TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/01704 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2BGG

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSES :

S.A.S. BRIQUE HOUSE [Localité 39]

[Adresse 33]

[Localité 20]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. MOSQUITA

[Adresse 32]

[Localité 17]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

S.A. BPCE LEASE IMMO

[Adresse 23]

[Localité 25]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. ATELIER GILDAS GERFFROY

sis [Adresse 7]

[Localité 27]

représentée par M^e Arnaud EHORA, avocat au barreau de LILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 12]

[Localité 35]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. BOTTE SONDAGES

[Adresse 21]

[Localité 34]

non comparante

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 36]

[Localité 31]

représentée par M^e Emmanuel MASSON, avocat au barreau de LILLE

S.A.S.U. AREO FLUIDES

[Adresse 9]

[Localité 16]

non comparante

Me [M] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. CUT ARCHITECTURES

sis [Adresse 14]

[Localité 28]

représentée par M^e Arnaud EHORA, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. CHARMEIL CONTRACTANT GENERAL

[Adresse 10]

[Localité 22]

représentée par M^e William WATEL, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. CMP

[Adresse 13]

[Localité 30]

représentée par M^e Daniel ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE

Me [G] [I]

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Me [D] [U]

[Adresse 15]

[Localité 26]

représenté par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Compagnie d’assurance MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANCAIS, pris en sa qualité d’assureur de la société CUT ARCHITECTURES.

[Adresse 11]

[Localité 29]

non comparante

S.A.S.U. CAP STRUCTURES

[Adresse 42]

[Localité 24]

représentée par M^e Erwan LE BRIQUIR, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Guillaume MONNET, avocat au barreau de BESANÇON, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé aux numéros [Adresse 2] (Nord) est divisé en deux volumes numérotés 1 et 2.

Par acte authentique du 13 décembre 2023 passé devant Me [D] [U], notaire à [Localité 40], la S.A. BPCE Lease Immo a acheté à la société Sogemurs le volume n°1 de l’immeuble au prix de 2 712 680 euros.

Par acte authentique reçu le même jour par Me [M] [Y], notaire à [Localité 38] (Nord), la S.C.I. Mosquita a conclu avec la S.A. BPCE Lease Immo, un contrat de crédit-bail d’une durée de 15 ans concernant le volume n°1 précité, cet acte stipulant une promesse de vente de l’immeuble au bénéfice de la S.C.I. Mosquita à l’expiration du crédit-bail.

Par acte authentique du même jour dressé par Me [G] [I], notaire à [Localité 43] (Nord), la S.C.I. Mosquita a consenti à la S.A.S Brique House [Localité 39] la sous-location des locaux du volume n°1 consentie pour dix années à compter du 13 juin 2023, avec un loyer annuel global de 240 000 euros hors taxes, avec une franchise de loyer jusqu’au 31 décembre 2023 puis un loyer progressif de 210 000 euros la première année, 220 000 euros la deuxième année et 230 000 euros la troisième année.

Exposant que des travaux ne peuvent être entamés suite à la découverte d’un ancien canal en dessous du volume n°1 et faisant obstacle à leur projet d’aménagement avec diverses sociétés, par actes délivrés à leur demande le 22, 23, 24, 27, 28, 29 et 31 octobre 2025 et 3 novembre 2025, la société BPCE Lease Immo, la société Brique House [Localité 39] et la société Mosquita ont fait assigner la S.A.R.L. Atelier Gildas Gerffroy, la S.A. AXA France Iard, la S.A.S. Botte Sondages, la S.A. MAAF Assurances, la S.A.S.U. Areo Fluides, Mme [M] [Y], la S.A.S. Cut Architectures, la S.A.S. Charmeil Contractant Général, la S.A.R.L. CMP, Mme [G] [I], M. [D] [U], la société Mutuelle des Architectes Français et la S.A.S.U. Cap Structures devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience le 2 décembre 2025. Elle a été retenue le 16 décembre 2025 après un renvoi ordonné sur la demande des parties.

Les sociétés BPCE Lease Immo, Brique House [Localité 39] et Mosquita, représentées par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025 et déposées à l’audience reprenant les prétentions détaillées dans leur acte introductif d’instance et sollicitent que la société Cap Structure soit déboutée de sa demande de mise en cause de la société Sogemurs.

La S.A.R.L. Atelier Gildas Gerffroy, représentée par son avocat, formule oralement les protestations et réserves d’usage.

Représentée, conformément à ses écritures signifiées par voie électronique le 18 novembre 2025 et déposées à l’audience, la société AXA France Iard, représentée par son avocat, formule protestations et réserves.

La S.A. MAAF Assurances, représentée par son avocat, déclare oralement s’en remettre à l’appréciation du tribunal concernant la demande d’expertise.

Dans leurs écritures signifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, Mme [Y] et Mme [I], représentées par leur avocat, formulent protestations et réserves.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la S.A.S. Cut Architectures, représentée par son avocat, demande de rejeter la demande d’expertise judiciaire ou de la mettre hors de cause.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la S.A.S. Charmeil Contractant Général, représentée par son avocat, formule les protestations et réserves d’usage.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, la S.A.R.L. CMP, représentée par son avocat, formule les protestations et réserves d’usage.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, M. [U], représenté par son avocat, formule les protestations et réserves d’usage et demande de préciser la mission de l’expert afin que l’examen des diligences réalisées par les professionnels ne concernent pas le travail réalisé par les notaires.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la société Cap Structures, représentée par son avocat, demande de :

— inviter les demandeurs à mettre en cause la société Sogemurs,

— renvoyer l’affaire à une prochaine audience pour jonction des procédures,

A titre subsidiaire,

— donner acte à la S.A.S.U. Cap Structures de ce que tous droits et moyens des parties demeurant réservés, elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée qui devra intervenir aux frais avancés des demandeurs.

La S.A.S. Botte Sondages, la société Areo Fluides, la société Mutuelle des Architectes Français, régulièrement citées, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 20 janvier 2026, prorogé au 27 janvier 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la demande de mise en cause de la société Sogemurs

L’article 332 du code de procédure civile donne au juge la faculté d’inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige. Il est admis que cette faculté lui permet de faire injonction à une partie de contraindre un tiers à participer à l’instance.

En l’espèce, il est étayé par les éléments versés par les demanderesses qu’elles ne sont pas recevables devant le juge des référés à mettre en cause la société Sogemurs pour être déjà dans un lien d’instance au fond avec elle devant le tribunal judiciaire de Lille antérieur à l’engagement de la présente procédure.

La demande formulée à ce titre par la société Cap Structures sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

En l’espèce, les demanderesses exposent avoir découvert le 7 septembre 2023 la présence d’un ancien canal en sous-face du rez-de-chaussée sur l’emprise d’une partie des micropieux devant fonder les escaliers projetés et que cette présence a empêché la poursuite des travaux d’aménagement nécessaires pour pouvoir accueillir du public. Elles ajoutent que l’autorisation de travaux est désormais soumise au plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur du [Localité 39] et que des travaux réalisés par la société Sogemurs avant la vente ne sont pas conformes aux prescriptions du permis de construire que la venderesse avait déposé, empêchant toute modification de la façade actuelle et des travaux d’aménagements intérieurs. Les demanderesses ajoutent vouloir rechercher la responsabilité des entreprises intervenues au projet d’aménagement qui n’a pas pu être réalisé.

La société Cut Architecte considère que n’ayant été mandatée d’aucune mission de diagnostic, sa mise en cause n’a pas d’intérêt. Or, il est manifeste que les acteurs du projet ne s’accordent pas sur la date de la découverte du canal souterrain.

Il ressort des pièces soumises, notamment le rapport d’expertise du 17 avril 2024 réalisé par M. [W] [K] (pièce n°22) et de la note technique du 29 avril 2024 réalisé par M. [W] [J] (pièce n°23), des éléments objectifs étayant la vraisemblance des difficultés et celle d’un préjudice invoqué par les demanderesses de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Dans ces conditions, il n’appartient pas au juge des référés de trancher sur des points relevant manifestement de l’office du juge du fond qui sera conduit, le cas échéant, à intervenir après qu’un avis d’expert ait été émis. En outre, il importe que les acteurs mis en cause soient mis en mesure de faire valoir leurs observations au cours des opérations y menant.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif.

A leur propos, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confié et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Il résulte également des articles 232 et 238 du code de procédure civile qu’il est recouru à une expertise pour éclairer le juge sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien, sans que celui-ci puisse porter d’appréciations d’ordre juridique. Le juge qui ordonne une expertise fixe librement la mission du technicien, sans être tenu par les propositions émises par les parties.

Sur la demande de la S.A. Axa France Iard

Vu l’article 12 du code de procédure civile ;

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le droit pour une partie d’exercer dans le cadre d’une éventuelle et future procédure au fond la défense de ses intérêts en faisant valoir exceptions, fins de non-recevoir ou moyens de défense au fond. Cette demande ne constitue pas un litige à trancher de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’examiner.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la S.A. BPCE Lease Immo, la S.A.S Brique House [Localité 39] et la S.C.I. Mosquita, il convient de mettre à leur charge les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Rejette la demande relative à une mise en cause de la société Sogemurs par les demanderesses à la présente ;

Rejette la demande de mise hors de cause formulée par la S.A.S. Cut Architectures ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :

Monsieur [E] [F]

[Adresse 8]

[Localité 19]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 37] lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se faire remettre par les parties les documents utiles à l’accomplissement de sa mission et les examiner ;

— se rendre sur les lieux situés, bâtiment volume n°1, n°[Adresse 1][Adresse 3] [Adresse 41] à [Localité 38] (Nord) après avoir convoqué les parties ;

— procéder, selon les modalités techniques qu’il choisira, aux constatations utiles pour déterminer l’existence, la localisation exacte, les dimensions, la nature et l’état du canal souterrain situé sous l’immeuble volume n°1 et l’affectation présente et passée ;

— après avoir pris connaissance des règles d’urbanisme applicables à l’immeuble volume n°1, notamment en vertu du plan de sauvegarde existant, se prononcer par avis motivé et détaillé sur les incidences propres à la présence d’un tel canal souterrain concernant :

* la stabilité du fonds sur lequel est édifié le bâtiment volume n°1, notamment en termes de risque d’affaissement du sol et risque de contraction du sol,

* la structure du bâtiment volume n°1, notamment en termes de stabilité et d’incidences résultant de la présence de ce canal,

* la sécurité du bâtiment volume n°1, notamment en termes de précautions et de procédés de construction et de charges d’entretien,

* l’usage du bâtiment volume n°1, notamment si l’exploitation d’un établissement recevant du public est envisagée afin de garantir le respect des normes de sécurité ;

— se prononcer par avis motivé et détaillé sur le fait que la présence de ce canal souterrain était connue de façon publique ou privée et spécialement en prenant soin d’indiquer les informations et documents accessibles sur le sujet et, pour les pièces soumises par les parties, transcrire intégralement les passages évoquant la présence sous le bâtiment volume n°1 d’un canal souterrain ;

— établir un inventaire des diligences accomplies par chacun des acteurs du projet concernant le sous-sol, cet inventaire étant joint au rapport ;

— concernant les professionnels intervenus en qualité de maître d’œuvre, de bureau d’études, de diagnostiqueur ou opérateur de travaux, formuler un avis sur le respect des règles de leur art et de leurs obligations légales de recherche et/ou d’information concernant l’existence d’un ouvrage tel qu’un canal souterrain en prenant soin de dresser un tableau récapitulatif qui sera joint au rapport ; à ce titre, se prononcer de façon particulière sur le fait que la nature historique du quartier où est situé l’immeuble volume n°1 est de nature à renforcer les obligations de ces professionnels en termes de recherche et/ou d’information ;

— fournir un avis motivé et circonstancié sur l’absence de révélation concernant la présence du canal souterrain en prenant soin d’indiquer si elle résulte :

* d’une faute,

* d’une négligence,

* du caractère indécelable du canal souterrain dans un exercice normal et conforme aux règles de l’art de leurs missions ;

— déterminer les conséquences techniques et économiques du canal pour les sociétés Brique House [Localité 39], Mosquita et BPCE Lease Immo au vu du projet initial ambitionné par la société Brique House [Localité 39] en prenant soin de se prononcer notamment sur :

* le surcoût exclusivement imputable à la présence du canal souterrain entraîné par les mesures qu’elle impose en vue de mettre en œuvre le projet initial ou, le cas échéant, l’impossibilité de réaliser le projet initial,

* les autres préjudices matériels ou immatériels directs ou indirects, notamment l’incidence sur la valeur vénale du bien et l’incidence sur la valeur locative du bien ;

— fournir tous éléments utiles à la juridiction afin d’apprécier les enjeux techniques et de responsabilité débattus lors des opérations d’expertise ainsi que les préjudices en cause, notamment sous forme d’explications, de schémas, de croquis, de plans ou de photographies ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux,

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire,

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise :

arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire,

informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire,

fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées,

informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse,

adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires,

fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite

aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 12 000 euros (douze mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que la S.A. BPCE Lease Immo, la S.A.S Brique House [Localité 39] et la S.C.I. Mosquita devront avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 15 mars 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 4] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Condamne la S.A. BPCE Lease Immo, la S.A.S Brique House [Localité 39] et la S.C.I. Mosquita aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE