TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00064 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2CIY

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

La succession de, [Y], [Q], [H], né le 25.05.1926 à, [Localité 1] (Algérie) et décédé le 14.01.1998 à, [Localité 2], composée de ses 6 enfants issus de son union avec, [E], [V] épouse, [H], née en 1938 et décédée le 11.01.2006 à, [Localité 3] (Algerie), à savoir :

M., [G], [H], demeurant, [Adresse 2]

comparant mais non représenté

M., [W], [H], demeurant, [Adresse 3]

non comparant

Mme, [Z], [H] épouse, [O], demeurant, [Adresse 4] ALGERIE)

non comparante

M., [P], [H], demeurant, [Adresse 5] ALGERIE)

non comparant

Mme, [K], [H] épouse, [X] demeurant, [Adresse 6] (ALGERIE)

non comparante

M., [J], [H] demeurant, [Adresse 5] ALGERIE)

non comparant

En présence de Madame, [C], [B], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

Mme, [B]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 27 Mars 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de, [Localité 4] (MEL) mène, conjointement avec la commune de, [Localité 2], l’Etablissement public des Hauts-de-France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du, [Adresse 7] à, [Localité 2], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par le projet de requalification du, [Adresse 7] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 23 avril 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée M,W[Cadastre 1] d’une contenance de 72 m², située, [Adresse 8] à, [Localité 2] dont le dernier propriétaire connu était, [Y], [Q], [H] décédé le 14 janvier 1998 à, [Localité 2] est concernée par le projet.

Selon ordonnance du 7 décembre 2023, un curateur à succession vacante a été désigné par le tribunal judiciaire de Lille à la demande de l’Etablissement public des Hauts-de-France.

Finalement, l’un des héritiers potentiels de, [Y], [Q], [H], M., [G], [H], s’est manifesté auprès du curateur au mois d’août 2024 et a produit un acte dit Frédha établi par un notaire de, [Localité 3] en Algérie le 29 juillet 2024. Sur la base de ce document, l’administrateur désigné a demandé à être déchargé de sa mission.

Il résulte de l’acte de Frédha que «, [Y], [Q], [H] » a laissé pour lui succéder :

— son épouse, [E], [V]

— ses six enfants :

→ M., [G], [H]

→ M., [W], [H]

→ Mme, [R], [H]

→ M., [P], [H]

→ Mme, [K], [H]

→ M., [I], [H].

Il est justifié du décès de, [E], [V] survenu le 11 janvier 2006 à, [Localité 3] en Algérie, suivant acte du 20 septembre 2012.

Le 16 novembre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 39 000 euros avec une marge d’appréciation de 10 % et une indemnité de remploi de 5 100 euros.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 4 octobre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à Mme, [T], [A] épouse, [L] et M., [D], [L].

L''EPF, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité de dépossession totale de 44 100 euros dont 39 000 euros d’indemnité principale et 5 100 euros d’indemnité de remploi aux héritiers de, [Y], [Q], [H] :

→ à M., [G], [H] par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2025 (avis de réception signé le 19 février 2025)

→ à M., [W], [H] par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2025 ( avis de réception signé le 11 mars 2025)

→ à Mme, [Z], [H] épouse, [O] par acte d’huissier de justice du 18 mars 2025 transmis aux autorités algériennes aux fins de signification le 11 juin 2025

→ M., [P], [H] par acte d’huissier de justice du 18 mars 2025 transmis aux autorités algériennes aux fins de signification le 11 juin 2025

→ Mme, [K], [H] épouse, [X] par acte d’huissier de justice du 18 mars 2025 transmis aux autorités algériennes aux fins de signification le 11 juin 2025

→ M., [I], [H]. par acte d’huissier de justice du 18 mars 2025 transmis aux autorités algériennes aux fins de signification le 11 juin 2025.

Par courrier daté du 27 juillet 2025, MM., [P] et, [I], [H] et Mmes, [Z] et, [K], [H] ont indiqué acquiescer au prix offert par l’Etablissement public des Hauts-de-France.

Faute d’accord de l’ensemble des héritiers, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 15 octobre 2025 et a maintenu son offre d’une indemnité de dépossession totale de 44 100 euros dont 39 000 euros d’indemnité principale et 5 100 euros d’indemnité de remploi.

Il se fonde sur une surface pondérée de 78 m² et un prix de 500 €/m²P. Il justifie de son prix au regard de six termes de comparaison e t du mauvais état du bien.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 26 janvier 2026, Mme le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité totale de dépossession conformément à l’offre de l’autorité expropriante. Elle cite trois termes de comparaison complémentaires et estime que seuls les termes 3, 5, et 7 à 9 sont pertinents avec un état similaire au bien à évaluer. Elle en déduit que le prix de 500€/m² est satisfactoire.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 février 2026, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, et de M., [G], [H].

Régulièrement avisés de la procédure, aucun des héritiers de, [Y], [Q], [H] n’a constitué avocat. Il conviendra donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’une maison mitoyenne édifiée en 1850, située, [Adresse 8] à, [Localité 2] – parcelle cadastrée MW, [Cadastre 1], d’une contenance 72 m² et qui donne un accès, à l’arrière, sur la cour, [S], [U].

Sa superficie utile pondérée (S.U.P.) est de 78 m² (surface utile de 72m² et une cave de 20m² pondérée à 0,3).

Il résulte de la visite que le bien est en mauvais état. D’après M., [G], [H], la maison est inhabitée depuis plus de 10 ans, suite au départ du dernier locataire. Elle présente de nombreuses infiltrations par la toiture. Au 1er étage, les plafonds sont tombés et encombrent les pièces, laissant la charpente et la toiture visibles. La maison ne dispose pas de chauffage. Un coin salle d’eau était installé tout à l’arrière, après l’espace cuisine. Les équipements sont en très mauvais état, inutilisables (douche, WC, bac évier). La porte arrière donnant sur un jardin commun est fait de planches d’aggloméré. M., [H] a précisé avoir réalisé le raccordement au tout-à-l’égout mais avoir cessé les travaux compte tenu de la procédure d’expropriation.

La maison est inhabitable en l’état et nécessite de gros travaux de rénovation, notamment au regard de la toiture et de la charpente, soumise aux infiltrations depuis plusieurs années.

La parcelle est classée en zone UCA 7.1.3.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand, [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 28 mars 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants après correction des surfaces par M. le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

A Roubaix, après correction des données par Mme le commissaire du gouvernement :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

1

5914P02

2020P08227

MV, [Cadastre 2],

[Adresse 9]

15/07/2020

81

110,5*

32 000

289,59*

2

5914P02

2020P12961

MW, [Cadastre 3],

[Adresse 10]

27/10/2020

64

65

60 000

923,08

3

5914P03

2021P07160

MW, [Cadastre 4],

[Adresse 11]

24/06/2021

79

76,4

75 780

991,88

4

5914P03

2021P28821

MW, [Cadastre 5],

[Adresse 12]

08/11/2021

121

89

133 000

1494,38

5

5914P03

2022P14205

MT, [Cadastre 6],

[Adresse 13]

29/03/2022

52

71

41 500

584,51

6

5914P03

2022P14683

MV, [Cadastre 7],

[Adresse 14]

11/04/2022

107

88,4

150 000

1696,83

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

7

5914P03

2025P05177

MV, [Cadastre 8],

[Adresse 15]

05/02/2025

63

101,5

70 000

689,65

8

5914P03

2025P10199

MV, [Cadastre 9],

[Adresse 16]

17/03/2025

64

96,4

60 000

622,41

9

5914P03

2021P03694

LW, [Cadastre 10]

devenu

LW, [Cadastre 11],

[Adresse 17]

10/03/2021

110

118,9

50 000

420,52

Il convient d’écarter les termes de comparaison 1 et 2 comme trop anciens pour dater de 2020.

Le bien objet du terme 4 apparaît en bon état au regard des photographies extraites de la visite des Domaines. Il sera écarté comme trop différent du bien à évaluer.

Le terme 6 présente un prix très élevé, le plus haut des termes de comparaison cités. Il n’apparaît ainsi pas révélateur de la valeur de marché des biens en mauvais état et sera écarté.

Les termes 3, 5, 7 à 9 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de biens à usage d’habitation situés dans le même secteur géographique. Les photographies du bien 5 démontrent qu’il est en mauvais état, dans un état proche du bien à évaluer.

Il ressort de ces cinq termes un prix moyen de 661,79 €/m²P.

Cependant, eu égard au très mauvais état du bien, qui est inhabitable, le prix de 500€/m²P apparaît adapté.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant aux héritiers de, [Y], [Q], [H] doit être fixée à 39 000 euros (500 €/m² x 78m²P = 39 000 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  31 000 euros x 10 % = 3 100 euros

= 5 100 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 mars 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant aux héritiers de, [Y], [Q], [H] pour la parcelle cadastrée M,W[Cadastre 1] d’une contenance de 72 m², située, [Adresse 8] à, [Localité 2] à la somme totale de 44 100 euros se décomposant ainsi :

— indemnité principale : 39 000 euros

— indemnité de remploi : 5 100 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation