N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00885 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRED

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Q] [M]

C/

[F] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Monsieur [Q] [M]

né le 21 Novembre 1982 à [Localité 1] (62)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [L]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2016, à effet au 9 juillet 2026, pour une durée de trois ans renouvelable, M.[Q] [M] a donné à bail à Mme [F] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 360 € outre une provision sur charges d’un montant de 20 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer hors charges.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 4 novembre 2025, M.[Q] [M] a fait assigner Mme [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 142,78 € arrêtée au mois de juillet 2025 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 1 000 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, M.[Q] [M], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 6 978,52 €. Le bailleur s’est opposé à tout délai de paiement en l’absence de règlement depuis le mois de novembre 2024.

Mme [F] [L], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette locative dont elle ne conteste pas le montant. Au soutien de sa demande, elle explique sa situation d’impayé par des soucis d’ordre personnel. Concernant sa situation, elle expose travailler au centre hospitalier et percevoir un salaire de 1 800 €. Elle ajoute avoir effectué un dossier « CGOS » et pouvoir être en mesure de régler la dette locative prochainement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 19 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[Q] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, M.[Q] [M] a fait délivrer à Mme [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 755,22 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 mars 2026, que Mme [F] [L] n’a réglé aucun loyer depuis le mois de novembre 2024.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 2 mars 2026 s’élève à 6 978,52 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [F] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 978,52 € arrêtée au 2 mars 2026 et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 755,22 € à compter du 12 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 4 142,78 € à compter du 4 novembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Mme [F] [L] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement compte tenu de l’ancienneté de la situation d’impayé.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte actualisé que Mme [F] [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement ayant été effectué au mois de novembre 2024.

En conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 avril 2025, Mme [F] [L] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 405 € (selon avis d’échéance du mois de mars 2026) et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[Q] [M] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [F] [L] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M.[Q] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 13 avril 2025 ;

DÉBOUTONS Mme [F] [L] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS M.[Q] [M], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [L] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] à payer à titre provisionnel à M.[Q] [M] la somme de 6 978,52 € (Six mille neuf cent soixante-dix-huit euros et cinquante-deux centimes), arrêtée au 2 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 755,22 € à compter du 12 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 4 142,78 € à compter du 4 novembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 13 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] à payer à titre provisionnel à M.[Q] [M] une indemnité mensuelle d’occupation de 405 € (Quatre cent cinq euros) du 3 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 13 avril 2025 et le 2 mars 2026 se confondant avec la dette de 6 978,52 €) ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] à payer à M.[Q] [M] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON