TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/06330 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YK5J

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

La S.C.I. CHANAOS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2024.

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 décembre 2025 puis prorogé au 13 Janvier 2026.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Janvier 2026 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Chanaos, dont les gérants sont M. [T] [L] et Mme [V] [L], sont propriétaires d’un ensemble immobilier à usage d’hôtel situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

La société Hôtelière de la Lys, dont le gérant est M. [T] [L], exploite dans cet immeuble l’établissement Lys Hôtel qui a une activité d’hôtellerie, bar, restaurant et bénéficie ainsi, depuis le 31 août 2016, d’un bail commercial sur cet immeuble consenti par la SCI Chanaos.

Courant 2021, les époux [L] ont souhaité vendre le fonds de commerce et l’ensemble immobilier à usage d’hôtel.

M. [Y] [R] a formulé une proposition d’achat concernant l’ensemble immobilier, le fonds de commerce attaché à l’hôtel et la propriété de la licence IV d’exploitation de débit de boissons pour un prix global de 1.300.000 euros net vendeur.

Suivant actes reçus par Me [M] [O], notaire, en date du 22 décembre 2021, la société Hôtelière de la Lys a promis de céder le fonds de commerce à M. [Y] [R] au prix de 350.000 euros et la SCI Chanaos a vendu à M. [Y] [R] l’ensemble immobilier et la licence IV pour un prix de 950.000 euros.

Les parties ont prévu, dans les deux actes, comme condition suspensive particulière, que les deux ventes étaient indissociables.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2023, le notaire de la SCI Chanaos a mis en demeure M. [Y] [R] de se présenter en son étude le 3 mai 2023 à 15h30.

Puis, deux sommations lui ont été délivrées le 21 avril 2023 de se présenter à l’étude notariale le 3 mai 2023 pour régulariser l’acte de vente et la cession de fonds de commerce.

M. [Y] [R] s’est présenté le 3 mai 2023 et a déclaré ne pas conclure la vente au motif qu’il ne dispose pas des fonds pour réaliser l’acquisition des murs et du fonds de commerce, n’ayant pas réussi à vendre les deux immeubles dont il est propriétaire [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 8]. Il a sollicité un délai complémentaire pour réitérer les actes de vente jusqu’au 30 novembre 2023. Malgré cela, la vente de l’immeuble et la cession du fonds de commerce n’ont pas été réitérées.

Par deux courriers recommandés en date du 17 avril 2024, le conseil de la société Hôtelière de la Lys et de la SCI Chanaos a mis en demeure M. [Y] [R] d’avoir à lui payer la somme de 35.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de cession du fonds de commerce et la somme de 93.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

En l’absence de réponse, suivant exploit délivré le 31 mai 2024, la SCI Chanaos a fait assigner M. [Y] [R] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale de 93.000 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Y] [R] n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 18 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 6 octobre 2025.

* * * *

Aux termes de son assignation, la SCI Chanaos demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 à 1104, 1193, 1194, 1343-2 du code civil,

condamner M. [Y] [R] à lui payer les sommes suivantes :* 93.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale convenue au compromis de vente du 22 décembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date de réception de la mise en demeure de payer,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner M. [Y] [R] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens du demandeur, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa de l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

M. [Y] [R] n’ayant pas constitué avocat et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 dispose quant à lui que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, la SCI Chanaos réclame le paiement de la seule clause pénale figurant dans le compromis de vente de l’ensemble immobilier, soit la somme de 93.000 euros.

Le compromis de vente du 22 décembre 2021 comprend effectivement une clause pénale rédigée en ces termes :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatre vingt treize mille euros (93.000 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Il est acquis que la vente de l’immeuble n’a pas été réitérée, M. [Y] [R] ayant indiqué devant le notaire le 3 mai 2023 qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour acheter l’immeuble et le fonds de commerce, n’ayant pas réussi à vendre deux immeubles dont il est propriétaire sur [Localité 8].

Pour que la clause pénale soit due, il appartient à la SCI Chanaos de démontrer que toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente étaient remplies.

D’emblée il convient de dire que la constitution d’un séquestre n’a pas été érigée en condition suspensive de sorte que les développements de la demanderesse sur l’inexécution partielle de son obligation de séquestre par M. [Y] [R] sont inopérants.

Le compromis de vente n’a pas été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, M. [Y] [R] ayant déclaré à l’acte ne pas vouloir recourir à un prêt pour le paiement, en tout ou partie, du prix de l’acquisition. Il n’a pas davantage été stipulé de condition suspensive de vente de ses immeubles par M. [Y] [R] afin de financer le prix de vente.

La seule condition suspensive particulière prévue par les parties était celle de la cession par la société Hôtelière de la Lys à M. [Y] [R] du fonds de commerce connu sous le nom commercial Lys Hôtel au prix de 350.000 euros.

C’est ainsi que le même jour la société Hôtelière de la Lys a promis de vendre à M. [Y] [R] le fonds de commerce connu sous le nom commercial Lys Hôtel au prix de 350.000 euros. Ainsi que cela ressort expressément de l’acte, il s’agit d’une promesse unilatérale de vente de sorte que seule la société Hôtelière de la Lys était engagée de manière irrévocable. M. [Y] [R], en qualité de bénéficiaire, disposait quant à lui du droit de consentir ou non à cette cession.

La promesse de cession a été consentie pour une durée expirant au plus tôt le 1er juillet 2022 et au plus tard le 30 décembre 2022 à 16h.

L’acte prévoyait que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique soit par la levée d’option faite par M. [Y] [R] dans ce délai suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans ce délai. En outre, il était indiqué à l’acte que la levée d’option serait effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de cession par tous moyens et toutes formes et qu’elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement sur le compte du notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution de la promesse, à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas (page 4).

Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a été stipulée, M. [Y] [R] déclarant avoir les moyens et la capacité de financer le prix de cession du fonds de commerce.

Les parties ont en revanche expressément convenu, comme dans le compromis de vente, à titre de condition suspensive particulière, que la cession du fonds de commerce était indissociable de la vente de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité.

Il résulte de ces éléments que M. [Y] [R] n’était pas engagé de manière irrévocable pour la cession du fonds de commerce puisqu’il avait la faculté de lever ou non l’option, et rien ne démontre qu’il aurait levé l’option dans le délai et selon les formes prévues à l’acte, seuls étant produits des mails postérieurs à la date butoir du 30 décembre 2022. Toutefois, dans le cadre de la vente des murs, il s’est engagé de manière irrévocable à acheter l’immeuble, sans avoir recours à un prêt, sous condition d’acheter le fonds de commerce.

La SCI Chanaos verse aux débats un SMS de M. [Y] [R] du 3 mai 2023 dans lequel il demande de repousser la date de signature du 30 novembre 2023 et quatre mails envoyés par M. [Y] [R] à M. [T] [L] le 12 mai 2023, soit quelques jours après le rendez-vous de signature chez le notaire au cours duquel la vente de l’ensemble immobilier et la cession du fonds de commerce n’ont pas été signées, mails dans lesquels M. [Y] [R] se dit toujours intéressé par l’achat de l’hôtel mais sollicite un délai supplémentaire pour pouvoir vendre ses immeubles et signer les ventes.

Il est également versé un SMS de M. [Y] [R] adressé le 20 mai 2023 à M. [A] [H] dans lequel il indique avoir accepté une offre à 800.000 euros pour l’un de ses immeubles. Dans des messages ultérieurs, il a indiqué qu’un rendez-vous était prévu le 2 novembre 2023 pour la signature du compromis sans toutefois avoir, par la suite, sollicité ses vendeurs pour régulariser l’acte authentique.

Ceci démontre que la cession du fonds de commerce n’a pas pu avoir lieu du seul fait que M. [Y] [R] n’a pas pu réunir les fonds nécessaires au paiement du prix tant du fonds de commerce que de l’immeuble alors qu’il a expressément déclaré ne pas avoir besoin de recourir à un prêt.

Il s’en déduit qu’il a empêché la réalisation de la condition suspensive qui est de ce fait réputée accomplie.

Il n’est pas soutenu que les autres conditions suspensives n’auraient pas été réalisées. Dès lors, M. [Y] [R] devait régulariser l’acte authentique de vente, ce qu’il n’a pas fait.

Il est par voie de conséquence redevable de la clause pénale de 93.000 euros convenue entre les parties.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 avril 2024 conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, M. [Y] [R] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à verser à la SCI Chanaos la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne M. [Y] [R] à payer à la SCI Chanaos la somme de 93.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 22 décembre 2021, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts dues par année entière,

Condamne M. [Y] [R] aux dépens,

Condamne M. [Y] [R] à payer à la SCI Chanaos la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,