N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00415 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNBN

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [O]

C/

[B] [L]

[G] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Février 2026 :

Entre :

Monsieur [U] [O]

né le 20 Septembre 1967 à [Localité 1] (01)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hubert-Antoine DASSE, substitué par Maître Pauline CASTILLE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [L]

née le 21 Août 1952 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [L]

né le 08 Juillet 1986 à [Localité 3] (92)

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 14 Janvier 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 avril 2016, [U] [O] a donné en location à [G] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 389 €, outre 30 € de charges mensuelles.

Par un acte séparé du 18 avril 2016, [B] [L] s’est portée caution solidaire des obligations nées du bail.

Le 7 mars 2024, [U] [O] a fait délivrer à [G] [L] un commandement de payer la somme de 1 341,53 € au titre des loyers impayés.

Le 21 avril 2024, [U] [O] a fait signifier ce commandement de payer à la caution [B] [L].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, [U] [O] a assigné [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de [G] [L] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— l’autorisation pour le bailleur de faire séquestrer les meubles et objets mobiliers du locataire dans un garde-meuble aux frais de celui-ci ;

— la condamnation solidaire de [G] [L] et [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 399,98 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus ;

— la condamnation solidaire de [G] [L] et [B] [L] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2025 mais non enrôlé, [U] [O] a assigné [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de [G] [L] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— l’autorisation pour le bailleur de faire séquestrer les meubles et objets mobiliers du locataire dans un garde-meuble aux frais de celui-ci ;

— la condamnation solidaire de [G] [L] et [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 399,98 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus ;

— la condamnation solidaire de [G] [L] et [B] [L] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ordonnance de référé du 15 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a ordonné la réouverture des débats et invité [U] [O] à faire citer [B] [L] pour pouvoir statuer sur les demandes de condamnation solidaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 novembre 2025 et enrôlé au répertoire général sous le numéro 25/00844, [U] [O] a assigné [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection dans les termes de son assignation du 25 juillet 2025.

A l’audience du 14 janvier 2026, la jonction des deux dossiers a été ordonnée.

[U] [O], représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au 8 janvier 2026 est de 2 209,77 €.

[G] [L], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’est pas représenté. Par message électronique adressé au tribunal le jour de l’audience du 17 septembre 2025, il a notamment signalé son absence et sollicité le report de l’audience.

[B] [L], régulièrement citée à étude le 25 juillet 2025 et le 19 novembre 2025 par procès-verbaux de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;

— que le commandement du 7 mars 2024 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;

— que [G] [L], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [U] [O] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte ;

— que [B] [L], bien qu’appelée par le bailleur, n’a pas remboursé la dette malgré son engagement dans le cadre du cautionnement.

Malgré sa proposition figurant dans son courrier du 17 septembre 2025, [G] [L] n’a pas été en mesure de réduire sa dette locative, ni même de payer intégralement et régulièrement le loyer courant entre septembre 2025 et janvier 2026.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 7 mai 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [G] [L] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [G] [L], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant fixé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution susvisées, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur de séquestration des meubles du locataire dans un garde-meuble aux frais de celui-ci.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [G] [L] s’élève désormais à la somme de 2 209,77 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de janvier 2026 incluse. Toutefois, [G] [L] n’ayant pas comparu, il convient, afin de fixer la provision, de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 1 399,98 € au titre des loyers et charges impayés, mois d’avril 2025 inclus.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [G] [L] et [B] [L], en sa qualité de caution, au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1 341,53 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [L] et [B] [L], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [U] [O] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [G] [L] et [B] [L] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de [U] [O], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 18 avril 2016 portant sur le logement situé [Adresse 5] à compter du 7 mai 2024 ;

DISONS que, depuis cette date, [G] [L] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [G] [L] et [B] [L] à payer à [U] [O] :

— la somme provisionnelle de 1 399,98 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

— les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1 341,53 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 496,10 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mai 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [G] [L] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS [U] [O] de sa demande d’autorisation de séquestration des meubles aux frais du locataire ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [G] [L] et [B] [L] à payer à [U] [O] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [G] [L] et [B] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE