MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00668 – N° Portalis DB3K-W-B7G-FPQL

AFFAIRE : [H] [J] C/ [I] [J] ès qualités d’héritière de son père, Monsieur [H] [J], décédé le 8 juillet 2023, [M] [S], [L] [S]

NATURE : 52Z Autres demandes relatives à un bail rural

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J]

né le 12 Mai 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Abel-Henri PLEINEVERT, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [I] [J] ès qualités d’héritière de son père, Monsieur [H] [J], décédé le 8 juillet 2023

née le 20 Avril 1998 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Abel-Henri PLEINEVERT, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [V] [J] ès qualités d’héritier de son père, Monsieur [H] [J], décédé le 8 JUILLET 2023.

né le 03 Juin 1993 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Abel-Henri PLEINEVERT, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDEURS

Monsieur [M] [S]

né le 13 Janvier 1955 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Maître Marion ROSSIN-BOISSEAU, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [L] [S]

né le 04 Septembre 1985 à [Localité 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience du

06 Janvier 2026

A cette audience Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président a été entendu en son rapport en application de l’article 805 du code de procédure civile, les parties ont donné préalablement leur accord à l’adoption de cette procédure et ont été entendues en leurs observations.

Après quoi, Monsieur COLOMER a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe du Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur COLOMER, Président, a rendu compte au tribunal composé de lui-même, de Madame GOUGUET, Vice-Présidente et de Madame BUSTREAU, Juge.

A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, le jugement dont la teneur suit a été mis à disposition des parties au greffe de lapremière chambre civile.

Madame [K] [R] auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré ;

Le 05 Mars 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

De son vivant, M. [H] [J] était propriétaire d’un ensemble de parcelles ayant la nature de terre, étang et bois, comportant le Moulin et l’étang de Feuyas, le tout d’une superficie de 21,65 ha situés sur le département de la Dordogne et de la Haute-Vienne.

Le 14 juin 2020, il a conclu une convention intitulée « bail rural » avec M. [M] [S] et le fils de ce dernier, M. [L] [S]. La convention a été conclue pour une durée de 18 ans sans fixation d’un loyer, les preneurs s’engageant à respecter les obligations leur incombant en vertu de l’article 3 de la convention. Par ailleurs, des restrictions au droit de jouissance des preneurs ont été stipulées en faveur du bailleur.

Le 3 novembre 2020, les mêmes ont conclu une seconde convention intitulée “procuration de gestion” de laquelle il ressort que les consorts [S] se chargent de gérer et d’administrer le domaine « Moulin de Feuyas ». Cette convention met notamment à leur charge un certain nombre de travaux.

Le 14 juin 2022, M. [H] [J] a fait assigner MM. [M] et M. [L] [S] devant le tribunal judiciaire de Limoges en vue d’obtenir la nullité de cette convention.

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état pour son instruction.

M. [H] [J] est décédé le 8 juillet 2023 l’instance a été reprise par ses deux enfants, [V] et [I] [J].

Par ordonnance en date du 24 juin 2025, le juge de la mise en état a :

— rejeté l’exception d’incompétence présentée par MM. [M] et [L] [S] au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges ;

— condamné M. [M] [S] et M. [L] [S] aux dépens de l’incident et à payer à Mme [I] [J] et M. [V] [J] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 septembre 2025 pour la fixation de l’affaire devant le tribunal ;

==oOo==

■ Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 04 décembre 2025, M. [V] [J] et Mme [I] [J] demandent au tribunal de :

— prononcer la résolution, d’une part, du document intitulé « bail rural» et, d’autre part, du document intitulé « procuration de gestion » ;

— les déclarer nuls et de nul effet ;

— replacer les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient au moment de la conclusion desdits documents;

— ordonner l’expulsion de MM. [M] et [L] [S] avec effet immédiat et ce sous astreinte définitive de 50,00 € par jour de retard à compter du 8 ème jour suivant la notification du jugement à intervenir qui sera bien entendu assorti de l’exécution provisoire ;

— surseoir à statuer sur la liquidation du préjudice économique et de tous ordres subi par les consorts [J] jusqu’à la libération des lieux par les consorts [S] ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution des 2 documents précités ;

— ordonner de même l’expulsion de MM. [M] et [L] [S] à effet immédiat sous astreinte définitive de 50,00 € par jour de retard à compter du 8 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, lequel sera assorti de l’exécution provisoire ;

— surseoir à statuer de la même manière sur la liquidation de leur préjudice ;

— condamner néanmoins d’ores et déjà MM. [M] et [L] [S] à leur verser une provision de 20 000 €, à valoir sur leur préjudice définitif ;

— Condamner MM. [M] et [L] [S] à leur verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens ;

À l’appui de leurs prétentions, ils invoquent premier lieu, la nullité du contrat principal en faisant valoir que celui-ci n’a pas été passé devant notaire alors qu’il s’agit d’un bail de longue durée soumis aux dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, qu’il ne comporte pas de contrepartie financière et qu’enfin, aucune clause de résiliation n’a été prévue. S’agissant du contrat de gestion, ils font valoir qu’il ne prévoit pas davantage de contrepartie financière. Subsidiairement, ils sollicitent la résolution des contrats en faisant valoir que les preneurs ont réalisé des travaux pour un montant de 36 199,80 € sans avoir été acceptés par leur père. Enfin, il demande une expertise pour l’évaluation de leur préjudice et la condamnation des défendeurs au paiement d’une provision.

■ Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 05 janvier 2026, M. [M] [S] demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter toutes les demandes des consorts [J] ;

— constater la fin du mandat de gestion du fait du décès de monsieur [J] ;

— voir condamner les héritiers de M. [J] à payer aux consorts [S] la somme de 59 370 € correspondant aux travaux réalisés par les consorts [S] sur les terres de monsieur [J] et correspondant à des gros travaux constituant un enrichissement sans cause ;

— voir condamner les héritiers de M. [J] à lui verser la somme de 36 199,80 € en paiement de la facture 21-022 ;

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire, si la nullité des conventions était prononcée :

— surseoir à statuer dans l’attente des comptes entre les parties;

— ordonner une expertise conformément aux écritures des consorts [J] et désigner tel expert afin de chiffrer les travaux réalisés par les consorts [S] sur l’ensemble du site moulin de [Localité 6] et établir les comptes entre les parties ;

— autoriser les consorts [J] sur les terres dans l’attente du jugement définitif, afin de préserver les preuves des travaux réalisés ;

— condamner les consorts [J] à verser une provision de 30 000 € à faire valoir sur les travaux réalisés tel qu’il ressort du rapport de monsieur [Y] ;

En tout état de cause :

— condamner les consorts [J] à lui verser solidairement la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous dépens.

Il s’oppose à la demande d’annulation du contrat en faisant valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe. Il s’oppose à la demande de résolution du contrat en faisant valoir qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée.

■ Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 31 décembre 2025, M. [L] [S] demande au tribunal de :

A titre principal,

— voir débouter les consorts [J] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de monsieur [M] [S] et de monsieur [L] [S] comme irrecevables et mal fondées ;

— voir constater la fin du mandat de gestion du fait du décès de monsieur [J] ;

— voir condamner les héritiers de monsieur [J] à payer aux consorts [S] la somme de 59 370 € correspondant aux travaux réalisés par les consorts [S] sur les terres de monsieur [J] et correspondant à des gros travaux constituant un enrichissement sans cause ;

— voir condamner les héritiers de monsieur [J] à lui verser la somme de 36 199,80€ en paiement de la facture 21-022;

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— voir faire droit à la demande d’expertise des consorts [J] et désigner tel expert afin d’établir les comptes entre les parties ;

En tout état de cause :

— voir condamner les consorts [J] à lui verser solidairement la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 ainsi qu’à tous les dépens.

Il fait sienne l’argumentation de son père.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcé le jour de l’audience.

SUR CE,

Sur les demandes d’annulation :

1. Sur la demande d’annulation de la convention du 14 juin 2020 :

— Sur le moyen tiré du non-respect des dispositions applicables aux baux à long terme prévues par l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime :

Il résulte des dispositions de l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime que Le bail rural à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans.

Par ailleurs, pour satisfaire aux obligations de publicité foncière, il doit être rédigé sous la forme d’un acte écrit authentique (Décr. no 55-22 du 4 janv. 1955, art. 30-1).

En l’espèce, les consorts [J] invoquent l’absence de rédaction en la forme authentique du bail litigieux. Ils ne peuvent sans contradiction soutenir ce moyen de nullité alors qu’ils ont fait juger que la convention litigieuse n’avait pas la nature d’un bail rural ce qui n’est plus contesté par les défendeurs, de sorte que les dispositions invoquées ne lui sont pas applicables.

Le moyen sera rejeté.

— Sur le moyen tiré de l’absence de contrepartie financière :

Selon l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

Par ailleurs, l’article 1181 prévoit que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

En l’espèce, parmi les obligations des preneurs figure les grosses réparations qui en principe incombent au propriétaire ce qui constitue une contrepartie onéreuse.

Même si la valeur de cette contrepartie est indéterminée et indéterminable au jour de la conclusion du contrat et présente un caractère aléatoire, il n’est pas établi pour autant qu’elle présente un caractère illusoire ou dérisoire dès lors qu’il n’est pas démontré que l’état de la propriété était telle que de manière certaine, aucun travaux de cette nature ne devrait réalisé au cours des 18 années du contrat.

Le moyen sera rejeté dès lors qu’en outre, aucun texte ne prohibe le transfert de la charge des grosses réparations dans un contrat qui n’a la nature ni d’un bail rural ni d’un bail commercial ou encore d’un bail d’habitation.

— Sur le moyen tiré de l’absence de clause de résiliation :

Aucun texte ne sanctionne de la nullité, l’absence de clause de résiliation dans un contrat et ce d’autant plus que les parties ont toujours la possibilité de demander la résiliation judiciaire du contrat ou de faire application des dispositions de l’article 1226 du code civil. Le moyen sera rejeté.

2. Sur la demande d’annulation de la procuration de gestion du 3 novembre 2020 :

Les consorts ne font valoir aucun manquement à une règle de droit prescrit à peine de nullité.

Certes, ce contrat qui s’apparente à un mandat de gestion ne fixe aucune contrepartie financière pour le propriétaire mais il convient d’observer qu’en réalité, il vient compléter le premier contrat et mettre à la charge des preneurs des obligations supplémentaires.

En effet, si cette convention apporte un certain nombre de précisions concernant la mise en œuvre des travaux à réaliser dans le cadre des grosses réparations prévues par le contrat principal, elle met à la charge des preneurs la gestion des ventes de bois et le défrichement des terrains boisés en vue d’en faire des plantations.

L’économie globale issue de ces conventions aboutit donc à donner la jouissance du domaine pour une durée de 18 ans à MM. [S] en contrepartie de la réalisation des grosses réparations, de l’entretien courant, de la réhabilitation du site et de la gestion des plantations forestières.

La demande d’annulation sera également rejetée.

Sur la demande de résiliation des contrats :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la convention du 14 juin 2020 prévoit que les grosses réparations se feront avec l’accord du bailleur tandis que la convention de gestion du 3 novembre 2020 précise que les preneurs devront faire suivre les devis au bailleur pour approbation avant les travaux.

Il résulte de ces dispositions que tous les travaux devant être effectués par les bailleurs qu’il s’agisse des grosses réparations ou des travaux de reconstruction et de changement prévus par la convention de gestion, doivent faire l’objet d’un accord préalable du bailleur.

M. [M] [S] a établi le 27 décembre 2021 une facture d’un montant de 36 199,80 € correspondant à des travaux de terrassement, de broyage de prés et divers, de sablage et de pose d’un échafaudage. Il s’agit là de travaux conséquents qui vont au-delà du simple entretien et était donc soumis à l’accord préalable de M. [J].

En vertu des textes précités, il incombe à MM. [S] de rapporter la preuve que lesdits travaux ont été approuvés par leur bailleur, ce qu’ils ne font pas. En engageant des travaux d’une telle importance sans avoir obtenu l’accord préalable de leur bailleur, ils ont manqué gravement à leurs obligations, ce qui justifie la résolution des deux contrats à leurs torts.

En conséquence, leur expulsion sera ordonnée telle que précisée dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes d’indemnisation :

Pour déterminer le montant des indemnisations dues par les parties, il est nécessaire de procéder préalablement à l’évaluation des travaux effectués par MM. [S]. Une expertise judiciaire sera donc ordonnée afin d’évaluer la valeur des travaux réalisés et d’effectuer le compte entre les parties.

Il sera donc sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes nous.

En l’état, il n’y a pas lieu d’accorder préalablement une provision aux uns ou aux autres au regard de l’économie du contrat et de l’incertitude qui existe concernant les sommes éventuellement dues par eux.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront réservés.

L’exécution provisoire de droit de la décision s’agissant des chefs de jugement prononcé à charge d’appel, n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter s’agissant des dispositions prononcées en premier ressort.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire,

En premier ressort,

Déboute M. [V] [J] et Mme [I] [J] de leur demande d’annulation de la convention du 14 juin 2020 et de la procuration de gestion du 3 novembre 2020 ;

Prononce la résiliation de la convention du 14 juin 2020 et de la procuration de gestion du 3 novembre 2020 aux torts de MM. [M] et [L] [S] ;

Ordonne l’expulsion de MM. [M] et [L] [S] dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 20 € par jour de retard ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Avant dire droit

Déboute M. [V] [J] et Mme [I] [J] ainsi que MM. [M] et [L] [S] de leurs demandes de provision ;

Ordonnons une expertise et commettons Monsieur [Z] [E], sis [Adresse 6], téléphone : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 1] pour y procéder avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

— Visiter les lieux ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;

— Examiner et décrire les lieux dans leur état actuel et recueillir tous éléments permettant de connaître leur état à la date du 14 juin 2020;

— Décrire précisément les travaux et les prestations réalisés par MM. [M] et [L] [S] en indiquant pour chacun d’eux si M. [J] ou ses héritiers ont donné leur accord préalablement de manière expresse. Le cas échéant, mentionner les éléments ne nature à caractériser l’accord implicite de M. [J] ou ses héritiers ;

— Evaluer le coût de chacun des travaux et de chacune des prestations réalisés par MM. [M] et [L] [S] en distinguant dépenses

nécessaires à la conservation du bien et de celles qui en ont augmenté la valeur. Préciser si ses dépenses concernent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ;

— Dire si des dégradations et/ou des détériorations ont été commises est ont diminué la valeur de l’immeuble en précisant leur origine et leur coût ;

— Evaluer le coût de la plus-value ou de la moins value apportée à l’immeuble à la suite des travaux et des prestations réalisés par MM. [M] et [L] [S] ;

— Evaluer la valeur de jouissance des lieux donnés à bail ;

— Evaluer les préjudices subis par les parties ;

— Effectuer le compte entre les parties ;

— Faire toutes observations utiles ;

Ordonnons à M. [V] [J] et Mme [I] [J] de consigner au greffe du tribunal la somme de 1 500 euros avant 10 avril 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixons à l’expert un délai jusqu’au 05 juin 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;

Disons que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du Code de procédure civile;

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Disons que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelons que, selon les modalités de l’article 276 du Code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du Code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Désignons le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du Code de procédure civile ;

AINSI JUGE PAR :

— Monsieur JP COLOMER, 1er Vice-Président, premier vice-président

— Madame M. GOUGUET , vice-présidente

— Madame L BUSTREAU , juge

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur Jean-Pierre COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Karine COULAUDON-DUTHEIL, faisant fonction de greffière par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du cinq Mars deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,