N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00412 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMBE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[M] [X]

C/

[O] [L]

[N] [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Monsieur [M] [X]

né le 09 Novembre 1989 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [O] [L]

née le 13 Janvier 2004 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [K]

né le 23 Janvier 2004 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2024 à effet du même jour, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour une durée d’un an reconductible, moyennant un loyer mensuel révisable de 620 €, outre une provision sur charge d’un montant de 30 € et le versement d’un dépôt de garantie de 620 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 22 mai 2025, Monsieur [M] [X] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 avril 2025 ;

▸ ordonner l’expulsion de Madame [O] [L] et de Monsieur [N] [K], et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des preneurs en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

▸ condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 3 848,50 € ;

▸ juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 21 février 2025 date du commandement de payer jusqu’à complet paiement ;

▸ condamner solidairement en tant que de besoin Madame [O] [L] et Monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges révisables, au prorata temporis, à compter du 21 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

▸ juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait annexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;

▸condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [N] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et le coût des notifications ;

L’enquête sociale est parvenue au tribunal le 29 juillet 2025.

A l’audience du 17 septembre 2025, Monsieur [M] [X], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 6 056,86 €. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les locataires ont cessé de payer régulièrement leur loyer depuis le mois de juin 2024 malgré le commandement de payer leur ayant été délivré.

Bien que régulièrement assignés par actes remis à étude, les défendeurs ne se sont ni présentés ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 février 2025 pour la somme de 2 459,50 € arrêtée au 10 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mars 2024 à compter du 5 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 4 septembre 2025 que les locataires ont cessé de régler régulièrement leur loyer depuis le mois de juin 2024, la dette locative s’élevant au 4 septembre 2025 à la somme de 6 056,86 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 056,86 €, arrêtée au 4 septembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 459,50 € à compter du 21 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 3 848,50 € à compter du 22 mai 2025 (date de l’assignation), et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Aucun délai de paiement ne pourra être accordé aux défendeurs dans la mesure où, ni présents ni représentés à l’audience, ils n’apportent aucun élément de nature à justifier de leurs revenus. En outre, il résulte du décompte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer avant l’audience.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de Madame [O] [L], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des défendeurs et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 avril 2025, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650 €, et de condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [X] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 avril 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [X], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de Madame [O] [L] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [X] de sa demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [X] la somme de 6 056,86 € (six mille cinquante-six euros et quatre-vingt-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 4 septembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 459,50 € à compter du 21 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 3 848,50 € à compter du 22 mai 2025 (date de l’assignation), et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [X] la somme de 650 € (six cent cinquante euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 5 avril 2025 et le 4 septembre 2025 se confondant avec la dette de 6 056,86 €) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [O] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON