TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11941 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2CN3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

[J] [T]

[U] [T]

C/

[K] [V] [R] [S]

[I] [S] [K] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [T], demeurant [Adresse 1]

M. [U] [T], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [V] [R] [S], demeurant [Adresse 2]

M. [I] [S] [K] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2024 avec effet immédiat, M. [U] [T] et Mme [J] [T] ont donné à bail meublé, pour une durée initiale d’un an, à M. [V] [R] [S] [K] un appartement situé au deuxième étage du [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 770 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Par acte séparé du même jour, M. [I] [S] [K] [Z] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, M. et Mme [T] ont fait signifier à M. [V] [A] [S] [K] un commandement d’avoir à justifier de la souscrption d’une assurance contre les risques locatifs et de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 590 euros au titre des loyers impayés de mai et juin 2025.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 juillet 2025.

Il a également été dénoncé à M. [I] [S] [K] [Z], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2025, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [V] [R] [S] [K] et M. [I] [S] [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 7 et suivants et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des articles 695, 700 et suivants du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

. juger acquise la clause résolutoire,

. juger que M. [V] [R] [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2025,

. ordonner l’expulsion de M. [V] [R] [S] [K] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef,

. condamner M. [V] [R] [S] [K] à leur payer la somme de 3 085,65 euros en principal correspondant au solde des loyers et charges impayés au 27 août 2025 inclus, date d’acquisition de la clause résolutoire,

. condamner M. [V] [R] [S] [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 795 euros jusqu’à complète libération des lieux,

. à défaut de départ quinze jours après la signification du jugement à venir, condamner M. [V] [R] [S] [K] au paiement de la somme de 150 euros par jour de retard à titre d’astreinte, la juridiction se réservant le droit de la liquider,

. supprimer intégralement le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou, à défaut, le réduire au maximum,

. condamner M. [S] [K] [Z] [I] solidairement avec M. [V] [R] [S] [K] de toutes les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de ce dernier,

. condamner M. [V] [R] [S] [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. [V] [R] [S] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2025, de la présente assignation et des frais de mise à exécution.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

M. et Mme [T], représentés par leur conseil, s’en sont rapportées aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qu’ils développent, il sera renvoyé à celui-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les défendeurs, assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

M. et Mme [T] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle la location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire notamment à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement demeuré infructueux.

M. [V] [R] [S] [K] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter du commandement qui lui a été délivré en ce sens le 27 juin 2025.

Il s’en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies le 28 juillet 2025.

Depuis cette date, le contrat de bail est donc résilié et M. [V] [R] [S] [K] occupe les lieux sans droit ni titre.

Aussi, à défaut de départ volontaire de M. [V] [R] [S] [K], son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, étant toutefois précisé qu’il n’y a pas lieu de le priver du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux au regard des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte présentée par M. et Mme [T] dans la mesure où l’éventuel maintien dans les lieux de M. [V] [R] [S] [K] a pour contrepartie le paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette demande d’astreinte sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues et la validité du cautionnement

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 795 euros d’après le décompte qui figure dans le corps de l’assignation.

A la date à laquelle celle-ci a été délivrée, M. [V] [R] [S] [K] était redevable d’une somme de 2 385 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juillet 2025 incluse.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2022, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, le cautionnement signé par M. [S] [K] [Z] [I] respecte ces exigences et l’acte de cautionnement vise également les indemnités d’occupation.

Ainsi, M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [T] la somme de 2 385 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 en ce qui concerne M. [V] [R] [S] [K] et du 12 septembre 2025 en ce qui concerne M. [S] [K] [Z] [I] sur la somme de 1 590 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, afin de réparer le préjudice des bailleurs découlant de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 795 euros à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer visant la clause résolutoire du 27 juin 2025.

Les autres dépens sont ceux visés par l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [U] [T] et Mme [J] [T] recevables en leur action ;

CONSTATE que le bail conclu le 5 février 2024 entre M. [U] [T] et Mme [J] [T], d’une part, et M. [V] [R] [S] [K], d’autre part, concernant l’appartement situé au deuxième étage du [Adresse 4] à [Localité 1], est résilié depuis le 28 juillet 2025 ;

ORDONNE à défaut pour M. [V] [R] [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [U] [T] et Mme [J] [T] au titre de l’occupation indue des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 795 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] à payer à M. [U] [T] et Mme [J] [T] la somme de 2 385 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 en ce qui concerne M. [V] [R] [S] [K] et du 12 septembre 2025 en ce qui concerne M. [S] [K] [Z] [I] sur la somme de 1 590 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] à payer à M. [U] [T] et Mme [J] [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 795 euros à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

RAPPELLE que M. [V] [R] [S] [K] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [R] [S] [K] et M. [S] [K] [Z] [I] à payer à M. [U] [T] et Mme [J] [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [T] et Mme [J] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026.

Le Greffier La Vice-présidente