N° RG 25/00248 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYHZ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. RESIDENCE DU VERGER, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Maître Ugo FEKRI de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [Z] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Août 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 14 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e FEKRI

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00248. Jugement du 14 août 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2011 à effet du 1er juin 2011, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 3] [Adresse 5], représentée par monsieur [R] [T], gérant, a donné à bail à madame [X] [D] un local d’habitation situé [Adresse 2] à 56860 SENE, moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par sommation de payer signifiée le 9 janvier 2025, la SCI [Adresse 4] a mis madame [X] [D] en demeure de payer la somme de 1929,27€ au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 7 mars 2025, la SCI [Adresse 4] a fait assigner madame [X] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de madame [X] [D] et tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard,condamner madame [X] [D] à lui payer :2572,36 € au titre des loyers et charges impayés, à compléter et actualiser,une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours, soit 643,09 €, jusqu’à libération des lieux,condamner le preneur à lui régler 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût de la sommation r.

L’évaluation sociale de la situation du locataire n’a pu être établie, il est indiqué que madame [X] [D] ne s’était pas présentée au rendez-vous permettant l’établissement de l’enquête sociale.

Lors de l’audience du 15 mai 2025,

la SCI [Adresse 4] a confirmé ses demandes, actualisant à la baisse le montant de sa créance à la somme de 1051,63 € au titre des loyers impayés à la date du 6 mai 2025.

La SCI [Adresse 4] n’a pas fait état de la connaissance d’une procédure de surendettement.

Madame [X] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser alors qu’ elle a été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en étude après vérification par l’huissier de l’adresse.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023,

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La SCI [Adresse 4] justifie avoir dénoncé la sommation de payer à la CCAPEX du Morbihan le 10 janvier 2025.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n 89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 mars 2025.

L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni et actualisé au jour de l’audience que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1051,63 €.

Madame [X] [D] ne conteste pas sa dette.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette. Or en l’espèce, madame [X] [D] n’apporte aucun élément de preuve.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner madame [X] [D] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 1051,63 € au titre des loyers et charges impayés dus au 6 mai 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut en toute hypothèse, être demandée en justice.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire

l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que madame [X] [D] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus, et ce malgré une sommation de payer en date du 9 janvier 2025.

Il s’agit là de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire lesquelles justifient le prononcé de la résolution judiciaire du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas utile à l’exécution de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [D] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer mensuel, soit 643,09 €, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 14 août 2025 ;

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 4] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 600,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [D], qui succombe sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail liant les parties ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour madame [X] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande au titre de l’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [X] [D] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1051,63 € au titre des loyers et charges impayés dus au 6 mai 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE madame [X] [D] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle de 643,09 € à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [X] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE madame [X] [D] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [X] [D] aux entiers dépens de l’instance, frais de sommation de payer compris ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT