TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02847

N° Portalis 352J-W-B7J-C7IJ4

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [L] [O]]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Médiateur : [P] [E]

[Adresse 7]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S MCDONALD’S FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

DEFENDEUR

Monsieur [K] [B]

[Adresse 16]

[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0988

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 1er Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2012, Madame [N] [M] veuve [B] et Monsieur [K] [B] ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S MCDONALD’S FRANCE, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 18], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2012 avec échéance au 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel initial de 25.127,68 euros en principal.

À son terme prévu le 31 mars 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2021, la S.A.S MCDONALD’S FRANCE a fait signifier aux bailleurs une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2023, la S.A.S MCDONALD’S FRANCE a fait signifier à Monsieur [K] [B] un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 18.270 euros par an en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 12 janvier 2023, la S.A.S MCDONALD’S FRANCE a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 18.270 euros par an en principal.

Par procès-verbal du 28 janvier 2025, le commissaire de justice a fait état de difficultés dans la signification des actes à Madame [N] [M] veuve [B] et indique que celle-ci est décédée le 21 mai 2023.

Par mémoire notifié le 30 septembre 2025, la S.A.S MCDONALD’S FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer à la somme de 18.270 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 18] ;

— juger que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal ;

Subsidiairement, ordonner une expertise ;

— condamner Monsieur [B] aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle ;

— condamner Monsieur [B] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur 1e fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S MCDONALD’S FRANCE énonce :

— que le loyer peut être fixé à a valeur locative, chaque fois que cette valeur locative est inférieure au plafond résultant du jeu des indices, indépendamment du point de savoir s’il y a ou non-lieu à “ déplafonnement ”, sans qu’il y ait lieu de rechercher s’il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu’en l’espèce, le loyer plafonné s’établit à la somme de 27.852 euros (25.127,68 € x 116,73 / 105,31 €), et que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné et au loyer actuel ;

— que conformément à l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer d’un bail renouvelé ne peut excéder le loyer plafonné qu’en cas d’une modification notable d’un des éléments énumérés aux 1°à 4° de l’article L.145-33 du même code ; qu’en l’espèce, le bailleur ne justifie d’aucun motif de déplafonnement de sorte qu’il devra être débouté de sa demande.

— que s’agissant de la valeur locative, elle en justifie par des références de comparaison, au regard de la surface, des caractéristiques et de l’emplacement des locaux.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse notifié le 22 septembre 2025, Monsieur [K] [B] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— débouter la SA McDonald’s France de sa demande de fixation du loyer à 18.270 euros par an ;

— débouter la SA McDonald’s France de sa demande au titre des prétendus trop-perçus de loyers ;

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 35.887,50 euros par an en principal ;

— condamner la SA McDonald’s France à lui verser la différence de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle depuis le 1er juillet 2021 et capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la demanderesse, la SA McDonald’s France ;

En tout état de cause,

— condamner la SA McDonald’s France au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA McDonald’s France aux dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [B] énonce :

— que le preneur ne verse aucun élément et se borne à faire valoir que son estimation est établie par un expert amiable dont le rapport n’est pas communiqué ; qu’elle omet de nombreux paramètres tels que la qualité de l’emplacement, la destination, les facteurs locaux de commercialité, et la notoriété de l’enseigne qui valorise davantage l’emplacement.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 1er octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibérée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce imposent au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné.

L’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, le preneur estime que la valeur locative est inférieure au loyer plafond. Le bailleur ne conteste ni le principe du plafonnement, ni le montant du loyer plafonné calculé par le preneur, mais sollicite la fixation à un loyer supérieur au loyer plafond, sans faire valoir, à ce stade, de moyens au soutien du déplafonnement.

Aucune des parties ne produit d’éléments probants pour déterminer la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. L’expertise est mise à la charge de la S.A.S MCDONALD’S FRANCE, qui est à l’origine de la demande de fixation du loyer renouvelé à un montant inférieur au plafond légal.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [K] [B] et la S.A.S MCDONALD’S FRANCE, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 17] dans le [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [L] [J]

[Adresse 5]

09.61.10.84.05 – [Courriel 14]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 17] dans le [Localité 12], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment déterminer le loyer plafond, et se prononcer sur toute allégation éventuelle quant à l’existence de motifs de déplafonnement, le cas échéant ;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 18 décembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S MCDONALD’S FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 20 février 2026, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 16 avril 2026 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 8]

06 80 65 07 69 – [Courriel 15]

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rapelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON