TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e DE LA BRIÈRE

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e CIMETERRE LE GALL, M^e LEPEL, M^e GIRE, M^e GUEDJ, M^e LETU

et M^e DARCHIS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/03583 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [A]

Madame [I] [M] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Aurélia CIMETERRE LE GALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1496

DÉFENDEURS

S.A. PACIFICA, en qualité d’assureur de M. et Mme [A], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 16]

représentée par Maître Silvia LEPEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T1

S.A.S.U. LUKO COVER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 13]

représenté par Maître Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1348

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la S.A.S. AD GESTION 14, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 14]

représenté par Maître Emmanuelle GUEDJ, avocat au barreau d’ESSONNE

CAISSE RÉGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES [Localité 22] VAL DE LOIRE, exploitant sous l’enseigne GROUPAMA [Localité 22] VAL DE LOIRE, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 20]

représentée par Maître Sophie DE LA BRIÈRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0637

Madame [K] [T]

[Adresse 8]

[Localité 14]

S.A. MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de Mme [T], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 17]

représentées par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120

S.A. TIFFENCOGE, anciennement JOHN ARTHUR & TIFFEN, en qualité de mandataire de Monsieur [B] [N], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC192

PARTIE INTERVENANTE

S.A. WAKAM, en qualité d’assureur de M. et Mme [A], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1348

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [A] et Mme [I] [M] épouse [A] (ci-après « les époux [A] ») sont propriétaires occupants d’un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; la société ORPI – AD Gestion en est le syndic.

M. [B] [N] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au 4ème étage de cet immeuble, dont la gestion locative a été confiée à la société Tiffencoge ; l’appartement est donné à bail à Mme [K] [T].

Les époux [A] ont souscrit un contrat multirisques habitation auprès de la compagnie Pacifica, qui a été résilié par cette dernière le 31 décembre 2020. Depuis le 1er janvier 2021, ils ont souscrit un nouveau contrat auprès de la société Wakam, par l’intermédiaire de la société Luko Cover, courtier en assurances.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeubles sis [Adresse 10] est assuré par la Caisse régionale d’assurance mutuelles agricoles [Localité 22] Val de Loire, exploitant sous l’enseigne Groupama (ci-après «Groupama »).

Mme [T] a souscrit une assurance es qualités de locataire de l’appartement donné à bail par M. [N] auprès de la Maaf.

Depuis 2020, les époux [A] se plaignent d’infiltrations en provenance de l’appartement de M. [N].

Les époux [A] ont ainsi signalé des dégâts des eaux par infiltration du plancher haut de leur appartement le 28 avril 2020.

Le 16 août 2020, les époux [A] ont déclaré un nouveau sinistre, qu’une recherche de fuite par la société Phenix, mandatée par la Maaf, a imputé à la défectuosité du joint sous l’évier et de celui du bac à douche de cet appartement.

Des travaux réparatoires ont été effectués par M. [N], et les époux [A] ont été indemnisés des conséquences de ces deux dégâts des eaux par la société Pacifica, selon une lettre d’acceptation de prise en charge en date du 6 janvier 2021.

Les infiltrations ont néanmoins persisté, et une partie de plafond dans une chambre s’est effondrée au mois de janvier 2021, laissant apparaître des solives bois en très mauvais état ; des étais ont été posés.

Les dommages s’aggravant dans l’appartement des époux [A], comme dans celui loué par Mme [T], un ordre de service à M.[E] [W], architecte DPLG, a été émis le 24 mars 2021 par le syndic de l’immeuble.

Une recherche de fuite avec inspection télévisée a été diligentée le 10 février 2021 par la société Meril, supervisée par l’architecte de la copropriété, M. [W], mandaté par le syndic de l’immeuble.

Par rapports en date des 25 février et 12 mars 2021, M. [W] a conclu que les infiltrations d’eau au plafond de l’appartement du 3ème étage provenaient des canalisations d’évacuation encastrées, vétustes et non conformes, de l’appartement de M. [N], occupé par Mme [T].

Il a également conclu, outre la réparation des canalisations fuyardes, à la nécessité de reprise de la structure du plancher haut du 3ème étage, qui avait été fragilisée par les dégâts des eaux successifs.

Les travaux de reprise de structure, de mise en conformité des canalisations fuyardes et de remise en état de l’appartement de M.[N] et des époux [A] ont débuté le 12 avril 2021.

Les logements étant inhabitables pendant les deux mois de travaux, les époux [A] et Mme [T] ont été relogés pendant leur déroulé; la réception des travaux a été organisée le 16 juin 2021, sans réserve.

Les époux [A] ont demandé l’indemnisation des conséquences de ce dernier sinistre à la compagnie Pacifica, puis à la société Wakam, qui ont refusé, chacun de ces assureurs estimant que ce troisième sinistre n’était pas survenu pendant sa période de garantie.

Par exploit du 7 et 9 mars 2022, les époux [A] ont assigné la société John Arthur et Tiffen en sa qualité de mandataire de M.[N], Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], ainsi que leurs assureurs, la société Pacifica, la société Luko Cover, et la Maaf assurances, devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins d’indemnisation de divers préjudices.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, les époux [A] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats.

— DECLARER Mme [I] [F] et M. [S] [F] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés PACIFICA, WAKAM, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son Syndic, la C^ie GROUPAMA, Mme [K] [T], M. [N], représenté par son mandant la société JOHN ARTHUR TIFFEN, et la MAAF ASSURANCES, au paiement des sommes suivantes correspondant aux différents préjudices subis par les époux [F], soit :

—  3.174,71 euros.au titre du préjudice de jouissance,

—  8.159,45 euros et 360 euros au titre des frais de relogement et de nettoyage,

—  281,78 euros au titre de la facture ETS MERIL en date du 16.03.2021,

—  1.000 euros au titre du préjudice corporel,

—  7.000 euros au titre du préjudice moral,

— CONDAMNER in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de constat d’Huissier en date du 29.04.2021.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, M. [N] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987,

Vu les articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces visées à l’appui,

Juger recevable et bien-fondé M. [B] [N] en ses demandes, fins et conclusions et, y faisant droit,

A titre principal,

Débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre M. [B] [N],

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], son assureur la compagnie GROUPAMA [Localité 22] VAL DE LOIRE, Mme [K] [T] et son assureur la compagnie MAAF ASSURANCES à relever indemne et garantir M. [B] [N] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

En tout état de cause,

Débouter Mme [K] [T], la compagnie MAAF ASSURANCES, les compagnies LUKO COVER, WAKAM, GROUPAMA [Localité 22] VAL DE LOIRE et PACIFICA de toutes leurs demandes et de leurs appels en garantie dirigés contre M. [B] [N],

Condamner tout succombant à régler à M. [B] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, Mme [T] et la Maaf demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1720 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 et son annexe ;

Vu les différents rapports d’expertises rendus ;

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

RECEVOIR Mme [K] [T] et la société MAAF ASSURANCES SA en ses écritures, et les dire bien fondées.

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que Mme [K] [T] et la société MAAF ASSURANCES SA sont mis hors de cause conformément à l’absence de responsabilité de Mme [T] dans les désordres survenus dans le logement des demandeurs ;

DEBOUTER les époux [F] de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [K] [T] et la société MAAF ASSURANCES S.A. ;

JUGER que M. [V] représenté par son mandant la société JOHN ARTUHR TIFFEN, en qualité de bailleur, est responsable de la non-conformité des raccordements au collecteur de vidange et de facto des désordres subis par les demandeurs ;

JUGER que le Syndicat des copropriétaires est responsable du fait de l’état dégradé des parties communes qui a concouru aux désordres subis par M. et Mme [F] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

LIMITER les demandes d’indemnisation des consorts [F] à de plus justes proportions ;

DEBOUTER les consorts [F] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice corporel et du préjudice moral ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER M. [V] représenté par son mandant la société JOHN ARTUHR TIFFEN à garantir Mme [K] [T] et la société MAAF ASSURANCES S.A. de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre;

CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à Mme [K] [T] et à la société MAAF ASSURANCES S.A. la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires et son assureur GROUPAMA à garantir Mme [K] [T] et la société MAAF ASSURANCES de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes et appels en garantie formulés à l’encontre de Mme [T] et de son assureur la société MAAF ASSURANCES ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] demande du tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965

Vu le règlement de copropriété

Sur les demandes des époux [F]

— RETENIR que les dommages ayant affecté l’appartement des époux [F] proviennent de dégâts des eaux ayant pour origine exclusive les parties privatives de l’appartement occupé par Mme [T] et appartenant à M. [N]

En conséquence,

— DEBOUTER les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

— DEBOUTER les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER solidairement Mme [T], son assureur la Compagnie LA MAAF ASSURANCES, M. [N] et la Compagnie GROUPAMA [Localité 22] VAL DE LOIRE CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

— CONDAMNER solidairement tous succombant à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens »

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, la société Pacifica demande au tribunal de :

« Vu l’article L. 124-1 du Code des assurances ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées au débat ;

— JUGER la société PACIFICA recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

A titre principal :

— DEBOUTER M. [S] [F] et M^me Mme [I] [M], épouse [F], de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société PACIFICA

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER Mme [K] [T], son assureur MAAF, la société TIFFEN COGE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et son assureur GROUPAMA, à relever et garantir PACIFICA toutes condamnations qui seraient ordonnées à son encontre

En tout état de cause :

— REJETER toutes demandes à l’encontre de la société PACIFICA

— CONDAMNER tout succombant à verser à la société PACIFICA la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens »

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, la société Luko Cover, courtier en assurances et la société d’assurance Wakam demandent au tribunal de :

« Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le contrat d’assurance souscrit auprès de WAKAM,

— RECEVOIR l’intervention volontaire de WAKAM, en sa qualité d’assureur à compter du 1er janvier 2021 de M. [S] [P],

— REJETER toutes demandes formées à l’encontre de LUKO COVER, en sa qualité de courtier,

— REJETER toutes demandes dirigées à l’encontre des concluantes, les responsables des désordres et leur assureur devant supporter l’ensemble des condamnations,

Subsidiairement :

— REJETER toutes demandes à l’encontre des concluantes, les désordres se rattachant à un même fait dommageable survenu en 2020 qui a persisté et s’est aggravé dans le temps,

Infiniment subsidiairement :

— REJETER la demande de préjudice corporel,

— REDUIRE à de plus justes proportions la demande de préjudice moral,

— CONDAMNER Mme [K] [T], son assureur MAAF, la société TIFFEN COGE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et son assureur GROUPAMA, à relever et garantir WAKAM et LUKO COVER de toutes condamnations qui seraient ordonnées à leur encontre,

— CONDAMNER tout succombant à payer à WAKAM la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Ariane GIRE, Avocate au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la société Groupama demande au tribunal de :

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1242 et suivants du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

DECLARER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles GRAND EST recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

A titre principal :

DEBOUTER M. [S] [F] et Mme [I] [M] épouse [F] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum M. [N], représenté par la société TIFFEN COGE, la société TIFFEN COGE, Mme [T] et la société MAAF à relever et garantir la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles GRAND EST de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société PACIFICA, la société LUKO COVER, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 22], représenté par son syndic la société ORPI AD GESTION 14, Mme [K] [T], la société MAAF, la société TIFFEN COGE en sa qualité de mandataire de M. [N], M. [N] et la société WAKAM de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER in solidum M. [N], représenté par la société TIFFEN COGE, la société TIFFEN COGE, Mme [T] et la société MAAF à payer à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles GRAND EST la somme de 1.672 €,

CONDAMNER in solidum M. [S] [P], Mme [I] [M] épouse [P], M. [N], représenté par la société TIFFEN COGE, la société TIFFEN COGE, Mme [T], la société PACIFICA, la société LUKO COVER, WAKAM et la société MAAF à payer à la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles GRAND EST la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens».

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 13 mai 2024, et fixée à l’audience du 21 mai 2025, puis mise en délibéré au 16 septembre 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur les demandes à l’égard de la société Luko Cover et l’intervention volontaire de la société Wakam

La SASU Luko Cover, courtier, et la SA Wakam, assureur, font valoir que la société Luko Cover n’étant que l’intermédiaire par lequel le contrat d’assurance a été souscrit auprès de Wakam, elle n’a donc par la qualité d’assureur.

Elles soulignent que dans la mesure ou aucune demande n’est fondée sur la qualité de courtier de Luko Cover, les demandes à son encontre ne sont pas justifiées.

Elles font état de conditions particulières du contrat d’assurance, qui stipulent que l’assureur des époux [A] est la société Wakam depuis le 1er janvier 2021, et en concluent le bien-fondé de l’intervention volontaire de cette société à l’instance, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

Les époux [A] n’ont pas conclu sur cette question.

*************************

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

L’article 328 du code de procédure civile dispose que « L’intervention volontaire est principale ou accessoire »

L’article 329 du même code précise que « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention »

Sur ce

Dans leur assignation, les époux [A] formulaient des demandes de condamnation à l’encontre de la société Luko Cover.

Le tribunal relève que les dernières conclusions des époux [A] ne formulent plus aucune demande à l’encontre du courtier en assurances Luko Cover, qui a permis la conclusion du contrat d’assurance avec la société Wakam, à l’encontre de laquelle les demandes indemnitaires sont désormais dirigées.

Il n’y a dès lors plus lieu à statuer sur ces demandes initiales, le tribunal n’en étant pas saisi en application de l’article 768 du code de procédure civile susvisé.

La société d’assurance Wakam, avec laquelle les époux [A] ont conclu un contrat multirisque habitation à effet au 01/01/2021, versé aux débats, sera reçue en son intervention volontaire, comme ayant qualité à défendre dans la présente instance.

2- Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

A titre liminaire, le tribunal relève qu’aucune expertise judiciaire n’a été diligentée dans ce litige pour déterminer les désordres, en établir les causes et évaluer les responsabilités.

Les parties produisent en conséquence aux débats :

— les rapports de recherches de fuite de la société Phenix, en date du 1er septembre 2020, mandatée par Mme [T] et la Maaf, ainsi que celui de la société Meril, en date du 10 février 2021, mandaté par le syndicat des copropriétaires ;

— les rapports d’experts amiables diligentés par les divers assureurs, soit:

* le rapport de la société Elex, mandatée par la société Pacifica, en date du 8 mars 2021;

* le rapport du groupe CET, mandaté par la société Wakam, en date du 27 avril 2021 ;

* le rapport de la société [X], en date du 1er juin 2021, mandaté par la Maaf et Mme [T],

* le rapport du cabinet [Y], en date du 27 septembre 2021, mandaté par Groupama [Localité 22] Val de Loire.

— les rapports en date des 25 février, 12 mars et 31 mars 2021 de M.[W], architecte missionné par le syndicat des copropriétaires.

a) Les désordres

Les désordres consistent en trois sinistres successifs de dégâts des eaux, précisément des infiltrations d’eau au plafond de l’appartement des époux [A] et un effondrement partiel de celui-ci, déclarés le 28 avril 2020, le 16 août 2020, puis le 10 février 2021.

Selon le rapport de M. [W] en date du 31 mars 2021, « les infiltrations d’eau provenant des installations sanitaires du 4ème étage ont provoqué l’effondrement partiel du plafond de la chambre de l’appartement de M. et Mme [F], situé au 3ème étage. Il y a plusieurs solives en bois pourries. Un étaiement a été mis en place ».

Les époux [A] versent également aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 29 avril 2021, qui comprend des clichés photographiques de leur appartement et qui constate :

— L’encombrement du salon, de la salle à manger et de la cuisine par les meubles et l’équipement ménager extrait des pièces inhabitables;

— La salle de douche et WC inutilisable en raison d’étais ;

— La chambre inhabitable en raison d’étais, de champignons noirs en cueillie de plafond, et la présence de multiples bâches.

Les infiltrations provenant des installations sanitaires de l’appartement de M. [N], loué par Mme [T], ont en outre été constatées par les sociétés en charge de la recherche des fuites et actées par tous les experts amiables ; aucune partie ne les conteste au demeurant.

La dégradation des éléments de structure du plancher séparatif entre le 3ème et le 4ème étage les a rendu inhabitables, nécessitant le relogement de leurs occupants pendant la durée de reprise du plancher haut de l’appartement des époux [A], et la réfection du réseau d’alimentation et d’évacuation en eau du lot appartenant à M. [N].

b) La cause des désordres

Les époux [A] imputent la cause des désordres à la mauvaise étanchéité de la salle de bain de l’appartement du 4ème étage, loué à Mme [T] et appartenant à M. [N], ses canalisations fuyardes ainsi qu’un mauvais état général et un manque d’entretien des parties privatives par le propriétaire comme sa locataire.

Ils font également valoir que ces sinistres dont également dus à un défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires.

M. [N] ne conteste pas que les infiltrations proviennent des canalisations fuyardes de son appartement, soit :

— une fuite non visible sur canalisation encastrée lors du premier sinistre, le 28 avril 2020 ;

— une fuite entre les coupelles du mitigeur et le carrelage de la douche lors du deuxième sinistre le 16 août 2020 ;

— une fuite du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau sous les planchers surélevés de la salle d’eau et de la cuisine lors du troisième sinistre le 10 février 2021.

Il fait toutefois valoir qu’il a géré ce sinistre évolutif avec toute la diligence attendue, en répondant à toutes les sollicitations des experts d’assurance, du syndic de l’immeuble et de sa locataire, pour un montant total de dépenses de 41.347,66 euros.

Mme [T] et la Maaff ont valoir que le cabinet [X], expert amiable mandaté par la compagnie d’assurances, a conclu que la cause du sinistre chez les époux [A] est une fuite au niveau des deux raccordements de vidange sur le collecteur, qui sont non conformes et fuyards. Le fait que Mme [T] ait effectué une reprise des joints sur la douche et que les désordres aient perduré par la suite démontre que le défaut d’étanchéité de ces joints n’était pas à l’origine des désordres de l’appartement des époux [A].

Ils ajoutent que le mauvais entretien des parties communes a également concouru aux désordres subis par les époux [A], s’agissant pour partie de canalisations qui sont des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] expose que l’entreprise Meril mandatée pour la troisième recherche de fuite, sous la maîtrise d’œuvre de M. [W], architecte, a mis en évidence que les branchements destinés à évacuer les eaux de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement occupé par Mme [T] étaient non conformes et infiltrants, et qu’ils étaient la cause des infiltrations au sein de l’appartement des demandeurs.

Il fait valoir que ces canalisations, sous le plancher de l’appartement, sont des parties privatives car elles ne sont affectées qu’à l’usage exclusif et particulier de ce local, et sont situées à l’intérieur dudit appartement.

Il soutient en conséquence l’origine exclusivement privative des trois sinistres subis par les époux [A], faisant valoir que l’ensemble des experts ont abouti à cette conclusion, et que depuis les travaux de reprise du réseau privatif d’alimentation et d’évacuation en eau de M.[N], aucun désordre n’a pu être déploré dans l’appartement des demandeurs.

La société Pacifica soutient que le troisième sinistre, même s’il provient des canalisations fuyardes de l’appartement de M. [N], a une origine distincte des deux précédents qu’elle a déjà indemnisés.

Elle ajoute que ce nouveau sinistre, qui s’est produit en février 2021, est survenu hors de période de validité de son contrat, qui a été résilié à compter du mois de janvier 2021.

Les sociétés Luko Cover et Wakam soutiennent que les causes des deux premières fuites ont été identifiées visuellement, au fur et à mesure que les infiltrations perduraient, néanmoins et en dépit des réparations successives, le sinistre s’est aggravé dans le temps et aucun séchage n’a pu être constaté.

Dès lors, ces sociétés font valoir que des investigations plus poussées réalisées par l’entreprise Meril, qui a procédé à une recherche de fuite destructive et un passage caméra dans l’évacuation des eaux usées de l’appartement de M. [N], ont permis d’en identifier la cause véritable, soit des raccordements non conformes et fuyards.

Elles arguent que depuis la réparation en juin 2021 de ce réseau privé d’évacuation, les infiltrations qui perduraient depuis le mois d’avril 2020 ont cessé, preuve que la cause des dommages, située sur les deux raccords non accessibles, a finalement été décelée le 10 février 2021, les autres origines visibles décelées jusqu’alors n’étant pas les seules à l’origine des dommages.

Elles soutiennent que ces conclusions quant à l’origine des dommages sont portées par le rapport de M. [W], architecte, ainsi que par le rapport de l’expert [Y], désigné par Groupama, assureur de la copropriété.

La société Groupama soutient que les experts ont unanimement conclu à une origine privative des différents dégâts des eaux en provenance du lot appartenant à M. [N] et loué par Mme [T].

Elle réfute que les parties communes soient l’origine d’un quelconque dommage dans le sinistre subi par les époux [A].

Elle fait valoir que le mauvais état des parties communes a en revanche pour origine les installations fuyardes de M. [N].

Elle souligne que les experts ont conclu que la pourriture des bois de structure de l’immeuble a pour seule origine les dégâts des eaux qui se sont succédés dans l’appartement de M. [N], qui ont fortement abimé le plancher séparatif entre les appartements des époux [A] et de M. [N].

Elle soutient que les demandeurs ne démontrent pas en quoi les dommages auraient pour origine des parties communes, puisque M.[N] succombe à établir que les canalisations fuyardes seraient des parties communes, les canalisations étant en l’espèce privatives, comme le démontre le syndicat des copropriétaires, dont elle reprend l’argumentation.

Sur ce

Aux termes des conclusions de son rapport en date du 15/04/2021, l’expert amiable mandaté par la compagnie Pacifica, premier assureur des époux [A], fait état de ses observations en ces termes :

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

« Lors de nos opérations d’expertise du 8/03/2021, nous avons constaté qu’un « goutte à goutte important » se produisait en provenance de l’appartement de Mme [T] provoquant de nouveaux désordres dans l’appartement de Mme & M. [F]. Cette émergence d’eau n’étant pas présente lors de nos opérations d’expertise du 27/11/2020, nous sommes donc en présence d’un nouveau sinistre dégâts des eaux ; confirmé par le rapport de recherche de fuite établi par la SARL ETS MERIL suite à leur intervention du 10/02/2021. L’origine de ce nouveau dégât des eaux est consécutive à une fuite sur les 2 raccordements de vidange (non accessible) ».

Le rapport d’expertise amiable en date du 27 avril 2021 du groupe CET, mandaté par la société Wakam, deuxième assureur des époux [A], mentionne que « Selon les dires de votre assurée au mois d’août 2020 un sinistre DDE s’est produit, le DDE provenait d’infiltrations au travers des joints d’étanchéité du bac à douche et de l’évier et de la voisine du dessus. Depuis août 2020 ce DDE n’a cessé d’évoluer au plafond de la chambre dans un premier temps, puis dans le placard et pour finir en fin d’année 2020 dans la salle de bain. Les infiltrations perduraient malgré les réparations sur les joints d’étanchéité avant fin 2020. En février 2021 une RDF a mis à jour l’origine du DDE qui perdurait depuis l’année précédente. Il s’agit d’une fuite sur la canalisation d’alimentation privative non accessible chez la voisine de l’appartement sus-jacent ».

Le rapport d’expertise amiable du cabinet [L], mandaté par la Maaf, en date du 1/06/2021 conclut que « le sinistre résulte d’une fuite sur 2 raccordements de vidange sur le collecteur, non conformes et fuyards:

— Sur les embellissements d’origine chez Mme [T],

— Sur les embellissements et parties immobilières privatives de copropriété ORPI-AD Gestion 14,

— Sur les embellissements de Mme [F] »

Le rapport définitif en date du 27 septembre 2021 de l’expert amiable [Y], mandaté par Groupama, résume ainsi les causes et circonstances du sinistre : « En date du 20/08/2020, Mme [F], copropriétaire au 3ème étage, déclare un sinistre DDE en provenance de l’appartement de Mme [T], locataire au 4ème étage.

Une première recherche de fuite révèle un défaut d’étanchéité des joints de rosace et joints périphériques de la douche chez Mme [T].

Malgré la réparation des deux causes, Mme [F] continue de subir d’importantes infiltrations dans son appartement.

L’architecte de l’immeuble se déplace à la suite du décrochement partiel du faux plafond de la chambre de Mme [F].

Une nouvelle recherche de fuite est effectuée et permet d’identifier les origines principales du sinistre, en provenance de la SDB de l’appartement de Mme [T] :

— Fuite sur canalisation d’évacuation privative non accessible

— Fuite sur canalisation d’alimentation EC non accessible.

Les fuites ont provoqué des dommages immobiliers et aux embellissements confondus et indissociables dans l’appartement de Mme [F], copropriétaire au 3ème étage, ainsi qu’en parties communes.

Ce sinistre a permis de révéler d’importants désordres à la structure bois du plancher entre l’appartement de Mme [T] et celui de Mme [F] ».

Selon le rapport en date du 25 février 2021 de M. [W], architecte de la copropriété, après l’intervention du 10 février 2021 de la société Meril en sa présence, s’agissant de la recherche de fuite destructive, accompagnée d’un passage caméra, « Des essais d’écoulement d’eau montrent que toutes les eaux usées de la salle de bains et de la cuisine s’évacuent dans la chute en fonte située dans l’escalier.

La cuvette WC a été déposée et une caméra a été introduite dans la canalisation. Cette inspection vidéo montre une canalisation rectiligne, en fonte, avec une faible pente. C’est une fonte ancienne, avec une surface très irrégulière, dépôts, corrosion…

On observe deux branchements de diamètre 40 mm :

— Le premier évacue la salle de bain (lavabo et douche)

— Le deuxième évacue la cuisine (évier et lave-linge)

Il s’agit, pour la sdb, d’un tuyau simplement enfoncé dans la fonte, sans culotte de raccordement, et pour la cuisine, d’un branchement vétuste ressemblant à un raccord Bourdin.

Ces deux raccords non conformes sont infiltrants : on observe des petits écoulements d’eau sur le plancher surélevé de la salle de bains (sous le receveur de douche), donc bien au-dessus de la fonte, ce qui laisse supposer des écoulements bien plus importants sous ce plancher.

Conclusion :

De toute évidence, les infiltrations d’eau au plafond de l’appartement du 3è étage proviennent des canalisations d’évacuation vétustes et non conformes de l’appartement du 4è étage, occupé par Mme [T].

On pourrait faire une mise en charge de cette canalisation pour mettre en évidence ces défauts de façon irréfutable, mais cela ne semble pas nécessaire. (…) Les canalisations fuyardes n’évacuant que les eaux usées de l’appartement du 4ème étage, elles sont, a priori, privatives ».

Selon les termes du rapport de l’architecte en date du 12 mars 2021, qui conclut à la dangerosité de la situation suite à l’effondrement du plafond et le décrochement du ballon d’eau chaude du mur détrempé, et à l’urgence de la réalisation de travaux de confortement : « Il faut absolument faire cesser au plus tôt ces infiltrations d’eau (souligné par le rapport) qui sont en train de pourrir les bois de structure du plancher».

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la cause des infiltrations subies par les époux [A] sont multifactorielles et consistent en:

— un défaut d’étanchéité des joints de la douche et de la coupelle de la douche dans la salle de bain de l’appartement appartenant à M.[N] ;

— un raccordement non conforme des canalisations d’évacuation d’eau de la salle de bains du même appartement à la chute en fonte située sous l’escalier ;

— un raccordement non conforme des canalisations d’évacuation en eau de la cuisine de cet appartement à ladite chute en fonte.

En l’état des pièces versées aux débats, si le tribunal peut conclure à une cause des désordres imputable au défaut d’étanchéité de la douche de la salle de bain de M. [N] et à des branchements vétustes et non conformes à la chute d’évacuation des eaux usées de son lot, il ne dispose néanmoins pas de suffisamment d’éléments, en l’absence d’expertise judiciaire, pour estimer s’il s’agit de trois sinistres distincts, causés par chacun de ces facteurs, ou si l’ensemble desdits facteurs a contribué aux trois dégâts des eaux successifs.

Il ressort en revanche de l’ensemble de ces éléments que les parties communes -soit les éléments de structure en bois, constituant le plancher haut de l’appartement des époux [A]- ne sont pas à l’origine du dommage subi par les demandeurs, puisque l’architecte a conclu que les infiltrations d’eau provenant des parties privatives de M.[N] étaient « en train de pourrir les bois de structure du plancher ».

Par conséquent, la détérioration du plancher haut de l’appartement des époux [A] est également la conséquence des fuites provenant de l’appartement de M. [N], et non la cause des dommages subis par les demandeurs, comme ils le soutiennent à tort.

c) Les responsabilités

Les époux [A] soutiennent que la responsabilité de Mme [T], locataire, doit être engagée car elle n’a pas entretenu les lieux loués, notamment en ne remplaçant pas les joints de la douche.

Ils ajoutent que la responsabilité pour faute du propriétaire de l’appartement, M. [N], doit également être engagée car il n’a pas procédé aux réparations autres que locatives, en ne remplaçant pas les deux raccordements de vidange sur le collecteur des eaux usées.

Ils font valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit également être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour défaut d’entretien, sa responsabilité étant en outre une responsabilité de plein droit.

Ils arguent que les compagnies d’assurances engagent leur responsabilité en n’assumant pas leurs obligations d’indemnisation, la compagnie Pacifica ne les ayant dédommagés que pour un montant de 4.590,56 euros, ce qui ne correspond qu’à une partie de leur préjudice matériel.

M. [N] dénie toute responsabilité, expliquant qu’il a géré avec diligence tous les sinistres par le biais de son gestionnaire, en :

— faisant effectuer toutes recherches de fuites, interventions de plombiers,

— répondant à toutes les sollicitations des experts d’assurance, du syndic de l’immeuble, et de sa locataire,

— faisant effectuer tous les travaux de remise en état nécessaires, sous la maîtrise d’œuvre du même architecte que celui de la copropriété.

Il fait valoir que les dépenses effectuées par ses soins au titre de ce sinistre évolutif s’élèvent à la somme de 41.347,66 euros, selon l’ensemble des factures correspondantes à ces diligences, versées aux débats.

Mme [T] et la Maaf font valoir qu’en application de l’article 6 de la loi de 1989, les articles 1719 et suivants du code civil et l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, Mme [T] a procédé en temps utile à toutes les réparations incombant au locataire, et qu’elle ne peut être déclarée responsable des dommages causés par les installations sanitaires fuyardes d’une salle de bain qui ne respecte pas les normes en vigueur et notamment le règlement sanitaire du département de [Localité 22], et présente un défaut d’étanchéité.

Elles ajoutent que la responsabilité du locataire ne saurait être retenue au regard de l’origine des désordres qui se situe au niveau des raccordements au collecteur de vidange, qui incombe au propriétaire s’ils sont analysés comme des parties privatives, ou au syndicat des copropriétaires s’ils doivent être appréhendés comme des parties communes.

Elles soulignent que les désordres constatés sur le plancher haut de l’appartement relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ne saurait être responsable des dommages ayant leur origine dans les parties privatives au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tous les éléments du dossier convergeant pour établir que les infiltrations proviennent des parties privatives de l’appartement de M. [N].

Il fait état des stipulations du règlement de copropriété et notamment de son article 3, qui définissent les canalisations affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque local comme des parties privatives.

Il rappelle que le mauvais état des solives du plancher haut de l’appartement des époux [A] n’est aucunement la cause des dommages occasionnés à ces derniers, mais est une conséquence du dégât des eaux provenant de l’appartement occupé par Mme [T], au même titre que les dommages affectant l’appartement des demandeurs.

La compagnie Pacifica n’a pas conclu sur la question de la responsabilité des défendeurs, concentrant ses moyens de défense sur la non couverture du dernier sinistre par l’assurance.

La société Luko Cover et la société Wakam soutiennent que la responsabilité de Mme [T] doit être engagée pour les premiers sinistres pour ne pas avoir procédé à l’entretien des joints défectueux, tandis que M. [N] doit être déclaré responsable du dernier sinistre.

La compagnie Groupama reprend l’argumentation du syndicat des copropriétaires et soutient que les dommages subis par les époux [A] n’ont pas pour origine les parties communes, mais les parties privatives de M. [N].

**************************

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Aux termes de l’article 3 de cette même loi « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

• Les locaux des services communs ; les passages et corridors ;

• Tout élément incorporé dans les parties communes. (…) »

L’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation »

Décision du 16 Septembre 2025

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Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, qui instaure une responsabilité objective, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ce texte, le demandeur à l’action doit établir une faute de la personne dont elle recherche la responsabilité, un dommage et un lien de causalité entre la faute commise et le dommage subi.

L’article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives »

Aux termes de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, on entend par réparations locatives : « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

En annexe de ce décret, une liste des réparations dites locatives et sont énumérées, s’agissant des installations sanitaires, les travaux à la charge du locataire soit :

« IV.- Installations de plomberie

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement ;

Remplacement notamment de joints et de colliers.

(…)

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

Les parties privatives sont définies dans l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 7], versé aux débats, il est ainsi libellé :

Décision du 16 Septembre 2025

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« Article 3 – Partie constituant une propriété exclusive et particulière.

Outre la propriété des parties communes déterminées ci-dessus, chaque propriétaire de lot aura, à titre privé, la propriété exclusive et particulière des locaux compris dans la division de l’immeuble, et sera rapporté dans son contrat d’acquisition auquel il sera purement et simplement référé.

Cette propriété comprendra notamment :

Le plancher avec les lambourdes qui le soutiennent, les dallages et leur forme, les cloisons intérieures avec leurs portes, les diverses fenêtres avec leur garde-corps, les volets, persiennes, stores et accessoires, balustrades, barres d’appui des balcons, les portes palières, les parties vitrées des portes et fenêtres, le plafond attaché aux poutres ou solives du plancher de l’appartement ou local supérieur avec ses ornements, enduits et lattis, l’encadrement et les dessus de cheminées, les coffres, gaines et conduits de fumée, à l’exception des têtes extérieures, les glaces, les châssis, vitrages ou toiture de tabatières ou lucarnes, disposés directement sur des parties de l’immeuble propriété privative.

Toutes les canalisations intérieures, les installations sanitaires (salles de bains et autres), cabinets de toilette et water-closets avec les tuyaux de vidange et appareils, les fourneaux de cuisine, éviers et autres installations de cuisine, placards, armoires et penderies.

Et, généralement, tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements ou locaux, la présente dénonciation n’étant qu’énonciative et non limitative (…) ».

Il résulte de cet article et des développements qui précèdent que la cause des infiltrations dans l’appartement des demandeurs a pour origine les parties privatives de M. [N], soit :

— Les joints de la douche et de la coupelle de douche de son lot ;

— Les raccordements intérieurs s’agissant de l’évacuation des eaux usées, en provenance de la salle de bains et de la cuisine, vers le collecteur des eaux usées.

Les canalisations fuyardes n’évacuant que les eaux usées de l’appartement du 4ème étage, et étant situées à l’intérieur de ce lot, il s’agit donc de parties privatives ; dès lors, les époux [A], qui ne parviennent pas à démontrer que les parties communes de l’immeuble sont à l’origine de leur dommage, seront par conséquent déboutés de leur action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Les époux [A] fondent leur action contre M. [N] uniquement sur la responsabilité pour faute en faisant valoir qu’il n’aurait pas procédé aux réparations autres que locatives, en ne remplaçant pas les deux raccordements de vidange sur le collecteur des eaux usées.

M. [N] verse aux débats la correspondance entre sa locataire et la société Tiffencoge, son gestionnaire de bien, et les factures qui attestent qu’il a pris en charge les travaux réparatoires des fuites, dès lors que leur origine était identifiée, soit :

— la facture de la société Atia en date du 13 novembre 2020, pour la réparation des joints d’étanchéité et de la coupelle de douche, ainsi que la recherche de fuite y correspondant ;

— la facture Meril n°07117050 en date du 23 juillet 2021, pour un montant de 15.614,80 euros correspondant à la réfection de la salle d’eau et de la cuisine, comprenant la reprise totale du réseau d’alimentation et d’évacuation en eau dans le sol de l’appartement, la dépose et la repose des installations sanitaires sur le sol après ragréage et traitement de l’étanchéité, sous maîtrise d’œuvre de l’architecte de la copropriété, justifié par le contrat d’architecte en date du 15 avril 2021, produit aux débats.

Ces derniers travaux ont été entrepris dès que la locataire de M.[N] a pu être relogée, au mois d’avril 2021, soit un mois après le rapport de l’architecte les ayant préconisés.

M. [N] verse également aux débats la facture n°200114-805 de la SARL MM, en date du 14 janvier 2020, qui atteste qu’il a fait procéder à une réfection complète de l’appartement comprenant la remise en état des peintures et de l’installation électrique, pour un montant de 17.176,50 euros TTC.

Ainsi, il résulte des éléments versés aux débats, qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien de l’appartement dont il est propriétaire, comme le soutiennent les demandeurs, étant de plus souligné que les époux [A] ont été indemnisés des conséquences des deux premiers sinistres, ce qu’ils ne contestent pas, et que la fuite des raccordements des eaux usées au collecteur n’a pu être identifiée qu’après une recherche de fuite destructive, les canalisations étant encastrées et non visibles sous le faux plancher.

Dès lors, les époux [A] succombent à démonter une faute imputable à M. [N] à l’origine des dommages dont ils demandent réparation ; ils seront donc déboutés de leur action en responsabilité à son encontre.

Mme [T] verse aux débats les factures correspondant aux travaux de reprise des joints périphériques souples, à la suite de l’intervention de recherche de fuite de la société Phenix le 1er septembre 2020. Les époux [A] ont été indemnisés des conséquences de ce sinistre par la société Pacifica.

Le rapport de l’expert amiable [L], mandaté par la Maaf lors de la survenance du troisième sinistre, conclut, comme il a été précédemment exposé, à l’origine causale des deux raccordements de vidange sur le collecteur, non conformes et fuyards. Il précise ensuite que les dommages constatés « ne peuvent pas être la résultante d’infiltrations occasionnelles ; seule une fuite en provenance de plusieurs évacuations reliant divers appareils (WC, évier, douche ainsi que lavabo) peut être à l’origine de tels désordres ».

Il résulte en conséquence de ces éléments que Mme [T] a fait procéder aux réparations locatives nécessaires, et que les époux [A], qui ne versent aux débats aucune pièce susceptible d’invalider les conclusions de ce rapport, ne parviennent pas à démontrer le lien de causalité entre le défaut d’étanchéité des joints de la douche, ayant causé un sinistre pour lequel ils ont déjà été indemnisés, et l’effondrement du plafond consécutif au troisième sinistre dont ils demandent réparation dans le cadre de cette instance.

Par conséquent, les époux [A] seront également déboutés de leur action en responsabilité contre Mme [T].

Les époux [A] ayant été déboutés de leurs actions en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de M.[N] et Mme [T], ils seront également déboutés de leurs actions directes à l’égard de leurs assureurs.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/03583 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYA

Les époux [A] qui ne font valoir aucun moyen de fait et de droit à l’appui de leur demande en indemnisation contre la société Pacifica et qui n’expliquent pas notamment :

— quels préjudices ils auraient subis qui n’auraient pas été pris en charge par leur compagnie d’assurance

— et au titre de quelle disposition du contrat l’assureur est tenu à garantie,

seront déboutés de leur action contre la société Pacifica.

3- Sur la demande reconventionnelle de la société Groupama

La société Groupama fait valoir qu’elle a indemnisé son assuré, le syndicat des copropriétaires, pour les dommages subis à la suite du dégât des eaux du mois d’août 2020.

Elle précise qu’elle a versé au syndicat une indemnité de 1.672 euros, dont elle sollicite le remboursement par M. [N], Mme [T] et la Maaf, la responsabilité des désordres incombant à la fois au propriétaire, M. [N], et à sa locataire.

Elle soutient que cette indemnisation est fondée sur leur responsabilité pour faute ainsi que leur qualité de gardien du lot, en application des articles 1240 à 1242 du code civil.

M. [N], Mme [T] et la Maaf n’ont pas conclu sur cette question.

*******************

L’article 1242 du code civil dispose que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Aux termes de cet article, le gardien est celui qui exerce sur la chose les pouvoirs d’usage de direction et de contrôle, et le propriétaire de la chose est présumé en être le gardien.

En application de ce texte, la responsabilité d’un copropriétaire peut être retenue à la suite d’infiltrations dans les appartements d’autres copropriétaires qui ont pour origine les installations sanitaires défectueuses de son lot. Dans l’hypothèse de la location d’un lot, le locataire peut être considéré comme le gardien de la chose louée dans la mesure où il la détient et il en a l’usage, la direction et le contrôle. Dès lors le locataire d’un bien dont la garde lui a été transférée est responsable du dommage causé par ce bien en application du texte susvisé. (Cass. Civ. 2ème, 12 déc. 2002, n°01-10.974)

Sur ce

Il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats, notamment des rapports d’expertise amiable, que les désordres subis par les époux [A] dans la cadre du troisième sinistre dont ils demandent l’indemnisation dans le cadre de ce litige trouvent leur origine dans les installations sanitaires privatives de l’appartement appartenant à M.[N] et ont été plus spécifiquement causés par le raccordement non conforme des canalisations d’évacuation d’eau de la salle de bains et de la cuisine à la chute en fonte.

M. [N] est donc responsable des infiltrations qui ont pour origine les installations sanitaires défectueuses de son lot, en qualité de propriétaire et gardien.

Les canalisations fuyardes étant encastrées et non visibles, en l’état des éléments versés aux débats, des constatations des experts amiables et des moyens soutenus par les parties, rien ne permet en revanche de considérer que la garde des installations sanitaires défectueuse ait été transférée à Mme [T], locataire de M. [N], et de retenir en conséquence la responsabilité de Mme [T]

En conséquence, M. [N] sera condamné à verser à la société Groupama l’indemnité de 1.672 euros qu’elle a versé au syndicat des copropriétaires, dont la quittance en date du 28 juin 2022 et l’avis de virement en date du 30 juin 2022 sont versés aux débats.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [A] seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Ariane Gire, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité, chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur les demandes initiales formulées à l’encontre de la société Luko Cover ;

REÇOIT la société Wakam en son intervention volontaire ;

DEBOUTE M. [S] [A] et Mme [I] [M] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [N] à payer à la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles [Localité 22] Val de Loire (Groupama) l’indemnité de 1.672 euros versée initialement au syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles [Localité 22] Val de Loire (Groupama) de sa demande reconventionnelle à l’encontre de Mme [T] ;

CONDAMNE M. [S] [A] et Mme [I] [M] épouse [A] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Ariane Gire de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 16 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente