Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFAN

AQUITANIS

C/

[L] [F] [N]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M. [V] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [F] [N]

né le 26 Décembre 1978 à [Localité 17] (CAMEROUN)

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-017198 du 26/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représenté par M^e Côme TOSSA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence du 3 octobre 2017, l'[12] de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a consenti à M. [L] [N] la mise à disposition d’un logement dans un logement-foyer de type résidence sociale, situé à [Localité 14], [Adresse 16] [Adresse 9] 124, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle.

Des redevances étant impayées, AQUITANIS a fait signifier à M. [L] [N] le 26 février 2024 un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat.

Par acte du 22 avril 2024, AQUITANIS a fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 18 juillet 2024 en lui demandant de :

— constater la résiliation du contrat pour défaut d’assurance et de paiement de la redevance

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai sera expiré, avec le concours de la force publique

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [L] [N]

— le condamner à payer par provision la somme de 5.693,74 euros (terme de mars 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1236-1 du code civil

— le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant de la dernière redevance, charges et autres, révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale libération des lieux

— le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de deux reports à la demande des parties et a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique que M. [L] [N] a justifié être titulaire d’une assurance locative et ne plus fonder ses demandes sur ce moyen, maintient ses demandes pour le surplus, en actualisant sa créance à 5.621,43 euros à la date du 10 janvier 2025, en précisant cependant accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs tels que sollicités en défense, et conclut au rejet des autres demandes.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

M. [L] [N], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, sur le fondement de l’article 1345-3 du code civil :

— lui accorder de larges délais de paiement (24 mois) pour le règlement de sa dette de loyers par des versements mensuels de 249,51 euros en plus du loyer mensuel jusqu’à apurement du passif

— dire n’y avoir lieu à expulsion et celle de tout occupant de son chef compte tenu de sa bonne foi

— dire et juger eu égard à ses capacités financières n’y avoir lieu de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Il précise, qu’après une baisse de ses revenus, sa situation s’est améliorée e lui permet maintenant de régler le loyer courant et rembourser sa dette.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du contrat de résidence et à permettre au gestionnaire de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA RÉSILIATION DU CONTRAT :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce AQUITANIS a fait signifier à M. [L] [N] le 26 février 2024, un commandement de payer la somme de 5.702,54 euros en vue de mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit rappelée par le contrat de Résidence en lui impartissant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, alors qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restait due au gestionnaire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

— SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

M. [L] [N] sollicite cependant l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat, ce qu’accepte AQUITANIS.

Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, et où M. [L] [N] a un emploi qui lui permet de régler la redevance dont il a repris le paiement, et sa dette de façon échelonnée, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation du contrat sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances continuant à courir.

A défaut de respecter ces dispositions M. [L] [N] sera déchu des délais de paiement et AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d’occupation sera fixée jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui de la redevance et des charges avec revalorisation et réindexation dans les conditions prévues par le contrat, étant précisé que son montant au jour du décompte actualisé est de 494,91 euros par mois.

— SUR LA CRÉANCE D’AQUITANIS :

Il incombe au bénéficiaire d’un contrat de résidence d’acquitte la redevance et les charges convenues résultant du contrat et de l’occupation des lieux. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au résident qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le contrat de résidence ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [L] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts, la somme de 5.621,43 euros à la date du 31 décembre 2024.

M. [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de M. [L] [N] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 avril 2024, la résiliation du contrat de résidence conclu le 3 octobre 2017 et liant l'[11] Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à M. [L] [N], concernant le logement situé à [Adresse 13] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 9] 124 ;

CONDAMNONS M. [L] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5.621,43 euros, au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [L] [N] à s’acquitter de sa dette incluant les frais de procédure, en 24 mensualités de 250 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre de la redevance mensuelle courante, ou de l’arriéré de redevance, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [L] [N] sera tenu de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle (494,91 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera révisable selon les dispositions contractuelles et réindexable annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [L] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE