TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNNW

DEMANDEUR :

S.A.S. [M] [P] & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.I. MARNE 29 BIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 30 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mai 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2014, la S.C.I. Marne 29 Bis a donné à bail à la S.A.S. [M] [P] Associés, des locaux commerciaux correspondant au lot n°1 d’un immeuble situé [Adresse 3] et à 29 places de stationnement, à usage de bureaux pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 et moyennant un loyer annuel de 40 225 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2023, la société [Localité 1] [P] & Associés a sollicité le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 31 200 euros hors taxe hors charge à compter du 1er juillet 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet 2023, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer au principe du renouvellement du bail, sauf à maintenir le loyer au montant du loyer du bail expiré.

Par mémoire en fixation de loyer notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 8 janvier 2025 puis par acte extrajudiciaire du 18 février 2025, la S.A.S. [M] [P] Associés a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 31 200 hors taxes hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2025, la S.A.S. [M] [P] Associés a assigné la S.C.I. Marne [Adresse 4] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en demande n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 23 mars 2026, la S.A.S. [M] [P] Associés demande au juge de :

— Se Déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la défenderesse de condamnation à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de la violation du secret des affaires et de la renvoyer à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire ;

— Débouter la SCI Marne [Adresse 4] de sa demande d’irrecevabilité des pièces 4, 6, 7 et 8 ;

— Déclarer recevables l’ensemble de ses demandes ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023, à la somme annuelle de 31 340 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Subsidiairement,

— Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et de calculer la surface effective donnée à bail ;

— Fixer à la somme de 31 340 euros hors taxe hors charge le loyer annuel prévisionnel dû à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la décision définitive sur le montant du loyer ;

— Condamner la S.C.I. Marne [Adresse 4] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

La S.A.S. [M] [P] Associés rappelle que la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la fixation du loyer en renouvellement. Elle conteste que les pièces produites soient protégées par le secret des affaires. Elle discute la surface qu’elle estime erronée. Elle considère que les baux postérieurs à la date de renouvellement du bail ne peuvent servir de référence. Elle soutient que le loyer actuel de 171,73€/m² outre 400€/emplacement de parking est supérieur à la valeur locative du secteur qui serait de 135€/m². Elle souligne que l’expert du bailleur retient une valeur locative de 135€/m² mais conteste les majorations appliquées représentant 2 x 15 %. Elle ajoute que l’expert ne produit pas les références sur lesquelles il s’appuie.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 4 mars 2026, la S.C.I. Marne [Adresse 4] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire,

— Déclarer irrecevables les pièces 4, 6 à 8 pour illicéité et déloyauté du fait de leur obtention en violation du secret des affaires ;

— Condamner la S.A.S. [M] [P] Associés à lui verser 20 000 euros au titre de la violation du secret des affaires et en réparation du préjudice subi ;

A titre principal,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 45 919,55 euros hors taxe hors charge par an à compter du 1er juillet 2023 ;

— Prononcer l’exécution provisoire ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande d’expertise ;

En tout état de cause,

— A défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, Dire et Juger que la décision constituera un titre exécutoire ;

— Condamner la société [M] [P] & Associés au remboursement des frais irrépétibles et ds dépens exposés, y compris les frais d’expertise, le cas échéant ;

— La Condamner à une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. Marne 29 Bis indique qu’elle a fait réaliser une expertise amiable non contradictoire par M. [T], lequel a conclu à une valeur locative de 50 000 euros après majoration, soit un prix supérieur au loyer actuel de 45 919,55 €/an au 1er juillet 2024. Elle se prévaut également d’une attestation d’un agent immobilier estimant la valeur locative a minima à la somme de 160€/m² outre 450€hthc par an pour les parkings. Elle conteste toute erreur sur les surfaces. La bailleresse, au visa de l’article L151-5 du code de commerce, argue d’une violation du secret des affaires du fait de la production aux débats par la société [M] [P] & Associés de données obtenues de sa société sœur, la société [M] [P] Gestion,et relatives à son activité de gestionnaire immobilier, soit des baux commerciaux conclus pour les SCI [Adresse 5], Marne [Adresse 6]. Elle ajoute que la pièce 4 est le tableau dressant l’état locatif des sociétés du Parc des 3 Chênes communiqué par l’associé gérant, M. [K] [P]. La propriétaire se prévaut du rapport de son expert amiable. Elle demande une majoration au titre des domiciliations et de la faculté de sous-location, soit deux majorations de 15 %.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs et de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 30 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’irrecevabilité des pièces

Aux termes de l’article L.151-1 du code de commerce, est protégée au titre du secret des affaires toute information répondant aux critères suivants :

1° Elle n’est pas, en elle-même ou dans la configuration et l’assemblage exacts de ses éléments, généralement connue ou aisément accessible pour les personnes familières de ce type d’informations en raison de leur secteur d’activité ;

2° Elle revêt une valeur commerciale, effective ou potentielle, du fait de son caractère secret ;

3° Elle fait l’objet de la part de son détenteur légitime de mesures de protection raisonnables, compte tenu des circonstances, pour en conserver le caractère secret.

L’article L.151-5 du même code dispose que l’utilisation ou la divulgation d’un secret des affaires est illicite lorsqu’elle est réalisée sans le consentement de son détenteur légitime par une personne qui a obtenu le secret dans les conditions mentionnées à l’article L.151-4 ou qui agit en violation d’une obligation de ne pas divulguer le secret ou de limiter son utilisation.

La production, l’offre ou la mise sur le marché, de même que l’importation, l’exportation ou le stockage à ces fins de tout produit résultant de manière significative d’une atteinte au secret des affaires sont également considérés comme une utilisation illicite lorsque la personne qui exerce ces activités savait, ou aurait dû savoir au regard des circonstances, que ce secret était utilisé de façon illicite au sens du premier alinéa du présent article.

En l’espèce, les pièces dont il est demandé l’irrecevabilité sont un état locatif des lots de l’immeuble sis [Adresse 3], mentionnant la date des baux et le montant des loyers (pièce 4) et trois baux commerciaux conclus par la S.C.I. 3 Chênes pour des locaux situés [Adresse 7].

La SCI Marne 29 [Adresse 8] n’explique pas les raisons pour lesquelles ces pièces seraient couvertes par le secret des affaires, alors que l’article L.151-1 susmentionné précise les trois critères auxquels doit répondre une information pour bénéficier de cette protection.

L’état locatif et les baux commerciaux ne constituent pas des données sensibles. D’ailleurs, pour fixer le loyer en renouvellement, le juge des loyers commerciaux doit se fonder sur des valeurs de référence correspondant à des baux commerciaux conclus sur des locaux similaires et voisins. Et les experts, amiables comme judiciaires, se réfèrent à différents baux commerciaux pour estimer la valeur locative.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que les pièces 4, 6, 7 et 8 sont protégées par le secret des affaires, ni qu’elles ont été obtenues de manière déloyale. Elles sont donc recevables.

II- Sur la demande de condamnation à la somme de 20 000 euros au titre de la violation du secret des affaires

La SCI Marne 29 [Adresse 8] demande la condamnation de la requérante au paiement d’une somme de 20 000 euros pour la violation du secret des affaires sans s’expliquer sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour ce faire, alors que sa compétence est strictement limitée par l’article R.145-23 du code de commerce à la fixation du loyer du bail en renouvellement.

Dès lors, la demande en ce qu’elle est présentée devant le juge des loyers commerciaux ne pourra qu’être rejetée et il sera donné acte à la SCI Marne 29 [Adresse 8] de ce qu’elle se réserve le droit de saisir toute autre juridiction pour statuer sur sa demande au titre de la violation du secret des affaires.

III- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Les parties sont en désaccord sur les surfaces des parties privatives et des parties communes, ainsi que sur l’intérêt des clauses relatives à la possibilité de sous-location et de domiciliation et par suite sur d’éventuelles majorations de la valeur locative à ce titre.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

IV- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité des pièces 4, 6, 7 et 8 produites par la S.A.S. [M] [P] & Associés ;

REJETTE la demande tendant la condamnation de la société [M] [P] & Associés au paiement de la somme de 20 000 euros eu titre de la violation du secret des affaires en ce qu’elle est présentée devant le juge des loyers commerciaux ;

DONNE ACTE à la S.C.I. Marne [Adresse 4] de ce qu’elle se réserve le droit de saisir toute autre juridiction pour obtenir la condamnation de la société [M] [P] & Associé pour la transmission et la conservation d’informations confidentielles ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

Mme [V] [J] demeurant [Adresse 9] (tél. [XXXXXXXX01] ; email : [Courriel 1])

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire : → les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. [M] [P] Associés devra verser au plus tard le 10 JUILLET 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 10 JANVIER 2027, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux