N° RG 25/03119 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPT5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/03119 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPT5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marie-claire VIOLIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [X]

né le 10 Juin 1941 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Marie-claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59

DEFENDERESSE :

Madame [U] [I]

née le 18 Juillet 1073 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 janvier 2008, Monsieur [L] [X] a consenti à Madame [U] [I] un bail d’habitation sur un logement situé à [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 440.00 euros outre 50.00 euros à titre de provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [L] [X] a fait signifier à Madame [U] [I] le 28 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3793.20 euros.

Par acte délivré le 3 mars 2025, Monsieur [L] [X] a fait assigner Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat et à défaut prononcer de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [L] [X], représenté par son conseil, a repris les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Condamner Madame [U] [I] et tout occupant de son chef à libérer le logement, avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [U] [I] au paiement de la somme de 4395.43 euros arrêté au 28 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit sur la somme de 3793.30 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Madame [U] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant de 666.64 euros à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamner Madame [U] [I] à payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Monsieur [L] [X] expose que Madame [U] [I] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le bail est résilié au 29 janvier 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Madame [U] [I] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 11, et le commandement de payer, signifié au locataire le 28 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3793.20 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [L] [X] produit un décompte actualisé au mois de septembre 2025 dont il n’est pas justifié de sa communication si bien qu’il sera écarté en application de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre dudit décompte et du décompte inséré à l’acte introductif d’instance qu’au 3 mars 2025, Madame [U] [I] restait redevable de la somme de 4395.43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois de janvier 2025.

Madame [U] [I], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [U] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 4395.43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3793.20 euros à compter du commandement de payer soit le 28 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce les revenus de Madame [U] [I] ne sont pas connus, cette dernière étant non comparante.

Il ressort par ailleurs du décompte précité que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [U] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [U] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [U] [I] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 28 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [U] [I] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4395.43 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée 28 janvier 2025.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [U] [I] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [U] [I], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [U] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [L] [X] à l’encontre de Madame [U] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 janvier 2008 entre Monsieur [L] [X], et Madame [U] [I] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 à minuit ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 4395.43 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-quinze euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3793.20 euros à compter du 28 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE à Madame [U] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [L] [X] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Monsieur [L] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025 à minuit, outre actualisation conformément au bail, soit la somme de 666.64 euros (soixante-six euros et soixante-quatre centimes), cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4395.43 euros outre intérêts à laquelle Madame [U] [I] est déjà condamnée par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 28 janvier 2025 à minuit et la date de la présente décision ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [U] [I] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE