TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00291 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLF2

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 27 Juin 2025

M^me PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de M^me GADAUD, greffière lors des débats et de M^me ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [R]

né le 13 Juin 1953 à [Localité 7] (HAUTE [Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Michel MARTIN de la SELARL SELARL SOLTNER-MARTIN, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.N.C. COLIBRI [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 27 Juin 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 novembre 2018, M. [P] [R] a donné à bail à la SAS C2V Invest des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Adresse 6] (Haute-[Localité 9]) pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2018 en contrepartie d’un loyer annuel indexé de 16 800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charge de 120 euros par mois.

Selon acte de cession du droit au bail en date du 7 mai 2021, la SNC Colibri [Localité 7] est venue aux droits de la C2V Invest.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, M. [P] [R] a fait assigner la SNC Colibri Limoges, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de céans, et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ensemble l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est avec transport des meubles se trouvant sur les lieux dans tel lieu désigné par la locataire expulsée et à défaut le bailleur, ce aux frais de l’expulsée, et dire qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques, de condamner la partie défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 10 800 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux avec intérêts de droit, ainsi qu’une somme de 1000 euros au titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2025 au cours de laquelle M. [P] [R], représenté par son conseil a réitéré ses demandes sauf à porter à 12 600 euros la somme réclamée au titre des arriérés locatifs et a demandé d’entériner l’accord des parties sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, la SNC Colibri [Localité 7], représentée par son conseil, s’est associée aux demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat de bail commercial du 15 novembre 2018 comportant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers, le commandement de payer les loyers et charges arrêtés au 11 février 2025 pour un montant en principal de 7160 euros, notifié le 3 mars 2025 par commissaire de justice.

Il n’est pas sérieusement contesté que le locataire n’a pas régularisé dans le délai d’un mois du commandement de payer le paiement des loyers, frais et taxes dus.

Il convient par voie de conséquence de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 3 avril 2025.

La SNC Colibri [Localité 7] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation, d’une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre, n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, la SNC Colibri [Localité 7] au paiement de cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, et qui sera fixée à un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, soit la somme de 1820 euros, étant observé qu’il est loisible au bailleur qui dispose, par la présente ordonnance, d’un titre d’expulsion, de mettre fin par les voies de droit appropriées à l’occupation sans titre des lieux.

Suivant les écritures concordantes des parties, la somme dûe est de 12 600 euros à la date du 4 juin 2025, incluant le terme de mai 2025.Il convient donc de condamner la SNC Colibri [Localité 7] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurrence, les parties ont amiablement convenu, pendant le cours de la présente instance, de délais de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, en quatre échéances de 3150 euros de juin à septembre 2025 inclus en sus du loyer courant.

Il convient donc d’entériner cet accord selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC Colibri [Localité 7], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 18 avril 2025 ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Constate que la clause résolutoire insérée au bail à usage commercial entre M. [P] [R] d’une part et la SNC Colibri [Localité 7] d’autre part et portant sur des locaux à usage commercial sis à [Adresse 8] est acquise de plein droit au 03 avril 2025 ;

Condamne la SNC Colibri [Localité 7] à payer à M. [P] [R], à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 3 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer actuel et des charges, soit la somme de 1820 euros ;

Condamne la SNC Colibri [Adresse 6] à payer à M. [P] [R], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 12 600 euros (douze mille six cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 4 juin 2025 et incluant le terme de mai 2025 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ci-après accordés;

Autorise la SNC Colibri [Localité 7] à se libérer de sa dette (loyers, charges et indemnités d’occupation) par 4 mensualités de 3150 euros, en sus du paiement du loyer et des charges courants, payable au plus tard le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 juin 2025, la dernière mensualité étant majorée du solde éventuel de la dette en principal, intérêts et frais ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Dit qu’en cas de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le bail étant alors de plein droit résilié à la date du 3 avril 2025 ;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision;

Ordonne, à défaut de paiement d’un seul versement à l’échéance prévue et de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la SNC Colibri [Localité 7] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désignera ;

Condamne la SNC Colibri [Localité 7] à payer à M. [P] [R] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC Colibri [Localité 7] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 18 avril 2025 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,