TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00048 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2HQ

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en l a personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme, [G], [P] veuve, [T], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Florence MAS, substituée par M^e Jezabel LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

M. Le Directeur Général des Finances Publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord, domicilié es qualité à la Trésorerie Générale du Nord,, [Adresse 3], en sa qualité de curateur de la succession vacante de, [I], [T], né le 04.12.1932 à, [Localité 1] (Algérie) et décédé le 11.07.2022 à, [Localité 2] (selon ordonnance de désignation du 26.07.2024)

non comparant

En présence de Monsieur, [X], [H], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Lefevre

M., [H]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du quartier du Pile au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée CX, [Cadastre 1] d’une contenance de 92 m² située, [Adresse 4] à, [Localité 2] appartenant à, [I], [T] décédé le 11 juillet 2022 et Mme, [G], [P] veuve, [T] est concernée par le projet.

Le directeur des Finances publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord a été désigné en qualité de curateur à succession vacante le 26 juillet 2024 pour représenter la succession de, [I], [T].

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant aux héritiers de, [I], [T] et à Mme, [G], [P] veuve, [T].

Le 15 octobre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 57 000 euros, avec une marge de négociation de 10% et une indemnité de remploi de 6 900 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines à :

— Monsieur le directeur des Finances publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2024 (avis de réception signé le 26 novembre 2024)

— Mme, [P] par acte de commissaire de justice signifié le 20 janvier 2025 selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par mémoire parvenu au greffe le 1er août 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux héritiers inconnus de, [I], [T] et à Mme, [P] à 57 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 6 900 euros, soit une somme totale de 63 900 euros

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 750 €/m²P et une surface de 76 m². Il produit onze termes de comparaison et précise que l’immeuble est déshabillé, inhabitable en l’état, des travaux de rénovation ayant été entrepris mais stoppés et le garage n’étant pas couvert.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 23 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité de dépossession conformément à l’offre de l’Etablissement public des Hauts-de-France, soit une indemnité totale de dépossession de 63 900 euros dont une indemnité principale de 57 000 euros, en retenant un prix de 750€/m²P, outre une indemnité de remploi de 6 900 euros. Il cite trois termes de comparaison complémentaires correspondant à des biens en état médiocre, nécessitant des travaux. Il examine les termes de comparaison cités au regard de leur état et ne retient que le terme 3 cité par l’Etablissement public des Hauts-de-France outre les trois termes de comparaison complémentaires.

La visite des lieux s’est déroulée le 7 octobre 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de Mme, [P].

Seule Mme, [P] a constitué avocat en défense.

Dans son mémoire en défense reçu au greffe le 15 janvier 2026, Mme, [P] demande à la juridiction de :

— Fixer l’indemnisation de dépossession totale à hauteur de 110 425 euros se décomposant en :

→ une indemnité principale de 99 295,52 euros

→ une indemnité de remploi de 11 129,50 euros.

— Condamner l’Etablissement public des Hauts-de-France à une indemnité procédurale de 4 000 euros outre les dépens.

Elle fait valoir que le prix moyen des termes de comparaison cités est de 1080,20 €/m², éloigné du prix offert de 750€/m². Elle discute les termes de comparaison et souligne que l’un des termes du commissaire du gouvernement correspond à un bien situé dans la même rue, similaire, et pour lequel un prix de 900€/m² a été retenu par le juge de l’expropriation du département du Nord. Elle cite une autre fixation judiciaire dans le même quartier avec un prix de 950 €/m² et quatre autres termes de comparaison. Des treize termes de comparaison qu’elle retient, elle déduit un prix moyen de 1306,52€/m² dont elle se prévaut.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 26 janvier 2026, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre initiale.

Il argue de l’absence de réalisation de travaux depuis 2008 pour contester que les travaux de rénovation aient été interrompus par la procédure d’expropriation, insistant sur le fait que l’immeuble a été livré aux intempéries depuis plus de quinze ans. Il écarte les termes cités par l’expropriée s’agissant de biens habités et/ou habitables au moment de leur achat. Il se prévaut d’autres décisions du juge de l’expropriation du département du Nord avec des prix inférieurs pour des biens équivalents ou en meilleur état.

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 30 janvier 2026, Monsieur le commissaire du gouvernement maintient son évaluation. Il écarte les termes cités par l’expropriée, s’agissant de biens trop différents de celui à évaluer.

Dans son mémoire en défense n°2 reçu au greffe le 10 février 2026, Mme, [P] modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :

— Fixer l’indemnisation de dépossession totale à hauteur de 101 535,88 euros se décomposant en :

→ une indemnité principale de 91 214,44 euros

→ une indemnité de remploi de 10 321,44 euros.

— Condamner l’Etablissement public des Hauts-de-France à une indemnité procédurale de 4 000 euros outre les dépens.

Elle soutient que l’état d’abandon manifeste du terme 3 le rend non pertinent et discute les autres termes de comparaison. Elle cite un cinquième terme de comparaison avec un prix de 960,22€/m². Elle retient quatorze termes de comparaison comme pertinents et en déduit un prix moyen de 1200,19 euros.

Dans ses conclusions complémentaires n°2 reçues au greffe le 13 février 2026, Monsieur le commissaire du gouvernement ne modifie pas son estimation de l’indemnité d’expropriation. Il souligne que l’état de rénovation du terme complémentaire 3 est plus avancé que celui du bien en cause. Il écarte le dernier terme cité par l’expropriée, s’agissant d’un bien habité lors de la visite.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de, [Localité 2], dans le quartier du Pile, concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une maison semi-mitoyenne édifiée sur une parcelle de 92 m². Selon le cadastre, la surface utile est de 70 m², outre un garage de 20 m² (pondération de 0,3), soit une surface utile pondérée (SUP) cadastrale totale de 76 m².

Cette surface, non contestée par les parties, sera retenue.

Il résulte de la visite du 7 octobre 2025 que l’entrée de la maison se fait au, [Adresse 4]. Elle dispose d’un accès à la, [Adresse 5] par son garage. Elle ne dispose plus de jardin, l’ensemble ayant été bétonné pour construire une extension. Actuellement, le garage et la future extension sont dépourvus de toiture, à ciel ouvert. Il n’y a pas non d’huisseries entre l’extension et le rez-de-chaussée de la maison, qui est également ouvert aux intempéries.

La maison est entièrement « déshabillée » et inhabitable en l’état. Des travaux de rénovation complets ont été entrepris : isolation, réfection électrique, carrelages et chéneaux neufs. Les parquets sont d’origine à l‘étage. Si des travaux ont été débutés, ils sont néanmoins très partiels, l’immeuble demeurant inhabitable compte tenu de l’absence de tout équipement : absence de salle de bains, de WC, de cuisine, point d’eau ou chauffage et même de points lumineux. La porte d’entrée et la fenêtre du rez-de-chaussée sont murées, la porte du garage est bloquée par des planches vissées. À l’étage, les fenêtres ne sont pas posées. L’immeuble a été squatté et dégradé : placo-plâtre arraché/ troué par endroits.

La maison, qui a certes fait l’objet d’un début de rénovation nécessite encore de très gros travaux : installation d’une couverture sur l’extension et le garage, remplacement de tous les ouvrants, reprise des travaux d’isolation, la maison n’étant plus hors d’eau ni hors d’air depuis plusieurs années, création de pièces d’eau, équipement en chauffage, points lumineux, outre les embellissements.

Elle n’est pas comparable à un bien habité ou habitable.

Le bien est classé en zone UOP 14 au PLUi 3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024, soit un zonage dédié à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du quartier du Pile et quartier 3 ponts à, [Localité 2].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de, [Localité 3] est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent divers termes de comparaison suivants.

Ainsi que le propose le commissaire du gouvernement, il sera retenu pour l’ensemble des termes la surface cadastrale, afin de permettre une comparaison pertinente avec le bien à évaluer dont seule la surface cadastrale est connue.

Les termes cités sont repris dans les tableaux suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante

SPFE de, [Localité 3] 3 (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P03077

CX, [Cadastre 2],

[Adresse 6]

11/01/2022

34

59

68000

1152,54

2

2023P15338

DW, [Cadastre 3],

[Adresse 7]

19/01/2022

178

99,5

78000

783,92

3

2022P13410

CW, [Cadastre 4],

[Adresse 8]

18/03/2022

96

83,9

30000

357,57

4

2022P14850

CX, [Cadastre 5],

[Adresse 9]

29/03/2022

97

98,8

70000

708,50

5

2022P21866

CX, [Cadastre 6],

[Adresse 10]

24/05/2022

60

73,4

110000

1498,64

6

2022P31709

CX, [Cadastre 7],-[Cadastre 8],

[Adresse 11]

04/08/2022

97

80

97000

1212,50

7

2023P054078

CX, [Cadastre 9],

[Adresse 12]

26/01/2023

64

87*

95000

1091,95*

8

2023P10648

CX, [Cadastre 10],

[Adresse 13]

03/04/2023

61

79,8*

115000

1441,10*

9

2023P22130

CX, [Cadastre 11],

[Adresse 14]

27/06/2023

55

73*

123000

1684,93*

10

2023P22238

CX, [Cadastre 12],

[Adresse 15]

27/06/2023

64

76*

114000

1500*

11

2024P20056

CX, [Cadastre 13],-[Cadastre 14],

[Adresse 16]

01/07/2024

154

126,6*

102000

805,69*

Termes de comparaison cités par Mme, [P] :

Mme, [P] évoque aussi le jugement du juge de l’expropriation du département du Nord du 14 novembre 2025 (RG 25/38) relatif à une maison située, [Adresse 17] à, [Localité 2] dont l’indemnité principale de dépossession a été fixée sur la base d’un prix de 950€/m²P.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Sur, [Localité 2], biens en état médiocre et nécessitant des travaux.

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP totale

Prix total

Prix/m²

(SUP)

TC 1

2021P15203

CX, [Cadastre 15],

[Adresse 18]

27/07/21

1890

73

73

45000

616,44

TC 2

2021P27696

CX, [Cadastre 16],

[Adresse 19]

23/11/21

1902

52

64

56500

882,81

TC 3

RG 24/00025*

CX, [Cadastre 17],

[Adresse 20]

*

1850

46

72

65000

902,78

*Par jugement RG 24/00025 du 13/12/2024, la juridiction de l’expropriation du nord a fixé le montant de l’indemnité due au propriétaire de la parcelle cadastrée CX, [Cadastre 17] (46m²) servant d’assise à une maison en cours de réfection à hauteur de 65 000 €.

Les termes 9, 10, P3 et P4 sont occupés, loués et relèvent donc d’un autre marché. Habitables, leur état n’est de fait pas comparable avec celui du bien en cause. Ils seront écartés.

Le terme 2 correspond à une adjudication. La particularité de la vente justifie qu’il soit écarté, n’étant pas un révélateur de la valeur libre de marché.

Les biens des termes 1, 4, 5, 7, 8 et 11 ont été visités par les Domaines. M. le commissaire du gouvernement produit les éléments suivants sur l’état de ces biens :

T 1 Maison T2 en R+1 +grenier en front à rue, mitoyenne des 2 cotés, édifiée en 1900, en briques avec une toiture en tuiles neuve mais le chéneau bois de la façade est humide. Les briques au niveau de la porte d’entrée sont partiellement cassées. La maison ne dispose pas d’extérieur. La maison a été rénovée à l’intérieur par le propriétaire. La maison est en très bon état d’entretien à l’intérieur à l’exception des poutres du grenier et la façade qui est à revoir (peinture et chéneau bois).

T4 Maison ancienne mitoyenne d’une surface habitable d’environ 84 m² disposant d’un garage de 20 m² environ en fond de parcelle avec entrée du garage sur, [Adresse 5]. En RDC, séjour donnant sur cuisine ouverte et une salle de bain (construites par extension sur une partie du jardin). En R+1, 2 chambres et en R+2 un grenier aménagé mais trop mansardé pour constituer une chambre. La maison dispose d’un tout à l’égout, eau, électricité et gaz. D’après les photographies extraites du rapport de l’évaluateur et reprises dans les conclusions du commissaire du gouvernement, le bien est tout à fait habitable.

T5 Maison de ville à usage d’habitation de 1890 construite en briques et tuiles en R+2 sous toiture, comprenant, au rdc salon, salle à manger et cuisine ouverte et toilettes. Au 1er étage : 2 chambre et la salle de bain. Au 2ème étage : une grande chambre et un grand espace bureau servant de chambre (électricité + chauffage). L’une des chambres possède une trappe qui donne accès à un grenier non visité de 28 m², pondéré à 0,3. Le bien dispose également d’une cour inaccessible. L’ensemble est en bon état selon les photos transmises.

T7 En état correct selon photographies du 10/06/2022

T8 L’ensemble de la maison est très bien entretenu : double vitrage, chauffage central au gaz de ville revêtements des murs et sols en bon état, installation électrique aux normes (visites régulières de la PMI pour agrément assistante maternelle)

T11 Maison visitée le 12/04/2024 et ainsi décrite : refaite à neuf suite à acquisition 2018.

Ces biens sont tous habitables, disposant de l’ensemble des équipements. Ils ne peuvent être comparés au bien à évaluer, lequel est en cours de rénovation et nécessite encore de très nombreux travaux. Les termes 1, 4, 5, 7, 8, 11 seront donc écartés.

S’agissant du terme 6, le bien n’a pas été visité par les Domaines. Cependant, en l’absence de mention particulière dans l’acte quant à son état, et eu égard à son prix en haut de fourchette de 1212,50 €/m²P, similaire à celui des termes 1 (1152,54€/m²P) et 8 (1248,64€/m²P) correspondant à des biens très bien entretenus, il n’apparaît pas révélateur du marché de biens en cours de rénovation et inhabitables comme celui du bien de Mme, [P]. Il sera donc écarté.

Le terme 3 correspond à un immeuble en état d’abandon manifeste. La photographie de la façade communiquée par le commissaire du gouvernement laisse apparaître un état similaire à celui du bien en cause, avec une toiture, chéneau et mur de façade en état apparent d’usage, des huisseries dans un état correct à l’étage avec vitres, fermées, assurant le clos de la maison. Seules les fenêtres du rez-de-chaussée sont proprement sécurisées pour éviter les intrusions. La porte d’entrée est également présente et dans un état d’usage apparent. L’état extérieur de ce bien est ainsi proche de celui du bien en cause. Ce terme est donc suffisamment similaire au bien en cause pour être conservé.

Les termes P1 et P5 ont été visités par le service des Domaines. Il ressort de ces visites les éléments suivants :

P1 : La maison est dans un état d’entretien médiocre, la plupart des fenêtres sont en simple vitrage, le plafond de l’une des quatre chambres est troué, les peintures sont anciennes, la salle de bain et les WC sont « dans leur jus », les revêtements de sol à l’étage sont en lino usagé. Mais la chaudière est neuve, et la maison est équipée du chauffage central au gaz de ville et de radiateurs dans toutes les pièces. Elle bénéficie en outre d’un jardin.

P5 : Il s’agit d’une maison mitoyenne de 1850 en R+2, édifiée en brique et tuile. Au rez-de-chaussée, se trouvent un séjour avec au milieu un escalier ouvert donnant sur le 1er étage et au fond, une cuisine et une salle de bain. Au 1er, on trouve deux chambres avec lambris au plafond. Le 2ème étage a été aménagé en deux pièces de surfaces habitables. Le tout est en état d’entretien médiocre : radiateur descellé, beaucoup de moisissures apparentes, sur les murs, plafonds et menuiseries, vitrages cassés. La maison était dans un état d’entretien médiocre mais habitée lors de sa vente.

Si les deux maisons sont dans un état d’entretien médiocre, elles sont néanmoins habitables et ne nécessitent pas de gros travaux. Ces termes ne sont donc pas pertinents et seront écartés.

S’agissant du terme P2, l’on ne dispose d’aucun élément sur l’état du bien. L’acte de cession, entre particuliers, ne comporte aucune mention quant à l’état du bien. D’après l’acte, le bien appartenait à une indivision successorale, son propriétaire étant décédé en 2017. D’après la photographie de la façade produite dans les écritures du commissaire du gouvernement, l’immeuble n’apparaît pas dégradé. De plus, comme pour le terme 6, le prix est en haut de la fourchette (1108,11€/m²P). Dans ces conditions, il n’est pas établi que son état soit similaire au bien considéré inhabitable avec une rénovation débutée, sans couverture pour l’extension. Il sera donc écarté.

S’agissant du terme cité par Mme, [P] correspondant à un jugement de fixation d’une indemnité d’expropriation du 14 novembre 2025. Il résulte des photographies produites par M. le commissaire du gouvernement que le bien était dans un état certes médiocre, mais habité, hors d’eau et hors d’air, avec salle d’eau, WC, cuisine etc. Il n’est donc pas comparable.

L’EPF produit d’ailleurs également à titre de comparaison deux autres décisions de la juridiction des expropriations (RG 25/23 jugement du 10 octobre 2025 et RG 24/41 jugement du 14 mars 2025) concernant des biens inhabitables, en cours de rénovation, avec des prix fixés à 500€/m²P et 700€/m²P.

Les termes de comparaison TC1 et TC2 cités par le commissaire du gouvernement correspondent à des biens dans un état très passable ou médiocre, nécessitant d’importants travaux de rénovation d’après les visites des Domaines :

TC1 : Maison située dans le quartier du Pile, maison en R+1+grenier, en front à rue, mitoyenne des 2 cotés, édifiée en 1890, en briques avec une toiture en tuiles. Au RDC : entrée, salon, salle de bain donnant dans la cuisine ainsi que les WC . Accès à une cour avec plusieurs morceaux de murs (anciens wc communs). Au 1er : 2 chambres. Au RDC : au sol : carrelage endommagé dans le couloir et la cuisine. Murs en torchis peints ou recouverts de papiers peints ou partiellement carrelés, endommagés dans le salon et la cuisine. Ouvrants en PVC double vitrage avec volets roulants ou en bois double vitrage. Le caisson du volet du salon est manquant. Chauffage central gaz. Palier du 1er étage fissure sur le mur. Au sol : parquet stratifié. Plafonds et murs peints avec fissure dans une chambre. Velux bois double vitrage. Dans une chambre problème d’infiltration d’eau et dans l’autre chambre papier journal sous le bâti du velux et sous les plinthes. La maison est en état très passable avec des travaux.

TC2 : Maison située dans le quartier du Pile, maison T5 en R+1 + grenier, en front à rue, mitoyenne des 2 côtés, édifiée en 1902, en briques avec une toiture en tuiles. Au RDC : entrée avec double porte, salon/ salle à manger, cuisine équipée sous dôme, salle de bain, WC, accès à l’étage. Au sol carrelage endommagé par le passage du tout à l’égout. Murs : fibres de verre et partiellement recouverts de lambris dans l’entrée. Plafond : plâtre dans le couloir, plaques de bois dans le salon /salle à manger et lam bris dans la cuisine. Problème d’humidité dans les WC. Présence de fissures au plafond du salon /salle à manger. Murs du salon à revoir. Ouvrants en bois double vitrage à revoir car sert de griffoir au chat. Palier du 1er : murs recouverts de moquette qui se décollent. Sol : PVC. Au 1er : 2 chambres Au sol : PVC endommagé. Murs : fibres de verre et papiers peints. Plafonds recouverts de dalles de polystyrène. Ouvrant en bois double vitrage. Traces d’infiltration d’eau dans les chambres. Au grenier : 2 chambres enfants en soupente sans chauffage et une des chambres n’a même pas d’électricité. PVC endommagé sur plancher. Le plancher est en mauvais état : présence de trous. Plafond : lambris. Murs : lambris et fibres de verre. Chauffage central gaz. Électricité à revoir. Le bien est en état médiocre et nécessite des travaux.

Le TC3 correspond à une fixation judiciaire de l’indemnité de dépossession. Il s’agissait d’un bien en cours de rénovation totale : isolation, réfection de l’électricité, de la plomberie et aménagement du grenier). Les travaux ont été interrompus et n’ont pas repris depuis 2023. L’immeuble est actuellement inhabitable : il manque l’ensemble des aménagements intérieurs (placos, revêtements de sols, murs, WC, cuisine, salle d’eau). Il se compose de deux pièces dont une avec puits de lumière sur l’arrière au rez-de-chaussée, d’une pièce au premier et d’un grenier mansardé et aménagé au second. De nombreux travaux restaient à effectuer : revêtements des sols, murs, pose des éléments de confort minimum (absence de salle de bains, de cuisine, de sanitaires, de système de chauffage etc.). Le bien est totalement inhabitable en l’état.

Les termes 3, TC1, TC2 et TC3 apparaissent les plus similaires au bien en cause en ce qu’il s’agit de cessions et acquisitions récentes de petites maisons dans le même secteur géographique (même îlot), et surtout de biens nécessitant d’importants travaux de rénovation. Le prix moyen résultant de ces quatre termes est de 689,90€/m²P.

Le terme 3 ne doit pas être privilégié en ce que l’on ignore l’état intérieur du bien reconnu en état d’abandon manifeste. Le TC3 est comme le bien en cause en cours de rénovation, et ne dispose pas non plus de cuisine, salle de bain/d’eau, WC, chauffage etc. Cependant, comme le relève le commissaire du gouvernement, son état de rénovation est plus avancé, avec des huisseries posées, une isolation totale, des travaux de plomberie réalisés. Au contraire, pour le bien de Mme, [P], les ouvrants ne sont pas posés (fenêtres et porte murées), il manque la toiture de l’extension, de sorte que la maison est ouverte aux intempéries. Et si des plaques de placo-plâtres ont été posées, elles sont dégradées à de multiples endroits et ont été exposées depuis plusieurs années à la pluie.

Dans les décisions produites par l’EPF, la maison de Mme, [A] ne disposait pas davantage d’équipements, cuisine, salle d’eau, mais elle avait été entièrement curée et les menuiseries avaient été changées. Le prix a été fixé à 700€/m²P (RG24/41). La maison de la SCI Laouadi, dont le prix a été fixé à 500€/m²P, également sans équipements, avait quant à elle un trou dans la toiture depuis plusieurs années ayant exposé le 2ème étage aux intempéries et des fenêtres et portes cassées (RG25/23).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix offert de 750€/m²P apparaît adapté à l’état de la maison en cours de rénovation et sera retenu.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant aux expropriés doit être fixée à 57 000 euros (750 €/m²P x 76m²= 57 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  49 000 euros x 10 % = 4 900 euros

= 6 900 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Et il sera condamné à payer à Mme, [P] une indemnité procédurale de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant aux héritiers inconnus de, [I], [T], et à Mme, [P], pour la parcelle cadastrée CX, [Cadastre 1] d’une contenance de 92 m² située, [Adresse 4] à, [Localité 2] à 63 900 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 57 000 euros indemnité de remploi : 6 900 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public des Hauts-de-France à payer à Mme, [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation