N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00508 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNSE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[O] [I]

[C] [F] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 03 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

En présence de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de Justice

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [Z], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [O] [I]

née le 06 Juin 1997

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [C] [F] [L]

né le 30 Mai 1995

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Novembre 2025, la demanderesse a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2024, à effet du 30 mai 2024, la SA d’HLM NOALIS a donné à bail à monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I], pour une durée d’un mois renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 285,73 €, outre une provision sur charges ainsi que le versement d’un dépôt de garantie du même montant que le loyer nu.

Par actes de commissaire de justice remis le 2 juillet 2025 , la SA NOALIS a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 830,58 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Lors de l’audience susdite, la SA NOALIS, représentée par Madame [P] [Z], chargée de recouvrement dûment munie d’une délégation de pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 4 524,66 €.

Bien que respectivement assignés à personne et à domicile, madame [O] [I] et monsieur [C] [F] [L] ne sont ni présents ni représentés.

L’enquête sociale est parvenue au tribunal le 10 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4], par voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique du 14 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 mai 2024 à compter du 29 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les locataires n’ont pas honoré le paiement des loyers et charges, la dette locative s’étant aggravée.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement madame [O] [I] et monsieur [C] [F] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 524,66 €, arrêtée au 3 novembre 2025 (déduction faite des frais de poursuite d’un montant de 266,64 €), avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 (date du commandement) sur la somme de 1 854,14 €, à compter du 2 juillet 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 2 694,26 € (2 830,58 € – 136,32 €) et à compter de la présente décision sur le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Ni présents ni représentés à l’audience, les locataires ne justifient d’aucun élément sur leur situation financière. En outre, il ressort du décompte qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de madame [O] [I] et de monsieur [C] [F] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mai 2025, monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] sont sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 375,08 € (selon dernier quittancement du mois d’octobre 2025), et de condamner solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] qui succombent, supporteront solidairement les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA NOALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 13 mai 2024, à la date du 29 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SA NOALIS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS la somme de 4 524,66 € (quatre mille cinq cent vingt-quatre euros et soixante-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 (date du commandement) sur la somme de 1 854,14 €, à compter du 2 juillet 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 2 694,26 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 29 mai 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS la somme de 375,08 € (trois cent soixante-quinze euros et huit centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 4 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 29 mai 2025 et le 3 novembre 2025 se confondant avec la dette de 4 524,66 €) ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] à payer à la SA NOALIS la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [F] [L] et madame [O] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON