TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13701 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2HBL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

[V] [P]

C/

[U] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2012 avec effet au 1er septembre 2012, Monsieur [V] [P], représenté par son mandataire la SAS Immo de France, a donné à bail à Monsieur [U] [X], pour une durée de trois ans, un logement situé [Adresse 3] (2ème étage) à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 457 euros.

Par ordonnance du 06 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a commis un commissaire de justice pour procéder au constat de l’état du logement loué et dresser rapport de ses constatations.

Le procès-verbal de constat est établi par commissaire de justice le 05 juin 2025 et relève le manque d’entretien du logement loué.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Monsieur [V] [P] a fait assigner Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, :

—  Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

—  Constater que Monsieur [U] [X] a manqué à ses obligations légales et contractuelles d’entretien et de jouissance paisible ;

—  Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;

—  Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [X] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

—  Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer des indemnités d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

—  Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026, à laquelle seul le demandeur est présent.

Monsieur [V] [P], représenté par son conseil, s’en tient aux demandes figurant à son assignation.

Il soutient que le locataire manque à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués en ne nettoyant pas le logement dont l’état d’insalubrité a été constaté par commissaire de justice et a causé des nuisances au voisinage (écoulements provenant du logement occupé par le locataire, prolifération de rongeurs). Il demande donc le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

Monsieur [U] [X], assigné par dépôt de l’acte introductif d’instance à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [U] [X], assigné par dépôt de l’acte introductif d’instance à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à la présente instance. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [V] [P] est régulièrement formée, il convient donc d’en étudier le bien-fondé.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations de locaux à usage d’habitation, prévoit que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil, relatif au contrat de louage, que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploi la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui – ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au bailleur qui se prévaut d’un manquement du locataire à son obligation d’usage paisible des lieux loués de le prouver, conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire, Monsieur [V] [P] produit :

—  des échanges de mails au mois d’août 2024 avec un agent du Réseau Gaz Nord-Ouest qui indique qu’il est impossible de joindre Monsieur [U] [X] qui ne répond pas à leurs sollicitations et qui sollicite l’engagement d’une procédure afin d’accéder au logement pour sécuriser le branchement gaz en vue d’un changement de gaz à venir ;

—  une lettre recommandé avec accusé de réception en date du 20 août 2024, revenu « pli avisé non réclamé » enjoignant à Monsieur [U] [X] d’indiquer une date à laquelle il pourra accueillir l’agent du réseau de gaz pour les travaux ;

—  une sommation interpellative signifiée à Monsieur [U] [X] par commissaire de justice le 27 septembre 2024 l’enjoignant à laisser l’accès à son local d’habitation à la société GRDF pour les opérations liées au changement de gaz et un procès-verbal de difficulté du même jour, relevant que personne ne répond à la porte d’entrée de l’intéressé ;

—  un procès-verbal de constat en date du 1er octobre 2024 établi par un commissaire de justice qui relève que malgré ses tentatives de joindre Monsieur [U] [X] (interphone, coups donnés à la porte d’entrée de l’appartement), personne ne répond à ses appels répétés et insistants, le technicien de GRDF sur place lui confirmant qu’eux non plus n’ont jamais réussi à joindre l’occupant ;

—  l’ordonnance du 26 novembre 2024 par laquelle la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux loués avec les prestataires mandatés afin de leur permettre de mettre en place les opérations de vérification des installation alimentées en gaz et à réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité des installations ;

—  l’ordonnance du 06 janvier 2025 par laquelle la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux loués afin de constater l’état du logement ;

—  la copie d’un mail envoyé le 24 mars 2025 par Madame [B] [S], habitante de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1], faisant état de l’infestation importante de l’immeuble par des rats et se plaignant du refus persistant du « voisin du dessus » de traiter son logement ;

—  un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 05 juin 2025 ;

—  la copie des mails et photographies envoyés par Monsieur [C] [F], habitant de l’immeuble à différentes dates (26 novembre 2024, 08 janvier 2025, 09 octobre 2025) et faisant état d’infiltrations, dans son plafond, de différents liquides à l’odeur nauséabonde lui faisant penser à du vin, de l’urine et de « jus de poubelle » en provenance de l’appartement du dessus, ainsi que des désagréments subis par le voisinage du fait de la présence persistante de rats dans l’immeuble malgré les interventions régulières de professionnels de dératisation, ces-derniers ayant pu lui indiquer que le manque d’hygiène et d’entretien de l’appartement du voisin du dessus pourrait être à l’origine de l’infestation chronique.

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 05 juin 2025 relève que : « Le logement est dans un état d’incurie absolu, rendu quasiment inaccessible par des amas de bouteilles plastiques remplies d’urine. L’odeur émanant de l’appartement est pestilentielle. Il est impossible de pénétrer dans le logement sans marcher sur ces bouteilles. Je constate que la pièce [principale] est inaccessible, encore une fois couverte de bouteilles remplies d’urine et de bouteilles d’alcool vides. Le tout dans un état de crasse absolu. (…) La chambre est également inaccessible en totalité vu le manque d’hygiène et l’entreposition de déchets au sein de la pièce. »

Les photographies accompagnant le constat permettent d’illustrer les constats du commissaire de justice.

Les mails et attestations des deux habitants de l’immeuble produits par le demandeur ne sont pas établis dans les formes prescrites par l’article 202 du code de procédure civile et ne permettent pas d’identifier formellement Monsieur [U] [X] comme étant « le voisin du dessus » décrit par les résidents. La force probante de ces pièces en est forcément amoindrie. Toutefois, les propos répétés de Monsieur [C] [F] qui décrit en janvier et en octobre 2025 des infiltrations de liquides à l’odeur nauséabonde lui faisant penser à du vin, de l’urine et du « jus de poubelle » sont cohérentes avec les constatations du commissaire de justice le 05 juin 2025.

Ces différents éléments permettent d’établir que Monsieur [U] [X], en ne permettant pas spontanément l’accès aux agents de GRDF malgré de multiples relances afin que l’installation de gaz de l’appartement loué soit sécurisée et en maintenant son appartement dans un état d’hygiène très dégradé a manqué à son obligation d’occupation paisible et raisonnable dans les lieux loués. Son comportement nuit à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité du voisinage qui se plaint d’infestation persistante de rats malgré les multiples interventions de professionnels de dératisation et d’infiltration répétées de liquides en provenance de l’appartement de Monsieur [U] [X], alors que celui-ci demeure complètement injoignable. Ces manquements revêtent une gravité particulière du fait de leur durée (plusieurs mois), de leur répétition et de l’importance des nuisances subies et dénoncées par le voisinage.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail à la date de la présente décision du fait des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [X] sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que celles dues en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte du décompte locatif actualisé versé au débat par le bailleur que le loyer et les charges actualisés s’élèvent à la somme totale de 561,63 euros.

Monsieur [U] [X] sera donc condamné à payer au bailleur cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour et jusqu’à restitution définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [X] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 05 juin 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [X] sera condamné à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du bail conclu entre Monsieur [V] [P] et Monsieur [U] [X] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (2ème étage) à [Localité 1]) à la date de la présente décision, soit au 16 mars 2026 ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Condamne Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [V] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 561,63 euros par mois, égal au montant du loyer et des charges subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que celles dues en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Rappelle à Monsieur [U] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Condamne Monsieur [U] [X] aux dépens, en ce compris notamment les frais liés au procès-verbal de constat par commissaire de justice du 05 juin 2025 ;

Condamne Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection