398 m² environ, – 3 emplacements de stationnement situés au 3ème sous-sol de l’Immeuble et localisés sur le plan en annexe n°2. Outre le droit d’accès non exclusif du Restaurant Interentreprises (RIE) de l’Immeuble » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 3 – LOYER », que « 3.1. Fixation du loyer : Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges et hors indexation prévue à l’article 4 du bail, fixé à la somme de deux cent vingt-neuf mille quatre cent quatre-vingts euros (229.480,00 €) […]. 3.5. Redevance RIE : En sus du loyer et des charges, le Preneur versera, en contrepartie du droit d’accès au Restaurant Interentreprises (RIE), une redevance annuelle en principal fixée à vingt-cinq (25) euros hors taxes par m² de surfaces de bureaux, soit une somme globale annuelle de neuf mille neuf cent cinquante euros (9.950,00 €), hors charges et hors impositions, payable et indexée selon les mêmes modalités que le loyer, et ce quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur. […] Cette redevance est la contrepartie de la mise à disposition par le Bailleur d’un RIE et est indépendante de l’adhésion ou non du Preneur à l’association du RIE. En conséquence, la redevance est due pendant toute la durée du Bail. Le Preneur supportera en outre sa quote-part des charges d’entretien, de réparation, mise aux normes et de fonctionnement du RIE, ainsi qu’il est plus amplement décrit à l’article 15, et ce quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 7 – CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES », que « 7.9. Restauration collective : L’ensemble des sociétés occupantes de l’Immeuble bénéficie d’un droit d’accès au RIE. […] Le Preneur bénéficie d’un droit d’accès au RIE moyennant une redevance visée à l’article 3.5., étant précisé que cette redevance ne comprend ni le droit d’admission, ni le coût spécifique des denrées afférent à chaque repas pris au RIE » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 4, 6, 7, 8 et 16).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles claires, précises et dénuées d’ambiguïté que les parties ont entendu distinguer le loyer de la redevance, en ce que le premier constitue la contrepartie de la mise à disposition des locaux à usage de bureaux et des emplacements de stationnement, alors que la deuxième constitue la contrepartie de la mise à disposition du restaurant interentreprises, de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, la redevance ne peut être assimilée à une composante du loyer.

Or, s’il n’est pas contesté que les locaux donnés à bail commercial, composés des bureaux et des emplacements de stationnement, n’ont fait l’objet d’aucune fermeture et n’ont jamais cessé d’être mis à disposition de la S.A. EXEL INDUSTRIES par la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, nonobstant l’impossibilité ou la difficulté d’exploiter les lieux pendant les périodes de confinement résultant du seul fait du législateur, si bien qu’aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé et que les loyers demeuraient exigibles pendant les diverses périodes de confinement, tel n’est en revanche pas le cas du restaurant interentreprises, dans la mesure où celui-ci a fait l’objet d’une fermeture, de sorte qu’il n’était plus accessible aux salariés de la preneuse, et qu’aucune prestation de restauration n’y était fournie, étant observé que la stipulation d’une exigibilité de la redevance « quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur » signifie simplement que la locataire n’a aucune obligation d’utiliser le restaurant interentreprises, et a donc le choix de ne pas y avoir recours lorsque celui-ci est ouvert, cette hypothèse étant toutefois à distinguer de celle dans laquelle la locataire se trouve dans l’impossibilité d’avoir accès audit restaurant, et se voit donc privée de toute liberté de choix.

Dès lors, en l’absence de délivrance et de jouissance paisible du restaurant interentreprises, ou à tout le moins en l’absence de prestation de restauration exécutée, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’affranchir du paiement de la redevance.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A. EXEL INDUSTRIES est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible du restaurant interentreprises durant les périodes de confinement.

Sur l’exigibilité de la redevance durant les périodes de travaux de rénovation du restaurant interentreprises

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 7 – CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce que : « 7.4.6. Le Preneur s’oblige à souffrir, sans indemnité et sans pouvoir prétendre à une diminution de loyer, par dérogation à l’article 1724 du code civil, et quand bien même les travaux dureraient plus de 40 jours, toutes réparations, tous travaux d’amélioration, de modification et de mise en conformité, ou encore tous travaux d’amélioration des performances environnementales de l’Immeuble, que le Bailleur devrait ou jugerait bon de faire exécuter » (pièce n°1 en demande et en défense, page 13).

Comme précédemment exposé, il est établi que les parties ont entendu distinguer le loyer de la redevance, en ce que le premier constitue la contrepartie de la mise à disposition des locaux à usage de bureaux et des places de stationnement, alors que la deuxième constitue la contrepartie de la mise à disposition du restaurant interentreprises, si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, la redevance ne peut être assimilée à une composante du loyer, de sorte que la clause de souffrance susvisée qui exclut toute diminution de loyer en cas de travaux ne lui est pas applicable.

Or, force est de constater qu’au cours des travaux de rénovation réalisés dans le restaurant interentreprises, celui-ci a fait l’objet d’une fermeture, de sorte qu’il n’était plus accessible aux salariés de la preneuse, et qu’aucune prestation de restauration n’y était fournie, étant observé que la stipulation d’une exigibilité de la redevance « quel que soit l’usage effectif du RIE par le Preneur » signifie simplement que la locataire n’a aucune obligation d’utiliser le restaurant interentreprises, et a donc le choix de ne pas y avoir recours lorsque celui-ci est ouvert, cette hypothèse étant toutefois à distinguer de celle dans laquelle la locataire se trouve dans l’impossibilité d’avoir accès audit restaurant, et se voit donc privée de toute liberté de choix.

Dès lors, en l’absence de délivrance et de jouissance paisible du restaurant interentreprises, ou à tout le moins en l’absence de prestation de restauration exécutée, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’affranchir du paiement de la redevance.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A. EXEL INDUSTRIES est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible du restaurant interentreprises durant les périodes de travaux de rénovation effectués dans ce dernier.

Conclusion sur la demande de restitution du dépôt de garantie

D’après les dispositions du second alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, la bailleresse n’était pas fondée à imputer sur le dépôt de garantie les redevances impayées par la locataire afférentes aux périodes de confinement et de travaux durant lesquelles le restaurant interentreprises était totalement inaccessible.

La demanderesse chiffre « ces fermetures, soit 423 jours, [à] un montant total de 14.759,40 euros T.T.C. » (page 6 de ses dernières conclusions), lequel n’est pas contesté et sera retenu.

En revanche, contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, la facture n°202100000058 en date du 18 novembre 2022 émise par la propriétaire porte notamment sur la « Rent Restaurant Du 01-01-2020 au 31-03-2020 […] 3.175,19 » euros T.T.C. (pièce n°22 en défense), c’est-à-dire sur la redevance du premier trimestre de l’année 2020 et non de l’année 2021.

Or, force est de constater que la S.A. EXEL INDUSTRIES reconnaît expressément avoir « refusé de procéder au paiement des appels de redevance RIE pour les périodes des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 », tout en reconnaissant que « le RIE n’a donc pas été accessible [à compter] du 17 mars 2020 » (pages 3 et 6 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil, si bien qu’elle était tenue de payer sa redevance pour la période comprise entre le 1er mars et le 16 mars 2020 inclus.

Il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que le mois de mars de l’année 2020 comptait vingt-deux jours ouvrés (c’est-à-dire du lundi au vendredi, seule période pertinente à prendre en compte dès lors qu’il n’est pas contesté que le restaurant interentreprises était fermé durant le week-end), dont onze jours ouvrés entre le lundi 2 mars et le lundi 16 mars 2020 inclus, de sorte que la redevance due pour cette période de onze jours s’élève à la somme de : (3.175,19 x 11) ÷ 22 = 1.587,60 euros T.T.C., que la bailleresse est fondée à imputer sur le montant du dépôt de garantie.

Enfin, la demanderesse fait elle-même état de « la somme de 115,56 euros correspondant au remboursement partiel effectué » par la propriétaire le 9 septembre 2024 (page 7 de ses dernières conclusions, et pièce n°15 en demande).

En définitive, la créance de restitution s’élève donc à la somme de : 14.759,40 + 3.175,19 – 1.587,60 – 115,56 = 16.231,43 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de condamner la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH à payer à la S.A. EXEL INDUSTRIES la somme de 16.231,43 euros en restitution du solde du montant du dépôt de garantie.

Sur les intérêts moratoires

Conformément aux dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08589 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYHT

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, bien que la locataire justifie avoir adressé à la bailleresse une lettre recommandée de mise en demeure de lui restituer le solde du dépôt de garantie en date du 2 septembre 2022 (pièce n°7 en demande), force est toutefois de constater que dans le dispositif de ses conclusions, elle fixe elle-même le point de départ des intérêts moratoires au 5 septembre 2022, de sorte que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions de l’article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, les intérêts de retard au taux légal courront à compter de cette dernière date.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.231,43 euros que la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH est condamnée à payer à la S.A. EXEL INDUSTRIES en restitution du solde du montant du dépôt de garantie emportera intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, selon les dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D’après les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1153 ancien dudit code, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 2274 de ce code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il y a lieu de rappeler que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’un retard de paiement ne peuvent être alloués au créancier sans que soit constatée la mauvaise foi du débiteur (Civ. 3, 1er décembre 1993 : pourvoi n°91-22232 ; Civ. 3, 16 mars 2010 : pourvoi n°09-13361 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-19388 ; Civ. 3, 4 septembre 2025 : pourvoi n°23-23329).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 5 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « 5.1. Le Preneur a versé ce jour au Bailleur la somme de soixante-et-onze mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-sept cents (71.589,57 €) correspondant à trois mois de loyer et de redevance RIE toutes taxes comprises, à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est destiné à assurer au Bailleur le bon paiement des réparations locatives, ainsi que de toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables et tous accessoires, ou au paiement des indemnités d’occupation pouvant être dues par le Preneur jusqu’au terme de la relation locative et jusqu’à la remise des clés. Il sera remboursé au Preneur dans les trois mois de la fin du bail ou de la remise des clés si celle-ci est postérieure à la fin du bail, après déduction de toutes les sommes et réparations dont il est destiné à garantir le paiement. En aucun cas, le Preneur ne sera en droit de compenser le dernier terme de loyer et charges avec le dépôt de garantie » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 8 et 9).

De plus, il est constant que par actes d’huissier en date du 23 septembre 2021, la S.A. EXEL INDUSTRIES a fait signifier à la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH un congé pour le 31 mars 2022 (pièce n°5 en demande).

Or, il est démontré que ce n’est que le 8 septembre 2022 que la bailleresse a effectué un virement bancaire, réceptionné le lendemain, d’un montant de 27.322,51 euros au profit de la locataire en restitution partielle du dépôt de garantie (pièces n°9 et n°13 en demande, et n°14 en défense), soit avec plus de deux mois de retard par rapport au délai conventionnel susvisé.

S’il peut être retenu que ce délai non justifié caractérise la mauvaise foi de la propriétaire, force est toutefois de constater que la preneuse ne caractérise pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la S.A. EXEL INDUSTRIES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A. EXEL INDUSTRIES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A. EXEL INDUSTRIES irrecevable en l’intégralité de ses prétentions formées à l’encontre de la S.A.S. UNION INVESTMENT REAL ESTATE FRANCE,

CONDAMNE la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH à payer à la S.A. EXEL INDUSTRIES la somme de 16.231,43 euros (SEIZE MILLE DEUX CENT TRENTE ET UN euros et QUARANTE-TROIS centimes) en restitution du solde du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 17 janvier 2013, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 septembre 2022 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A. EXEL INDUSTRIES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH,

DÉBOUTE la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH à payer à la S.A. EXEL INDUSTRIES la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société de droit allemand UNION INVESTMENT REAL ESTATE GmbH aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM