TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00251 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VZN

MINUTE N°2025/ 686

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

[F] [R], [B] [O] épouse [R]

c/

[V] [Z], [T] [X]

Copie délivrée à

M^e Sabine NGO

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Dominique VIAL-BONDON

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [B] [O] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Z]

né le 14 Mai 1968 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [T] [X]

né le 10 Mars 1986 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparants et assistés de M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 4 septembre 2024 avec prise d’effet au 20 septembre 2024, M. [R] [F] et Mme [O] [B] épouse [R] (ci-après dénommés LES CONSORTS [R]) ont donné à bail à M. [Z] [V] et M. [X] [T] une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 1565.00 € et 25.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LES CONSORTS [R], selon acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 ont fait signifier à M. [Z] [V] et M. [X] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis à personnes, pour un montant total de 3658.00 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LES CONSORTS [R] ont assigné M. [Z] [V] et M. [X] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner solidairement par provision M. [Z] [V] et M. [X] [T] au paiement de la somme de 6838.00 € sur le fondement de l’article 834 du CPC ;

— Condamner solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 1590.00 € ;

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer en conséquence l’expulsion de M. [Z] [V] et M. [X] [T] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal par tous moyens et voies de droit au besoin avec le concours de la Force Publique ;

— Condamner solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés locatifs sont liés à un loyer trop élevé et une perte de revenus consécutive à la liquidation de l’entreprise familiale dans laquelle M. [X] [T] était employé et que M. [Z] [V] devait intégrer. Le couple a repris un supermarché ce qui devrait leur permettre d’augmenter leurs ressources. Ils ne souhaitent pas se maintenir dans l’habitation et envisagent la mise en place d’un plan d’apurement. La reprise du paiement de loyer était prévue pour le mois de juillet 2025.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 21 octobre 2025 à la demande du conseil des défendeurs en raison d’une demande d’aide juridictionnelle déposée et afin de lui permettre d’être en état.

A cette audience le conseil des CONSORTS [R] actualise la dette à la somme de 11751.66 € au 17 octobre 2025, s’oppose à la demande de délais de la partie adverse et dépose.

M. [Z] [V] et M. [X] [T], comparants et assisté de leur conseil, font part de leur accord sur le montant des arriérés locatifs et sollicitent l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 22 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 2 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LES CONSORTS [R] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 2 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LES CONSORTS [R] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2024 avec prise d’effet au 20 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux au titre d’impayés locatifs le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié le 31 mars 2025 à M. [Z] [V] et M. [X] [T] pour avoir à s’acquitter de la somme de 3658.00 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 13 mai 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 1310 du code civil stipule que « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 du même code dispose quant à lui que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Le conseil des CONSORTS [R] à l’audience actualise la dette locative à la somme de 11751.66 € à la date du 17 octobre 2025 que restent devoir au requérant M. [Z] [V] et M. [X] [T] au titre des loyers et charges impayés.

M. [Z] [V] et M. [X] [T] présents à l’audience ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, en l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII) entre les co preneurs et colocataires.

En conséquence, M. [Z] [V] et M. [X] [T] seront condamnés à titre provisionnel et solidairement au paiement de la somme de 11751.66 € au titre des l’arriéré locatifs.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, M. [Z] [V] et M. [X] [T] sollicitent des délais de paiement mais ne formulent pas de proposition afin d’apurer leur dette. Ils ne versent aucune pièce démontrant leur capacité de remboursement. Le diagnostic social et financier reçu ne mentionne pas quant à lui de ressources. Seule une attestation de paiement de la CAF au nom de M. [Z] [V] en date du 20 octobre 2025 est produite le jour de l’audience pour un montant de 999.92 €.

Le conseil des CONSORTS [R] exprime son opposition à cette demande

Dès lors, en l’espèce tenant compte des éléments du litige notamment de l’importance du montant des arriérés locatifs dus, de l’absence de toutes pièces fournies par la partie défenderesse sur sa capacité à rembourser cette dette locative dans les délais légaux, du montant du loyer qui s’élève à la somme de 1590.00 € charges comprises, il convient de constater, à l’évidence, l’impossibilité d’apurer cette dette dans les délais légaux.

En conséquence M. [Z] [V] et M. [X] [T] seront déboutés de leur demande.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Z] [V] et M. [X] [T] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [Z] [V] et M. [X] [T] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 1590.00 €. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LES CONSORTS [R] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [V] et M. [X] [T], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en la cause qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [Z] [V] et M. [X] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera en conséquence ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2024 avec prise d’effet au 20 septembre 2024, entre d’une part LES CONSORTS [R] et d’autre part M. [Z] [V] et M. [X] [T] concernant une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mai 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Z] [V] et M. [X] [T] à payer aux CONSORTS [R] la somme de 11751.66 € (onze mille sept cent cinquante et un euros et soixante-six centimes) arrêtée au 17 octobre 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DEBOUTONS M. [Z] [V] et M. [X] [T] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [V] et M. [X] [T] de libérer les lieux ainsi que tous occupants de leur chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [V] et M. [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LES CONSORTS [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] à payer aux CONSORTS [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 1590.00 € (mille cinq cent quatre-vingt-dix euros) provision pour charges comprise selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [V] et M. [X] [T] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [Z] [V] et M. [X] [T] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,