TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13213 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZABV

JUGEMENT

DU : 30 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

C/

,

[D], [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [D], [F], demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/13213 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [D], [F] est propriétaire des lots n°12 et 31, de l’ensemble immobilier, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Compte-tenu de l’existence d’impayés de charges de copropriétés, par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à Lille (59000), représenté par son syndic, la société SAS Sergic, a assigné Mme, [D], [F] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment un titre exécutoire à son encontre.

À l’audience du 1er juillet 2025, cette affaire a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025 afin de permettre la délivrance d’un avenir à assignation.

À l’audience du 22 septembre 2025, un calendrier de procédure a été conclu entre les parties et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 janvier 2026, pour être plaidée.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

Condamner Mme, [D], [F] à lui payer une somme de 7 165,79 euros arrêtée au 22 janvier 2026 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 10 juin 2024, date de la dernière LRAR de mise en demeure sur la somme de 2 051,55 euros et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation, Condamner Mme, [D], [F] à lui payer une somme complémentaire de 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice subi par la copropriété en raison de la récurrence des impayées de Mme, [D], [F], Condamner Mme, [D], [F] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il expose que Mme, [D], [F], malgré une mise en demeure de payer restée infructueuse en date du 10 juin 2024, ne paye plus ses charges de copropriétés depuis de nombreuses années. Il expose avoir été contraint de réassigner la défenderesse afin de compléter le montant de ses demandes. Il fait valoir que ces charges sont certaines, liquides et exigibles puisque résultant des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il attire également l’attention de la juridiction sur le fait que les créances de Mme, [D], [F] ont été affectées en dotation aux dépréciations sur créances douteuses à savoir comme irrécouvrables compte tenu du vote de la même assemblée d’initier une procédure de saisie immobilière des lots de cette dernière ce qui explique que cette somme ait été réimputée au débit. Il considère également qu’il est faux de prétendre que la nouvelle assignation n’a pas été enrôlée dans la mesure où il justifie de cet enrôlement. Il souligne qu’en ne réglant pas ses charges de propriété, Mme, [D], [F] a bénéficié de délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit et qu’en ne les ayant pas payé, elle a contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance ce qui a occasionné un préjudice financier distinct du simple retard de paiement ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Mme, [D], [F], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 et 1343-5 du code civil, de :

— A titre principal,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— A titre reconventionnel,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires à imputer au crédit du décompte individuel de charges de Mme, [D], [F] la somme de 8876,47 euros,

— Le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

— A titre subsidiaire,

— l’autoriser à solder sa dette en vingt-quatre mois.

RG : 24/13213 PAGE

Au soutien de ses intérêts, elle souligne avoir procédé à deux virements en date des 23 et 30 mai 2025 de montants de 3 085 euros puis un virement en date du 30 juin 2025 d’un montant de 1 000,45 euros soldant sa dette de sorte qu’elle ne devait plus rien au Syndicat des Copropriétaires lors de l’audience du 1er juillet 2025, rappelant que le solde correspondait aux frais d’huissiers. Elle met en exergue que le Syndicat s’est empressé de lui délivrer une assignation en date du 19 août 2025 pour l’audience du 22 septembre suivant, sans que cette assignation n’ait été enrôlée. Elle souligne que l’imputation d’écriture correspondant à l’annulation de la dépréciation sur créance douteuse pour rembourser une dotation imputée le 5 août 2023, l’a été le 1er août 2025 et non pas le 1er juillet 2025. Elle souligne également que le demandeur ne justifie pas de cette écriture comptable dans la mesure où il ne produit aucun décompte pour l’année 2023 et que l’annulation de cette dépréciation ne prend pas en compte les règlements prélevés au titre de cette dotation. Elle considère également que ce dernier ne justifie pas de sa créance. Elle précise également que le syndicat ne justifie pas du vote du budget prévisionnel pour l’annuel 2026 et que les appels de fonds pour 2026 ne peuvent être appelés auprès d’elle. Elle estime qu’après déduction des différentes sommes dont il n’est pas justifié, son compte est créditeur d’une somme de 855,34 euros. Elle estime que le syndicat de copropriétaires n’a subi aucun préjudice. Elle formule des demandes reconventionnelles tendant à imputer son compte de la somme de 8 876,47 euros dont le syndicat ne justifie pas à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiements en invoquant l’existence de faibles revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION :

1. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, à titre liminaire, force est de constater que le Syndicat des Copropriétaires justifie avoir assigné Mme, [D], [F] en date du 19 août 2025 pour l’audience du 22 septembre 2025 à 14.00 heures devant le Juge des contentieux de la Protection et qu’une demande d’enrôlement a bien été effectuée par l’huissier ayant délivré cette assignation, en date du 20 août 2025.

Au surplus de façon surabondante, et en application des dispositions de l’article 68 du code de procédure civile, compte-tenu de l’absence de comparution lors de l’audience du 1er juillet 2025, le Syndicat des Copropriétaires était contraint de présenter ses demandes additionnelles dans les mêmes formes que l’acte introductif d’instance.

Dès lors, sa demande de condamnation contenue dans l’assignation délivrée en date du 19 août 2025 est recevable.

Par ailleurs, les pièces produites permettent d’établir que Mme, [D], [F] est bien propriétaire des lots n°12 et 31 de l’ensemble immobilier, [Adresse 1] sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] et que cette dernière n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriétés et ce, depuis plusieurs années.

En effet, le Syndicat des Copropriétaires doit établir au moment où le juge statue la preuve de la réalité de sa créance.

Force est de constater qu’il sollicite la condamnation de Mme, [D], [F] à lui payer une somme de 7 165,79 euros arrêté au 21 janvier 2026.

Pour étayer le montant de cette créance, il produit un relevé de compte de Mme, [D], [F] sur la période allant du 1er octobre 2023 au 22 janvier 2026.

Par ailleurs, il ressort de l’étude de ce relevé que le 1er août 2025 une annulation de la dépréciation d’une créance de 6 703,66 euros a été passée.

Cette opération fait suite à la passation sur son relevé de compte, en date du 25 août 2023, d’une écriture portant l’intitulé sur « dépréciation / créances douteuses » passée au crédit de son compte pour ce même montant.

Force est de constater que le Syndicat des copropriétaires produit également en parallèle, un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 1er mars 2023 dans le cadre duquel la résolution 16 intitulée « saisie immobilière des lots 12 et 31 appartenant à Mme, [D], [F] » prévoit la nécessité d’engager une procédure de saisie immobilière pour faire suite à une condamnation prononcée à l’encontre de cette dernière dont l’exécution n’a pu à ce stade être obtenue.

« (…) Dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre de Mme, [F], un jugement a été rendu le 29 septembre 2020 la condamnation au paiement de la somme de 2102 euros au titre des charges arrêtées au 3 juillet 2020 et 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les voies d’exécution entreprises n’ont pas permis de recouvrer la totalité de la créance, qui s’élève à ce jour, à la somme de en principal de 6 703,66 euros, auxquels il faut ajouter les dommages et intérêts, les frais qui ont été accordés par le juge et les intérêts, estimés à ce jour à la somme de euros.

Devant cette situation, la vente forcée des lots dont Mme, [F] est propriétaire est la dernière voie d’exécution possible à mettre en œuvre.

Compte tenu du délai nécessaire à la mise en œuvre d’une telle procédure et à son aboutissement, il faut prévoir une augmentation de la dette d’environ 5 000 euros (charges à venir, plus intérêts, plus frais)

En conséquence, nous vous proposons la résolution suivante :

Projet de résolution

L’assemblée générale, après avoir délibéré, habilite le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière du lot 12 et 31 appartenant à Mme, [D], [F], afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires s’élevant à ce jour à la somme de 6 703,66 euros auxquels s’ajouteront les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif.

(…)

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents représentés et ayant voté par correspondance. (…) »

À cette même assemblée générale, une résolution portant sur la fixation du montant de la dotation aux dépréciations sur créances douteuses a été adoptée notamment sur cette même somme de 6 703,66 euros ce qui justifie la passation en date du 25 août 2023 de l’écriture sur le relevé de Mme, [D], [F].

« (…) Historique :

Le nouveau plan comptable prévoit désormais, de faire prendre, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière, la décision d’affecter en dotation aux dépréciations sur créances douteuses le montant de la créance estimée définitivement irrécouvrables.

Projet de résolution :

L’assemblée générale, en application de l’article 4 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, et du vote de la saisie immobilière des lots 12 et 31, appartenant à Mme, [F], [D], décide, au titre de l’exercice en cours, de passer en dotation aux dépréciations sur créances douteuses la somme de 6 703,66 euros. (…) »

Il ressort donc de cette délibération d’assemblée générale que Mme, [D], [F] a d’ores et déjà été condamnée à raison d’impayés de charges de copropriétés pour un montant de 3002 euros.

Ainsi, la somme de 6 703,66 euros correspond bien à la créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme, [D], [F] en date du 25 août 2023, et non payée par cette dernière.

Au surplus, cette somme intègre le montant d’une précédente décision judiciaire pour un montant de 3 002 euros qu’il conviendra donc de déduire des présentes demandes dans la mesure où le Syndicat des Copropriétaires bénéfice déjà d’un titre exécutoire.

S’agissant du surplus de la somme, le Syndicat des copropriétaires produit l’extrait de compte de Mme, [D], [F] mentionnant les appels de trésorerie et de travaux de la résidence entre la période du 5 juillet 2023 et 22 janvier 2026 faisant état d’une somme de 7 165,79 euros due par cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds porté sur le débit pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2026.

Par ailleurs, il ressort de ce décompte, qu’y sont repris notamment les frais de constitution de dossier, de lettres recommandées non produites, de dépréciation sur créance ainsi que des frais de relance après mises en demeure (respectivement des montants suivants 39 + 28 + 39 +28 +192 +62,85 + 8,71+62,85+8,71+62,85+8,71+62,85+8,71), pour un montant total de 612,24 euros que ces frais correspondent soit aux dépens, soit aux frais irrépétibles.

Il convient donc de les déduire à la somme sollicitée.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [D], [F] à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 3551,55 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés arrêtés au 21 janvier 2026.

2, Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC, [Adresse 6] à, [Localité 3] ne caractérise aucun abus de la part du défendeur ni une intention de nuire.

Par voie de conséquence, il conviendra de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme, [D], [F] sera condamnée aux dépens.

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme, [D], [F], partie perdante, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe au 30 mars 2026,

CONDAMNE Mme, [D], [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], la somme de 3 551,55 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés, arrêtée au 22 janvier 2026,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme, [D], [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [D], [F] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D.AGANOGLU A.DESWARTE

RG : 24/13213 PAGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;