Tribunal Judiciaire de Lille, Referes jcp, 5 février 2026, n° 25/01480

TJ Lille 5 février 2026

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrer un logement décent
La cour a estimé qu'il n'existait pas de trouble manifestement illicite, car les demandeurs n'ont pas prouvé que les désordres persistaient au-delà des réparations effectuées.
Rejeté
Suspension du loyer en raison de désordres dans le logement
La cour a jugé que la demande de suspension du loyer était liée à la demande de travaux, qui a été rejetée, rendant la suspension également irrecevable.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux infiltrations
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a accordé une provision, bien que la durée de ce préjudice soit contestée.
Rejeté
Préjudice moral lié aux désordres
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas établi de manière suffisante pour justifier une provision.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700, considérant que la partie adverse a succombé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, réf. jcp, 5 févr. 2026, n° 25/01480
Numéro(s) :	25/01480
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël EKWALLA-MATHIEUDelphine GRAS-VERMESSE
Parties :	S.A. [ Adresse 8, S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D' HLM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01480 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7NX

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

[V] [N] épouse [Y]

[G] [Y]

S.A. [Adresse 8]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [V] [N] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

M. [G] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2020 avec effet au 22 décembre 2020, la société anonyme (SA) d’HLM Vilogia a donné à bail à M. [G] [Y] et Mme [V] [N] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer initial de 778,15 euros, toutes charges comprises.

Par courrier du 27 avril 2023, M. et Mme [Y] ont demandé à la SA d’HLM Vilogia une diminution du montant de leur loyer au titre du préjudice de jouissance subi entre le 1er octobre 2022, date de survenance d’un dégât des eaux et le 9 mars 2023, date d’intervention du technicien.

Par courrier du 2 janvier 2024, M. et Mme [Y] ont mis en demeure la SA d’HLM Vilogia de réaliser, dans un délai de 10 jours, les travaux de nature à remédier aux infiltrations d’eau persistantes à trois endroits dans leur salon-séjour et de diminuer le montant de leur loyer.

Le 6 mai 2024, le cabinet Arecas de la société par actions simplifiée (SAS) Ixi Groupe, missionné par la société anonyme (SA) Matmut, assureur protection juridique de Mme [Y], a organisé une réunion d’expertise amiable contradictoire et il a établi son rapport le 23 août 2024.

Par lettre recommandée du 29 août 2024 réceptionnée le 3 septembre 2024, la SA Matmut protection juridique a mis en demeure la SA d’HLM Vilogia de remédier aux désordres constatés et d’indemniser M. et Mme [Y] du préjudice de jouissance subi.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, M. et Mme [Y] ont fait assigner en référé la SA d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille et lui ont demandé, au visa des articles L 213-4-4 et R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, des articles 1719 et 1240 du code civil, des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

se déclarer compétent pour juger du litige,

condamner la SA d’HLM Vilogia à leur verser à titre de provision la somme de 4 738,66 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

condamner la SA d’HLM Vilogia à leur verser à titre de provision la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi,

enjoindre à la SA d’HLM Vilogia de réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres constatés par l’expert amiable, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la fin de ce délai,

suspendre le paiement de leur loyer à hauteur de 15 % jusqu’à l’exécution des travaux par la SA d’HLM Vilogia,

condamner la SA d’HLM Vilogia à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de leur conseil, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025 et renvoyée à celle du 15 décembre 2025 à la demande de la SA d’HLM Vilogia.

Elle a été retenue à cette date.

M. et Mme [Y], représentés par leur conseil, ont oralement soutenu les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au soutien, ils font valoir que le logement présente des infiltrations au niveau du plafond du salon et de la porte-fenêtre, comme relevé par l’expert amiable et que ce défaut d’étanchéité à l’eau le rend indécent.

Ils précisent que ces infiltrations subsistent depuis leur entrée dans les lieux et qu’ils sont fondés à solliciter une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période comprise entre juin 2022 et juin 2025 et qui correspond à 15 % du loyer qui est d’un montant actuel de 877,53 euros.

Ils ajoutent que l’absence d’intervention efficace de la part de la SA d’HLM Vilogia pour permettre de remédier à l’origine des infiltrations, et ce malgré le rapport d’expertise amiable, a eu des répercussions sur leur santé mentale et leur a généré un sentiment d’insécurité dans le logement lié à la crainte de survenance de nouvelles infiltrations, les obligeant notamment à déplacer leurs meubles avant de s’absenter pour plusieurs jours.

Ils justifient leur demande de travaux et de suspension du paiement du loyer à hauteur de 15 % jusqu’à leur exécution en rappelant que les interventions de la SA d’HLM Vilogia n’ont pas permis de faire cesser les troubles en dépit de leurs mises en demeure des 27 avril 2023, 2 janvier 2024 et 29 août 2024.

La SA d’HLM Vilogia, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures visées à l’audience et aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions du code civil sur le contrat de louage, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

dire n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de travaux sous astreinte et de suspension des loyers et inviter M. et Mme [Y] à mieux se pourvoir,

fixer à la somme de 3 158,88 euros la somme à allouer à titre de provision en réparation de leur préjudice de jouissance ,

rejeter le surplus des demandes présentées par M. et Mme [Y],

réduire la somme à allouer au conseil de M. et Mme [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celui-ci devant par ailleurs renoncer à la perception de toute contribution de l’État au titre de l’aide juridictionnelle dont bénéficient ses clients, conformément à l’article 37 de la loi n°91647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

statuer sur les dépens comme de droit.

Au soutien, elle fait valoir que dès le mois de juin 2021, elle a effectué un geste commercial de 405 euros porté au crédit du compte locatif à la date du 16 juin 2021 en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires pour les mois de février, mars et avril 2021 à la suite des infiltrations constatées.

Elle ajoute que plusieurs sociétés sont intervenues dans le logement depuis 2021 afin de procéder à des recherches de fuite au niveau de la toiture et de remédier aux problèmes d’infiltrations mais également pour reprendre les embellissements endommagés courant 2022.

Elle ajoute qu’elle a déclaré le sinistre auprès de son assureur dommage-ouvrage et qu’à la suite du rapport du 15 avril 2024, elle a fait réaliser des reprises d’étanchéité du logement n°22 et d’embellissements dans celui-ci et dans celui occupé par M. et Mme [Y].

Elle fait enfin valoir que les réparations nécessaires ont été achevées en avril 2025 de sorte qu’à la date de délivrance de l’assignation, il n’existait ni urgence, ni dommage imminent et que la demande de travaux se heurte à une contestation sérieuse.

Concernant le préjudice de jouissance allégué par M. et Mme [Y], elle estime qu’il n’a duré que deux années, à savoir entre le 27 avril 2023, date de la première mise en demeure, et le 23 avril 2025, date d’achèvement des travaux.

Elle estime que le préjudice moral invoqué par les demandeurs n’est pas établi et qu’elle a tout mis en œuvre pour faire cesser les troubles.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte et de suspension de paiement d’une partie du loyer

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le manquement à une telle obligation cause donc un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, M. et Mme [Y] fondent leur demande de travaux sous astreinte et de suspension des loyers à hauteur de 15 % jusqu’à leur réalisation sur les conclusions du rapport d’expertise amiable établi le 23 août 2024 par le cabinet Arecas mandaté par la SA Matmut Protection juridique.

Ce rapport met en évidence trois dommages dans le séjour de l’appartement occupé par M. et Mme [Y] situés au niveau du plafond du mur de séparation entre le séjour et les WC, sur le plafond au droit du radiateur et au niveau de la menuiserie (baie vitrée), dans l’angle inférieur.

Il préconise de réparer les trois origines des infiltrations d’eau tout en précisant qu’il n’est pas en possession du rapport de recherche de fuite mentionné qui a identifié leur origine.

Pour sa part, la SA d’HLM Vilogia produit le rapport d’expertise dommage-ouvrage établi par le cabinet Equad RCC le 15 avril 2024 qui précise que le rapport d’investigation réalisé par la société Marrana le 7 janvier 2024 a mis en évidence que le dommage est consécutif à des infiltrations d’eau pluviales par le couvert et consécutives à un défaut d’étanchéité de la baie vitrée et à un défaut d’étanchéité du bardage et du chéneau de chien assis de l’appartement 22 situé au 2ème étage.

Il préconise ainsi d’y remédier en se référant à un devis établi par la société Sogea Caroni n°SAT.24.24.02 qui est également produit par la SA d’HLM Vilogia.

Ce devis, établi le 5 avril 2024 et d’un montant de 4 111,69 euros consiste à reprendre le bardage, à réparer le trou dans le chéneau, à procéder à une reprise d’étanchéité de la baie vitrée du logement n°22 et des embellissements dans les logements n°22 et 13 qui est celui occupé par M. et Mme [Y].

La SA d’HLM Vilogia produit un bon de commande passé auprès de la société Sogea Caroni le 17 octobre 2024 qui se réfère expressément à ce devis, une facture établie par cette société le 31 mai 2025 qui vise également ledit devis et une fiche d’intervention dans l’appartement n°13 occupé par M. et Mme [Y] le 23 avril 2025 qui fait état de la reprise des embellissements sur les murs ainsi que dans le séjour et au plafond de la cuisine et du séjour.

M. et Mme [Y] ne produisent aux débats aucune pièce permettant de considérer que les désordres ainsi relevés par le rapport d’expertise amiable du cabinet Arceas auraient persisté au-delà du 23 avril 2025, date de cette fiche d’intervention.

Il s’en déduit qu’à la date de leur assignation comme au jour de l’audience, ils échouent à démontrer qu’il existerait un trouble manifestement illicite consistant en un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Pour les mêmes motifs, l’obligation pour la SA d’HLM Vilogia de réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte est sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de considérer qu’il n’y a lieu à référés en ce qui concerne la demande de travaux de mise en conformité sous astreinte et la demande corrélative de suspension des loyers jusqu’à leur réalisation présentée par M. et Mme [Y].

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SA d’HLM Vilogia ne conteste pas le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [Y] ni dans son principe ni dans son quantum mais en ce qui concerne sa durée.

A cet égard, si le rapport établi par le cabinet Arecas le 23 août 2024 fait état d’un préjudice de jouissance subi depuis 44 mois à hauteur de 15 % du loyer, cette durée a été retenue en considération des seules doléances exprimées par M. et Mme [Y].

En effet, si M. et Mme [Y] ont déjà bénéficié d’une réduction de loyer pour les mois de février à avril 2021 en raison de ces infiltrations, ils ne justifient d’aucune correspondance adressée à ce sujet à la SA d’HLM Vilogia jusqu’au 24 avril 2023.

L’obligation pour la SA d’HLM Vilogia de leur verser une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période antérieure au 24 avril 2023 est donc sérieusement contestable.

Par ailleurs, la SA d’HLM Vilogia justifie avoir remédié aux désordres depuis le 23 avril 2025, comme il l’a été précédemment démontré.

Il convient donc de considérer que la proposition de provision présentée par la SA d’HLM pour une durée de 2 années et à hauteur de 15 % du loyer qui est le quantum retenu par le rapport d’expertise amiable et sollicité par M. et Mme [Y] est suffisamment satisfactoire.

La SA d’HLM Vilogia sera ainsi condamnée à payer à M. et Mme [Y] la somme provisionnelle de 3 159,10 euros (877,53 euros x 0,15 x 24 mois) à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par ailleurs, le préjudice moral allégué par M. et Mme [Y] n’est pas établi avec suffisamment d’évidence pour considérer qu’il justifie qu’une provision leur soit allouée par le juge des référés.

La demande présentée à ce titre par M. et Mme [Y] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA d’HLM Vilogia qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour celui-ci de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous Julie Colaert, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte et de suspension du paiement d’une partie du loyer jusqu’à leur réalisation ;

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à M. [G] [Y] et Mme [V] [N] épouse [Y] la somme provisionnelle de 3 159,10 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral subi par M. [G] [Y] et Mme [V] [N] épouse [Y] ;

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à Maître Raphël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 Juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour celui-ci de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 5 Février 2026, par mise à disposition au Greffe.

La greffière La vice-présidente,