COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00168 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWCO

Minute N° : 24/00372

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 08 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :Mme [B]

le :08/10/2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [S]

né le 05 Octobre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [X] [S] [K]

née le 12 Août 1963 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [B]

née le 20 Février 1991 à [Localité 6] (SUEDE)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2020, Madame et Monsieur [S] [M] ont consenti à [Z] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 562 euros outre une provision sur charges de 110 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 5 octobre 2023, les époux [S] ont fait délivrer à [Z] [B] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.189,18 euros hors frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 14 mars 2024, les époux [S] ont fait citer [Z] [B] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion dans la huitaine ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 2.732,53 euros ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 760 euros jusqu’à départ effectif des lieux ;

— lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est retenue à l’audience du 17 septembre 2024, lors de laquelle les époux [S] comparaissent représentés et sollicitent le bénéfice de leur assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 3.299,50 euros, selon décompte arrêté au 12 septembre 2024. Ils précisent maintenir leurs demandes s’agissant notamment des charges locatives et s’opposer à l’octroi de délais tels que sollicités à l’audience.

[Z] [B] comparait en personne. Elle expose contester les sommes réclamées au titre des régularisations sur charges, ayant saisi l’ADIL de la question. Elle ajoute avoir repris le paiement et avoir effectué deux derniers virements les 9 et 13 septembre, et propose de verser entre 20 et 80 euros outre le loyer courant pour solder sa dette locative avec des délais supplémentaires.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse reprend les mêmes éléments, la locataire ayant exprimé lors de l’entretien mené ne pas comprendre pourquoi l’agence ne lui communique pas le détail des sommes à régler pour le rappel de charges de 2022, à hauteur de 951 euros.

La décision est mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Vaucluse le 15 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du Vaucluse a été saisie le 6 octobre 2023 de la situation d’impayés.

La demande de résiliation formée par les époux [S] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1 ° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

Enfin, l’article 1.3.2 du bail du 19 octobre 2020 rappelle que le montant des charges récupérées par le bailleur « doit être dans tous les cas justifié »

*

En l’espèce, la locataire conteste le montant des régularisations sur charges qui lui sont réclamées, soit :

—  368,04 euros réclamés le 1er juillet 2023 au titre de la régularisation des charges 06/2021

—  951,84 euros réclamés le 1er août 2023 au titre de la régularisation des charges 06/2022

Les époux [S] ne fournissent aucun document pour justifier à quoi correspondent les sommes réclamées, de sorte que le tribunal ne peut vérifier s’il s’agissait de charges récupérables, d’autant que le montant des provisions sur charges, élevés, est passé de 110 euros en début de bail à 143 euros en novembre 2022 (premier décompte détaillé fourni)

Les demandeurs ne fournissent pas plus le justificatif de la communication du décompte détaillé des charges réclamées à la locataire un mois avant l’appel au titre de la régularisation, conformément aux dispositions légales précitées et aux termes du bail.

Le juge des référés, étant le juge de l’évidence, ne peut se livrer à aucune interprétation ni qualification ; or, la contestation de Mme [B] au titre des régularisations sur charges ne peut en l’espèce être tranchée faute d’élément suffisant.

Il convient par conséquent de considérer les demandes des époux [S] au titre des régularisations sur charges des années 2021 et 2022 comme se heurtant à une contestation sérieuse, et qui ne sauraient prospérer sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile.

Ainsi, au vu du dernier décompte fourni, la créance apparaît fondée à hauteur de 1.678,17 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, hors régularisations sur charges et hors frais d’huissier et de procédure, terme de septembre 2024 inclus et décompte arrêté au 12 septembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’assignation.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par les époux [S] que [Z] [B] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), même en soustrayant les sommes dues au titre des régularisations sur charges, soit avant le 6 décembre 2023.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice des époux [S] depuis le 6 décembre 2023.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement et du règlement des derniers loyers courants par le locataire. Sa situation personnelle telle qu’exposée dans le DSF justifie en outre l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [Z] [B] un délai de paiement de 33 mois, correspondant à trente-deux mensualités de 50 euros, et le solde restant dû à la trente-quatrième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer aux époux [S] à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [M] [S] et [X] [K] épouse [S] concernant le contrat de bail du 19 octobre 2020 consenti à [Z] [B] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 8]

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 6 décembre 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement au titre des régularisations sur charges pour les années 2021 et 2022, en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse ;

Condamnons [Z] [B] à payer à [M] [S] et [X] [K] épouse [S] la somme de 1.678,17 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, hors régularisations sur charges pour les années 2021 et 2022, terme de septembre 2024 inclus et décompte arrêté au 12 septembre 2024 ;

Autorisons [Z] [B] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-trois mois par versements mensuels de 50 euros les trente-deux premiers mois, le solde au trente-troisième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [Z] [B] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [Z] [B] à payer à [M] [S] et [X] [K] épouse [S] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [Z] [B] à payer à [M] [S] et [X] [K] épouse [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 octobre 2024.

Le Greffier Le Juge