N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00599 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMH

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[J] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 04 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 07 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [J] [Z]

né le 30 Novembre 1993 à [Localité 2] (976)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2024, à effet du 17 octobre 2024, pour une durée d’un an renouvelable, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 378,98 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer hors charges.

Par acte de Commissaire de justice délivré à domicile le 24 juillet 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tout occupant de son chef des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ; voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers du locataire dans un garde meuble à ses frais ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 968,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ le condamner au paiement par provision de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 8 168 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 530,86 €. Le bailleur s’est opposé à tout délai de paiement en l’absence de tout règlement depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [J] [Z], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 500 € par mois pour apurer sa dette locative dont il ne conteste pas le montant. Au soutien de sa demande, il expose avoir fait l’objet d’une rupture conventionnelle et ne pas avoir perçu les allocations de retour à l’emploi pendant cinq mois. Il ajoute avoir fait l’objet d’une saisie par un commissaire de justice. Il précise percevoir actuellement l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 1 100 € et envisager le dépôt d’un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 16 octobre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2024 à compter du 11 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 5 janvier 2026, que Monsieur [J] [Z] n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 168 €, arrêtée au 5 janvier 2026.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Monsieur [J] [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 € par mois pour apurer sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [J] [Z] n’a pas repris le règlement du loyer intégral avant l’audience. Par ailleurs, Monsieur [J] [Z] ne fournit aucun justificatif concernant sa situation financière permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette locative en sus du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du défendeur et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juin 2025, Monsieur [J] [Z] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 530,86 € (selon quittancement du mois de décembre 2025) et de le condamner au paiement à titre provisionnel deladite indemnité , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [Z] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 juin 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [A] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 8 168 € (huit mille cent soixante-huit euros), arrêtée au 5 janvier 2026 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 11 juin 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 530,86 € (cinq cent trente euros et quatre-vingt-six centimes) du 6 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 11 juin 2025 et le 5 janvier 2026 se confondant avec la dette de 8 168 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON