N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00567 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN6K

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[D] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 04 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 07 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [D] [H]

née le 20 Juin 1968 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2022 à effet du 1er décembre 2022, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Madame [D] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 314,62 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 22 juillet 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 3 060,38 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue le 7 janvier 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] HABITAT, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4 856,81 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 459,38 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [D] [H] n’est ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, l’OPH [Localité 1] Habitat a fait délivrer à Madame [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 741,03 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [D] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 4 856,81 € selon décompte arrêté au 5 janvier 2026.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [D] [H] au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte que si la locataire a honoré le règlement du loyer du mois de novembre 2025 ainsi que le plan d’apurement régularisé entre les parties à hauteur de 80 € par mois, le loyer courant n’est plus réglé depuis le mois d’avril 2025 et la dette locative s’est aggravée. Par ailleurs, la locataire, absente à l’audience, ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’elle ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 janvier 2025, Madame [D] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 459,38 € (selon quittancement de décembre 2025) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [H], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [D] [H] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 janvier 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [H] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Madame [D] [H] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 4 856.81 € (quatre mille huit cent cinquante-six euros et quatre-vingt-un centimes), arrêtée au 5 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 6 janvier 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [H] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de 459,38 € (quatre cent cinquante-neuf euros et trente-huit centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 6 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 6 janvier 2025 et le 5 janvier 2026 se confondant avec la dette de 4 856,81€) ;

CONDAMNONS Madame [D] [H] à payer à l’OPH [Localité 1] Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON