TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00061 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7LI

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 1], prise en la personne de son maire [Q] [Z] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé SCHMIDT-SARELS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [B] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté de M^e Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame [T] [O], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2026, après avoir entendu :

M^e Schmidt-Sarels

M^e Balaÿ

Mme [O]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Avril 2026, pour être prorogé au 24 Avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 24 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 juillet 2025, une déclaration d’intention d’aliéner la parcelle cadastrée E[Cadastre 1] d’une contenance de 505 m² sise [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à M. [B] [X] été adressée par Me [H] [R], notaire au président de la Communauté d’agglomération Cœur de Flandre (CACF). La DIA portait sur un prix de 120 000 euros.

Le 18 juillet 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 60 000 euros, assortie d’une marge de négociation de 15 %.

Le 23 juillet 2025, le président de la CACF a délégué son droit de préemption au maire de la commune de [Localité 1].

Par arrêté du 18 août 2025, le maire de [Localité 1] a décidé d’exercer son droit de préemption au prix de 60 000 euros, conformément à l’évaluation du service des Domaines, afin de procéder à l’extension des ateliers municipaux et de la caserne de pompiers, ainsi qu’à la création de places de parking supplémentaires rendues nécessaires par la hausse de l’activité et des effectifs.

La décision de préemption a été notifiée à M. [X] le 18 août 2025 et le 8 septembre 2025, le propriétaire a refusé cette proposition de prix et a formulé une contre-proposition à hauteur de 95 000 euros.

Par mémoire reçu au greffe le 14 octobre 2025, la commune de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix d’acquisition de l’immeuble appartenant à M. [B] [X] à la somme de 70 000 euros hors taxe. Elle se fonde sur deux termes de comparaison et offre le prix évalué par les Domaines, augmenté de la marge de négociation de 15 %.

Dans un mémoire en défense enregistré au greffe le 21 novembre 2025, M. [B] [X] a sollicité la fixation du prix de la parcelle à la somme de 120 000 euros, outre la condamnation de la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il argue de la qualification de terrain à bâtir de la parcelle. Il estime que le prix de 238€/m² correspond au marché local et se prévaut d’un terme de comparaison, ainsi que d’un projet de lotissement en cours à la sortie de la ville avec des prix des terrains entre 263 et 267€/m². Il conteste les deux termes de comparaison cités par la commune comme trop ancien pour l’un et non comparable pour l’autre au regard de la surface affectée à un usage exclusif de passage.

Dans ses conclusions reçues le 12 décembre 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue le prix de la parcelle à 119€/m², soit une somme arrondie de 60 000 euros. Il rappelle que les termes de comparaison cités doivent comporter les références de publication permettant l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation. Il écarte les annonces immobilières comme non fiables.

La visite des lieux s’est déroulée le 16 décembre 2025, en présence du représentant de la commune de [Localité 1] et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [B] [X] et de son conseil.

Par mémoire récapitulatif reçu au greffe le 27 janvier 2026, la commune de [Localité 1] a maintenu sa position visant à la fixation d’un prix d’acquisition à 70 000 euros. Elle insiste sur la pertinence comme terme de comparaison de la cession de la parcelle YO [Cadastre 2] en 2022, s’agissant d’une parcelle à bâtir comme celle en cause. Elle cite un autre terme correspondant à une cession en 2023 à un prix de 126,69 €/m². Elle estime sur la base de ces termes le prix de la parcelle de M. [X] entre 51 212 euros et 58 118 euros et pouvant aller jusqu’à 63 978 euros sur la base d’un prix de 126,69 €/m², soit inférieur à leur offre de 70 000 euros. Elle estime que les offres commerciales ne peuvent servir de termes de comparaison. Elle considère que le terme cité par M. [X] n’est pas pertinent comme non comparable.

Dans un mémoire complémentaire enregistré au greffe le 13 février 2026, M. [B] [X] maintient ses demandes. Il produit de nouveaux termes de comparaison et discute les termes cités par le commissaire du gouvernement.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 13 mars 2026, Mme le commissaire du gouvernement a revalorisé l’estimation à la somme de 63 000 euros sur la base d’un prix de 124,50 €/m². Elle fait valoir que les termes correspondant à des terrains lotis ne sont pas comparables au terrain de M. [X], en ce qu’un terrain loti est obligatoirement viabilisé, avec les câbles des réseaux en bordure du terrain de sorte que les raccordements arrivent en bordure de propriété et que les frais ont déjà été engagés. Elle en déduit que le prix d’un terrain viabilisé est plus élevé que celui d’un terrain non viabilisé. Elle ajoute qu’en plus des travaux à mener pour le raccordement d’une parcelle non lotie, un certain nombre de procédures et démarches sont à mettre en œuvre. Elle ajoute que le prix à prendre en considération est celui hors taxe et hors frais de négociation à charge du vendeur. Elle retient quatre termes de comparaison sur les termes cités, dont elle déduit le prix de 124,50€/m².

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien litigieux est situé sur le territoire de la commune de [Localité 1], à proximité immédiate du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) et à proximité du centre-ville, de l’école primaire [Etablissement 1], de la paroissiale [Etablissement 2], de l’église catholique [Etablissement 3] et des terrains de football.

Il est cadastré section E [Cadastre 1] pour une contenance totale de 505 m².

Il s’agit d’une parcelle non bâtie, actuellement à usage de jardin d’agrément par son propriétaire. Elle est enherbée avec quelques arbres et arbustes. De forme rectangulaire, elle est close par des haies et dispose d’un portail usagé. Elle jouxte le parking du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS).

Le terrain est classé en zone urbaine mixte (UC) du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi). La zone est dédiée aux habitations, aux commerces et équipements de services, aux équipements d’intérêt collectif et de services publics et aux activités de bureau.

Il est libre d’occupation.

2/ Sur la qualification du bien

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La qualification de terrain à bâtir n’est pas discutée entre les parties.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L213-4 du code de l’urbanisme dispose que, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

Ici la parcelle n’est pas comprise dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière modification du PLU de la ville de [Localité 1] délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle cadastrée E [Cadastre 1] correspond à sa date d’approbation, soit le 27 janvier 2020.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants après correction par le commissaire du gouvernement de diverses données.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Date mutation

Réf. enregistrement

Réf. cadastrales

Adresse

Zonage

Surface terrain (m²)

Prix total

Prix / m² (SUP)

(*)

1

31/01/25

5914P04 2025P01445

YP-[Cadastre 3]

[Adresse 4]

UG

1082

82 000

75,79

2

06/11/25

5914P04 2023P08923

YO-[Cadastre 4]

[Adresse 5]

UC

813

91 389

112,41

(*)

3

14/03/25

5914P04 2025P02513

YO-[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]

[Adresse 6]

UC

1229

80 000

65,09

4

14/03/24

5914P04 2024P02266

YR-[Cadastre 9]

[Adresse 7]

UC

1116

150 000

134,41

5

21/08/24

6204P02 2024P09341

AI-[Cadastre 10]

[Adresse 8]

Ub

770

134 000

174,03

6

18/06/24

6204P02 2024P06734

AI-[Cadastre 11]

[Adresse 9]

1AU

1225

100 000

81,63

(*)

7

06/07/23

6204P02 2023P07776

AL-[Cadastre 12]

[Adresse 10]

1AU

586

82 854

141,39

(*)

8

21/11/24

6204P02 2024P13701

AL-[Cadastre 13]

[Adresse 11]

Ub

1262

120 000

95,09

(*)

9

26/08/14

5914P05

2014P02516

YO [Cadastre 14]

Acte de vente datant de plus de 5 ans

10

08/06/22

5914P04

2022D09392

YO [Cadastre 2]

[Adresse 12]

Zone U

966

89383,33

(hors frais de négociation)

92,52

(*)

Termes de comparaison cités par M. [B] [X]:

N°

Date mutation

Réf.

enregistrement

Réf.

cadastrales

Adresse

Zonage

Surface

terrain (m²)

Prix total

Prix / m² (SUP)

(*)

11

30/09/2022

5914P04

2022P09392

YN[Cadastre 15]

[Adresse 13]

UC

1057

210 000

199

12

14/06/2022

5914P04

2022P06141

YO[Cadastre 16]

YO[Cadastre 17]

[Adresse 14],

[Adresse 12]

UC

785

120 216

(dont 9015 € de frais de négociation)

153

142 (hors frais de négociation)

(*)

13

22/08/2024

5914P04

2024P10286

YO [Cadastre 18]

[Adresse 15]

UC

303

62400

205

14

Terrains commercialisés à vendre – ANNONCES IMMOBILIERES

15

12/04/2024

2024D07118

AL [Cadastre 19]

[Adresse 16]

[Localité 2]

UC

678

115 991

171

(*)

16

06/07/2023

AL [Cadastre 20]

[Adresse 17]

[Localité 2]

UC

683

120 961

177

(*)

17

Idem [Cadastre 21], [Cadastre 22], etc

Parcelles du même lotissement que termes 15 et 16

UC

Termes de comparaison retenus par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Date mutation

Réf.

Enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Zonage

Surface terrain (m²)

Prix total

Prix / m² (SUP)

(*)

2

06/11/25

5914P04 2023P08923

YO-[Cadastre 4]

[Adresse 5]

UC

813

91 389

112,41

(*)

4

14/03/24

5914P04 2024P02266

YR-[Cadastre 9]

[Adresse 7]

UC

1116

150 000

134,41

5

21/08/24

6204P02 2024P09341

AI-[Cadastre 10]

[Adresse 8]

Ub

770

125 000

162,33

(*)

8

21/11/24

6204P02 2024P13701

AL-[Cadastre 13]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Ub

1262

113 000

89,50

(*)

(*) Prix corrigé, TVA et frais de négociation retirés.

Le prix de vente moyen se situe donc à 124,50 € / m²

Il sera relevé avant toute chose que seules des cessions ou acquisitions effectives de biens peuvent servir de termes de comparaison pertinents. Des offres immobilières ne peuvent servir de référence de la valeur de marché. Ainsi, les éléments relatifs à la commercialisation de parcelles de terrain ne sauraient être prises en considération. Les exemples cités par M. [X] et repris dans le tableau au terme 14 ne peuvent qu’être écartés.

Par ailleurs, il convient de prendre en compte des termes correspondant à des cessions récentes, afin de déterminer la valeur de marché actuelle. Il convient ainsi d’écarter le terme 9 correspondant à une vente de 2014, beaucoup trop ancienne.

Le terme n°1 correspond à un terrain d’un zonage UG et N, trop différent du zonage UC pour servir de comparable. Il n’est donc pas pertinent.

Il convient d’écarter les termes correspondant à des terrains lotis, viabilisés, lesquels, comme le relève Mme le commissaire du gouvernement ne sont pas comparables en ce que ces parcelles ont fait déjà l’objet de divers travaux et démarches administratives, et disposent de raccordements en bordure de terrain. Il convient ainsi d’écarter les termes 6, 7, 10, 11, 13. Il en sera de même pour les termes 15, 16 et 17 qui correspondent au lotissement [Adresse 18]. Le terme 12, correspondant à un terrain viabilisé ne sera pas non plus retenu.

Le terme 3 présente un prix très bas qui s’explique par la configuration particulière du terrain, la longueur de l’allée et des servitudes. Il sera donc écarté comme non révélateur du marché.

Les termes 2, 4, 5 et 8 correspondent à des cessions récentes de terrains à bâtir similaires à celui de M. [X], situés dans un secteur géographique proche. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes pour être retenus. Le seul fait que certains terrains soient plus éloignés du centre-ville n’est pas suffisant pour les écarter comme non pertinents. De plus, la situation avantageuse du terrain de M. [X] est à relativiser, puisque s’il est certes situé en centre bourg, il jouxte le SDIS, ce qui est une source de nuisances sonores manifeste.

Quant au fait que la commune de [Localité 2] serait moins « cotée », cela ne transparaît pas des termes cités, ce d’autant que M. [X] cite lui-même des exemples de ventes sur cette commune.

Les termes 2, 4, 5 et 8 seront ainsi retenus. La moyenne de ces quatre termes est de 124,66 €/m², avec un prix de 112, 41€/m² pour le seul terme retenu à [Localité 1].

Sur la base de ce prix moyen de 124,66€/m², le prix de la parcelle serait de 62 953,30 euros (124,66€/m² x 505 m²).

Au regard de ces éléments, l’offre de l’autorité préemptrice d’un prix de 70 000 euros apparaît satisfactoire et le prix de la parcelle sera fixé à ce montant.

II- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la commune de [Localité 1] et elle sera condamnée à payer à M. [B] [X] une indemnité procédurale de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 janvier 2020 ;

FIXE le prix de la parcelle cadastrée E[Cadastre 1] d’une contenance de 505 m² sise [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à M. [B] [X], à la somme de 70 000 euros ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 1].

Le Greffier Le juge de l’expropriation