TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00058 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ZZ

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [F] [Q], représentée par son gérant M. [Q] [F] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aïcha OUZAR, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [V] [N], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Ouzar

M. [N]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de [Localité 1] (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 2], l’Etablissement public des Hauts-de-France, la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 3][Localité 3] à [Localité 2], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 14 novembre au 16 décembre 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 13 décembre 2024. Puis, les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France par arrêté préfectoral du 23 juin 2025.

La parcelle cadastrée LO [Cadastre 1] d’une contenance de 195 m² sise [Adresse 4] à [Localité 2] appartenant à la S.[L] [F] [Q] est concernée par le projet.

Le 14 février 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 330 000 euros assortis d’une marge de négociation de 10 %, outre une indemnité de remploi de 34 200 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à la S.[L] [F] [Q] par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juillet 2025 reçue le 23 juillet 2025.

La propriétaire n’a pas répondu à l’offre.

Par mémoire parvenu au greffe le 8 septembre 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation totale revenant à la S.[L] [F] [Q] à 364 200 euros dont 330 000 euros d’indemnité principale et 34 200 euros d’indemnité de remploi.

Il se fonde sur un prix de 960€/m²P pour une surface pondérée de 345 m²P, selon la méthode par comparaison. Il cite six termes de comparaison correspondant à des immeubles mixtes de rapport.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 14 novembre 2026, M. le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à 342 200 euros, dont 310 000 euros d’indemnité principale et 32 200 euros d’indemnité de remploi.

Il cite trois termes de comparaison complémentaires. Écartant certains termes, il parvient à un prix moyen de 883,47€/m²P et retient une valeur de 900€/m².

La visite des lieux s’est déroulée le 27 novembre 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et du gérant de la S.[L] [F] [Q] et de son conseil.

La S.C.I. [F] [Q] a notifié des conclusions le 5 janvier 2026, des conclusions n°1 le 13 janvier 2026 et des conclusions récapitulatives n°2 le 5 février 2026. Dans le dernier état de ses écritures, elle demande à la juridiction de :

— Écarter les évaluations du commissaire du gouvernement ;

— Fixer l’indemnité principale à la somme de 472 650 euros ;

— Allouer une indemnité pour perte de revenus locatifs de 131 140 euros ;

— Fixer l’indemnité de remploi à 48 265 euros ;

— Juger que les intérêts légaux courront à compter de la prise de possession ;

— Condamner l’autorité expropriante à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que des travaux ont été réalisés au niveau de l’installation électrique afin de la mettre en conformité et de respecter les normes suite à un arrêté accordant une autorisation sous réserve de travaux visant à assurer la sécurité et la décence. Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable de M. [B], expert près la cour d’appel de [Localité 4]. Elle demande l’application de la méthode de la rentabilité locative avec l’application d’un taux de rentabilité brut de 9 % qu’elle fonde par l’expertise et par les données des sites seloger.com et meilleursagents.com. Elle soutient que pour l’application de la méthode par comparaison, il convient de retenir uniquement les termes de moins de deux ans dans un périmètre de 500 mètres. Elle mentionne diverses cessions issues de la base Patrim pour retenir un prix de 1370€/m²P. S’agissant de l’indemnité de remploi, la propriétaire demande l’application de la méthode de la cour d’appel de [Localité 5]. S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, elle demande une indemnité sur la base d’un délai de trente-six mois et y applique un taux d’actualisation de 2 %, estimant que la durée de six mois proposée par le commissaire du gouvernement est insuffisante au regard des opérations de réhabilitation en cours sur le secteur.

L’EPF des Hauts de France a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un mémoire en réplique le 9 janvier 2026 et un mémoire en réplique n°2 le 22 janvier 2026. Il maintient son offre initiale. Il rappelle que la méthode par capitalisation nécessite des éléments tangibles et concrets afin de fixer le taux de capitalisation et que son imprécision conduit les juridictions à l’écarter dans la majorité des cas. Il insiste encore sur l’état très moyen du bien. S’agissant de la méthode par comparaison, il rappelle que dans le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation, le juge de l’expropriation peut se référer à des termes de comparaison même en l’absence des actes de vente dès lors que ces éléments sont extraits de bases de données publiques et accompagnés de certaines informations et des références de publication, ce qui n’est pas le cas des termes cités par la S.C.I. [F] [Q]. Il souligne encore que ces termes ne sont pas pertinents, les immeubles ne présentant pas de caractéristiques similaires. S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, l’autorité expropriante estime nécessaire de justifier de l’effectivité du règlement des loyers. Elle soutient que les immeubles de rapport à vendre sur [Localité 2] sont nombreux et qu’il doit être justifié de la période à indemniser. Il discute les éléments relatifs aux loyers.

Le commissaire du gouvernement a pris des conclusions complémentaires le 9 janvier 2026 et des conclusions complémentaires n°2 le 23 janvier 2026. Dans le dernier état de ses écritures, il estime l’indemnité de dépossession totale à la somme de 387 006 euros, dont une indemnité principale de 330 000 euros, une indemnité de remploi de 34 800 euros et une indemnité pour perte de revenus de 22 206 euros. Il souligne que dans son rapport l’expert amiable reprend une surface de 245 m², inférieure à celle du cadastre de 345 m² et que le doute doit profiter au propriétaire.

Il conteste la plus-value tenant à la façade, en ce qu’elle constitue une charge autant qu’un embellissement. Il souligne encore qu’il ne peut être tenu compte d’un prix moyen de l’immobilier pour tous types de biens confondus mais qu’il doit être recherché la valeur spécifique de ce type d’immeuble. Il estime la méthode par capitalisation très volatile et ne devant pas être privilégiée, d’autant que les immeubles en état médiocre ou mauvais possèdent une rentabilité élevée tandis que les immeubles en très bon état ont une rentabilité basse.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 2], [Adresse 5], parcelle cadastrée LO [Cadastre 1], d’une contenance de 195 m². Il s’agit d’un immeuble mixte de rapport correspondant à la réunion de deux immeubles, situés [Adresse 6].

Le bien comprend un local commercial en rez-de-chaussée et cinq appartements dans les étages, outre une cour en partie couverte. L’immeuble a été édifié en 1905 en briques sur trois niveaux, outre cave et combles. La façade de l’immeuble est particulière, caractéristique des constructions d’époque et protégée au titre du patrimoine architectural. Ainsi que le relève à juste titre le commissaire du gouvernement, cet élément ne peut être considéré comme un facteur de plus-value de l’immeuble, le coût d’entretien dans les règles de l’art de cette façade protégée contrebalançant l’éventuel intérêt présenté pour l’acquéreur.

Lors de la visite, il a été constaté que l’immeuble se composait de trois appartements au 1er étage (108A, 108 B et 110A), dont un F3 non loué (110 A), d’un appartement de deux chambres au 2ème étage loué (110B) et d’un studio au dernier étage sous comble, qui n’a pu être visité.

Dans son rapport, l’expert amiable du propriétaire reprend le descriptif suivant :

Selon les données cadastrales, les surfaces utiles pondérées sont les suivantes :

Rez-de-chaussée : Local professionnel comprenant une surface principale de 40m², une surface secondaire couverte de 40m², une surface secondaire non couverte de 80 m² et un stationnement de 20 m², soit une surface utile pondérée cadastrale de 80 m² ;

Au 1er étage : – un appartement de 60m², comprenant 2 chambre, salle d’eau, cuisine et salle à manger

— un appartement de 50m², comprenant 1 chambre, salle d’eau, cuisine et salle à manger

— un appartement de 50m², comprenant 1 chambre, salle d’eau, cuisine et salle à manger

Au 2nd étage, un appartement de 68m², comprenant 2 chambre, salle d’eau, cuisine et salle à manger

Un appartement de 35m², comprenant 1 chambre, salle d’eau, cuisine et salle à manger.

La surface enregistrée au cadastre est ainsi de 345 m², contre 285 m² d’après l’expert du propriétaire. Les parties ne remettent pas en cause la surface de 345 m², laquelle sera retenue.

S’agissant du local commercial, il est composé d’une partie espace de vente avec comptoir et d’une partie atelier à l’arrière et au fond un espace sanitaire avec toilettes et lave-mains. La partie magasin et la partie atelier sont en état correct (carrelage, murs, vitrine, éclairage). Il y a une usure du carrelage et une trace d’infiltration au plafond dans la salle à usage d’atelier. La salle avec WC, et lavabo est « dans son jus», les embellissements étant très anciens et désuets.

Les parties communes sont en état très médiocre d’entretien. On note des carreaux cassés sur la verrière, le revêtement de sol est en partie arraché, de même que la tapisserie des murs (cf. Photos pages 3 et 4 du procès-verbal de transport).

Le commerce ainsi que les appartements sont en état d’usage avec des disparités dans l’état d’entretien : état médiocre de l’un des appartements du 1er étage, état correct pour la partie principale du commerce et certains appartements. Les appartements sont en état d’entretien très moyen mais variable selon les appartements : murs fibrés et peints mais très irréguliers, abîmés par endroits, radiateurs électriques style « grille-pain », carreau de porte cassée… Il y a des traces d’infiltrations importantes dans l’appartement au 2ème étage. Enfin, l’appartement sous les toits est atypique car très mansardé d’après le service des Domaines qui l’a visité. Il sera également relevé que la pièce de vie de l’appartement 108A n’a pas de fenêtre donnant directement sur l’extérieur, seulement quelques pavés de verre : les fenêtres donnent sur l’escalier extérieur couvert par des tôles, ce qui laisse peu de luminosité naturelle (cf. procès-verbal de transport : photo en haut à gauche de la page 3 et photo du haut de la page 5). L’espace cuisine n’a quant à lui qu’une ouverture de type passe-plat vers la pièce principale.

La parcelle est classée en zone UOP 13 par le PLUi3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024 correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 2] ».

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 6] [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi (PLUi3) de la Métropole européenne de [Localité 1] est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par capitalisation ou valeur de rentabilité permet d’obtenir la valeur vénale d’un immeuble en appliquant à son revenu un coefficient de capitalisation. Il correspond au rapport, exprimé en pourcentage, entre le loyer annuel réel (ou pouvant être attendu par référence à la valeur locative de marché) d’un immeuble et son prix, hors frais d’acquisition et droits de mutation.

La méthode par comparaison permet d’obtenir la valeur vénale en effectuant la moyenne des prix au m² de biens équivalents au bien exproprié récemment vendus dans le même secteur géographique.

Il est constant que les méthodes d’évaluation alternatives à la méthode par comparaison sont subsidiaires et ne sont donc retenues qu’en l’absence de termes de comparaison pertinents en nombre suffisants, ou à titre de méthode de recoupement, pour conforter la valeur obtenue par cette méthode.

Or, sont cités par les parties divers termes de comparaison présentant suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

Surtout, la méthode par capitalisation nécessite de déterminer un taux de capitalisation qui résulte d’une étude de marché précise dans le secteur.

La propriétaire ne produit aucune étude précise sur le sujet et propose un taux de 9 % en se fondant sur le rapport d’expertise amiable et sur des prix moyens de location et prix moyens de vente issus des sites seloger.com et Meilleurstaux.com.

Cependant, dans son rapport qui n’a pas été réalisé de manière contradictoire, l’expert retient un taux de 9 % en se basant sur des données INSEE relatives au rendement locatif pour les appartements et maisons à [Localité 2], mais sans opérer de distinguo entre les différents types d’immeubles (appartements, maisons, immeubles de rapport mixte et non mixte) ni entre les quartiers de [Localité 2].

Quant aux prix avancés par les sites internet, l’on ignore sur quelles données ils se sont fondés, outre le fait qu’il n’y a pas davantage de distinction faite entre les différents secteurs de la ville de [Localité 2] ni selon la nature du bien.

M. le commissaire du gouvernement produit des exemples d’offres d’immeubles mixtes de rapport attestant d’un taux de rentabilité très différent, ce qui démontre le manque d’objectivité du taux revendiqué.

Or, la variation du taux de rentabilité va impacter de manière très forte le résultat obtenu, et conduire à des estimations très différentes. Et il sera relevé comme le fait M. le commissaire du gouvernement, que cette méthode tend à survaloriser les biens dans un état médiocre ou passables en ce qu’ils possèdent une rentabilité très élevée par rapport aux biens en très bon état.

Ainsi, la méthode par capitalisation apparaît aléatoire et peu fiable.

Dès lors, compte tenu du manque de fiabilité de la méthode, de l’absence d’éléments objectifs et précis sur le taux de capitalisation adapté à des immeubles mixtes de rapport dans le quartier de [Localité 7] et dans la mesure où il existe des termes de comparaison pertinents en l’espèce, il convient d’écarter la méthode de la rentabilité au profit de la seule méthode par comparaison.

La méthode par comparaison consiste en une comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

S’il convient de privilégier des transactions récentes et proches géographiquement, il n’existe aucune restriction dans le temps et l’espace, quand bien même il est d’usage d’écarter les termes de plus de cinq ans, sous réserve de disposer d’un panel suffisant de biens pertinents.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf.

enregistrement

Réf.

Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P29345

MR 181-182

[Adresse 9]

25/07/2022

206

164

[Localité 8]

[Adresse 10]

2

2022P42081

LO [Cadastre 2]-169

[Adresse 11]

10/11/2022

249

402

320000

796,02

3

2023P0[Immatriculation 1]-42

[Adresse 12]

16/01/2023

95

192,7

[Localité 9]

960,04

4

2024P10625

MR 181-182

[Adresse 9]

27/03/2024

206

[Adresse 13]

[Localité 10]

1279,88

5

2020P10171

[Adresse 14]

[Adresse 15]

04/09/2020

[Adresse 16]

385

[Localité 11]

1053,25

6

2021P01912

BR [Cadastre 3]-[Cadastre 4]

[Adresse 17]

20/01/2021

[Adresse 18]

[Localité 12]

[Localité 13]

845,77

Termes de comparaison cités par la S.C.I. [F] [Q] :

N°

Réf.

enregistrement

Réf.

Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

surface annoncée

Prix total

Prix/m²

SUP

E1

2023P38873

[Adresse 19] [Cadastre 5]

[Adresse 20]

14/12/2023

[Adresse 21]

168*

[Localité 14]

1785,71

E2

2024P34456

[Adresse 22]

[Adresse 23]

08/11/2024

342

272*

[Localité 15]

1176,47

E3

2023P16122

[Adresse 24]

[Adresse 25]

04/05/2023

233

313*

[Localité 16]

1175,72

E4

2025P07438

[Adresse 26]

[Adresse 27]

17/02/2025

[Adresse 28]

180*

250000

1388,89

E5

2024P1[Immatriculation 2]

[Adresse 29]

05/04/2024

276

159*

[Localité 17]

1132,08

E6

2023P24673

[Adresse 30]

[Adresse 31]

26/06/2023

319

312

[Localité 18]

1560,90

* surfaces incomplètes

Les termes E1 à E6 sont ceux pris en considération par l’expert de la société [F] et sont ceux qu’elle reprend dans ses conclusions pour fonder son prix de 1370€/m²P. Le terme E3 correspond au TC1 de M. le commissaire du gouvernement, après correction des surfaces et prix/m²P.

De plus, la société [F] produit en pièce 5 une recherche sur le site Patrim présentant les quinze transactions suivantes, sans pour autant les utiliser pour fonder son prix dans ses conclusion  :

S’agissant de ces quinze termes dont les actes ne sont pas produits, il sera relevé que ceux correspondant à des biens situés dans d’autres villes que [Localité 2] ne sont pas pertinents. Ceux situés [Adresse 32] et et [Adresse 33] sont repris en termes E2, E3 et E6. Ceux situés [Adresse 34], [Adresse 35] et [Adresse 36] ont été mentionnés par l’expert amiable dans son rapport et non retenus comme pertinents. Le terme situé [Adresse 37] correspond à une construction de 2012 et à un immeuble exclusivement à usage d’habitation. De même, les deux situés [Adresse 38] ne sont pas des immeubles avec un rez-de-chaussé à usage commercial. Au final, aucune des quinze ventes issues du site Patrim, à l’exception de celles reprises en termes E2, E3 et E6 ne peuvent servir de termes de comparaison.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Réf.

enregistrement

Réf.

Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

TC 1

2023P16122

KX 6

[Adresse 25]

04/05/2023

233

523

[Localité 16]

703,63

TC 2

2023P32937

KY [Cadastre 6]

[Adresse 39]

24/10/2023

324

227

[Localité 19]

925,11

TC 3

2021P06637

[Adresse 40]

[Localité 2][Adresse 41]

31/05/2021

162

255,5

240000

939,33

S’agissant des termes de comparaison repris dans les tableaux et dont les actes sont produits :

Il convient d’écarter le terme 6 en ce que l’immeuble est libre d’occupation alors que le bien à évaluer est loué.

Les termes E1, E2, E5 et E6 correspondent à des immeubles exclusivement à usage d’habitation. Ils sont donc trop différents du bien à évaluer et relèvent d’un autre marché. Ils seront écartés.

Le terme n°1 est situé à 1200m, proche de la station [F]. Il s’agit d’un immeuble de rapport mixte comprenant un local commercial et deux appartements, intégralement loués.

Le terme n°2 est intégralement loué, et situé à 180 m dans la même rue. Il comprend deux commerces et 3 appartements dont un à usage de bureaux

Le terme n°3 est situé à 1200m ([Localité 20]), immeuble mixte comprenant un local professionnel et deux appartements dont un en duplex, intégralement loués.

Le terme n°4 correspond à un immeuble de rapport mixte comprenant un local commercial et deux appartements, intégralement loués. Situé à 1200m, proche de la station [F].

Le terme n°5 correspond à un immeuble de rapport mixte comprenant un local commercial et trois appartements, intégralement loués. Il est situé à 300m.

Le terme TC 1/E3, situé à 280 m, comprend un local commercial et 4 logements, partiellement loués.

Le terme TC 2, immeuble mixte situé à 230m, est partiellement loué.

Le terme TC 3, immeuble mixte (commerce, un garage, 5 logements) situé à 450 m, partiellement loué. Il comprend au rez-de-chaussée: un local commercial et deux types 2 dont un avec garage, au premier étage: un type 3 et un studio, et au deuxième étage, un type 2.

Le terme E4, situé à 180m, est un immeuble mixte partiellement loué comprenant un commerce et 3 logements. Toutefois la surface retenue par l’expert et l’exproprié ne tient pas compte de la surface du commerce. M. le commissaire du gouvernement relève que « Comme justifié par les extraits cadastraux ci-joints, la surface utile pondérée totale de l’immeuble est de 310m² et la valeur unitaire de 806,45 € / m² / SUP. Ce terme peut être conservé mais pour sa surface totale et non pour la surface des seuls logements. »

Eu égard au nombre de termes plus proches du bien à évaluer, il convient d’écarter les termes 1, 3, 4, plus éloignés, comme étant situés à 1200 mètres du bien litigieux.

Les termes 2, 5, TC1/E3, E4, TC2 et TC3 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles de rapport à usage mixte, d’une période de construction identique, avec des surfaces utiles pondérées similaires et à proximité géographique immédiate, soit dans le quartier de [Localité 7], à proximité de la rue commerçante et du grand parking gratuit. Ces termes présentent suffisamment de caractéristiques proches de celles du bien à évaluer pour être retenus comme pertinents. De plus, ces termes datant de 2020 à 2025 sont assez proches dans le temps pour être retenus, alors qu’il n’est aucunement établi que le marché pour ce type de biens à [Localité 2] aurait connu une hausse très importante au cours des dernières années. D’ailleurs, le terme E4, le plus récent puisque de 2025, est l’un de ceux avec le prix le plus bas.

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (m²)

Prix (€)

Prix/m²

SUP (€)

2

2022P42081

LO [Cadastre 2]-169

[Adresse 11]

10/11/2022

249

402

320000

796,02

5

2020P10171

[Adresse 14]

[Adresse 15]

04/09/2020

213

385

[Localité 11]

1053,25

TC 1/E3

2023P16122

[Adresse 24]

[Adresse 25]

04/05/2023

233

523

368000

703,63

E 4

2025P0[Immatriculation 3]

[Adresse 27]

17/02/2025

157

310

[Localité 21]

806,45

TC 2

2023P32937

[Adresse 42] [Cadastre 6]

[Adresse 39]

24/10/2023

324

227

[Localité 19]

925,11

TC 3

2021P06637

LY 148-149

[Adresse 43]

31/05/2021

162

255,5

[Localité 22]

939,33

Il ressort de ces six termes un prix moyen après rectification des données du terme E4, un prix moyen de 870,63 €/m²P.

Ainsi, le prix offert par l’Etablissement public des Hauts-de-France à hauteur de 960€/m²P, supérieur au prix moyen relevé, alors que l’immeuble est dans un état très moyen, voire médiocre pour certains appartements et les parties communes, est tout à fait satisfactoire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.[L] [F] [Q] doit être fixée à 330 000 euros (960€/m²P x 345 m²= 331 200 € arrondi à 330 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

1/ Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il y a lieu d’appliquer le barème d’usage sur la cour d’appel de [Localité 4] et non celui utilisé sur la cour d’appel de [Localité 5].

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  322 000 euros x 10 % = 32 200 euros

= 34 200 euros.

2/ Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.

L’exproprié fait état de cinq appartements loués par quatre locataires outre le local commercial, tout en mentionnant six baux dans son tableau.

Or, le transport sur les lieux a permis de constater que l’appartement 110A, situé au 1er étage de l’immeuble 110, était libre d’occupation au 27 novembre 2025, de sorte qu’aucun loyer ne peut être réclamé à ce titre.

De plus, d’après les baux produits, les loyers sont les suivants, les provisions pour charges ne devant pas être intégrées :

— Appartement 108 B (1er étage) : 530 euros (suivant quittance de loyer)

— Appartement 108 A (1er étage) : 450 euros (suivant quittance de loyer)

— Appartement 3ème étage : 411 euros (suivant quittances de loyer)

— Appartement 110B (2ème étage) : 530 euros (suivant quittances)

— Local commercial : 1200 euros.

Soit un total mensuel de 3121 euros.

La société [F] est fondée à obtenir une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien équivalent et trouver un nouveau locataire, généralement de l’ordre de six mois.

Si la propriétaire argue d’une tension sur le secteur, force est de constater qu’elle procède par pure affirmation alors que le bien exproprié est situé en zone urbaine et que quand bien même le quartier de [Localité 7] disposerait de peu de biens disponibles en raison du programme de rénovation urbaine, elle ne fait état d’aucune raison l’empêchant de rechercher un bien dans un secteur élargi au-delà de ce quartier.

Il sera encore rappelé qu’il appartient à celui qui se prétend lésé de faire la preuve de son préjudice.

La S.C.I. [F] ne justifie d’aucune démarche particulière pour le rachat d’un immeuble de rapport en vue de sa mise en location, partant d’aucune difficulté quant à la situation actuelle du marché local pour acquérir un bien équivalent. D’ailleurs, le commissaire du gouvernement mentionne dans ses conclusions trois offres de vente d’immeubles de rapport, ce qui relativise la rareté de ce type de bien.

Dans ces conditions, au regard de ces seuls éléments, il y a lieu de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base d’un délai de six mois.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 18 726 euros (3121 € x 6 mois).

Par ailleurs, rien ne justifie d’y ajouter une actualisation de 2 % laquelle n’est pas prévue aux baux produits.

III- Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

La prise de possession des locaux ne peut intervenir qu’après le versement de l’indemnité de dépossession. Il n’y a donc pas lieu de prévoir que les indemnités porteront intérêt à compter de la prise de possession.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF. Il sera également condamné à payer à la S.[L] [F] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.[L] [F] [Q], pour la parcelle cadastrée LO [Cadastre 1] d’une contenance de 195 m² sise [Adresse 4] à [Localité 2] à [Localité 2] à 382 926 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 330 000 euros indemnité de remploi : 34 200 eurosindemnité pour perte de revenus : 18 726 euros ;

REJETTE la demande au titre des intérêts ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à la S.[L] [F] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le greffier Le juge de l’expropriation