N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00713 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPA3

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LA TUILIERE

C/

[Z] [U] [A]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

S.C.I. LA TUILIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [U] [A]

né le 20 Novembre 1995 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2024 à effet du 11 décembre 2024, la SCI LA TUILIERE, par l’intermédiaire de son agence mandataire la SAS ACCESS IMMOBILIER, a donné à bail à M.[Z] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €, outre une provision sur charge d’un montant de 200 € et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 16 septembre 2025, la SCI LA TUILIERE a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit intervenue par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 150 € au titre des loyers et charges (échéance d’août 2025 comprise), outre les intérêts à taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 650 €, à compter de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux et la restitution des clés ;

▸ le condamner au paiement par provision d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 19 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue le 4 février 2026.

A l’audience susdite, la SCI LA TUILIERE représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 7 191,28 €. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné à étude, M.[Z] [A] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA TUILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté plus de six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 juin 2025 portant sur la somme de 1 850 €.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 6 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 3 février 2026, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel, arrêtée au 3 février 2026, s’élève à 7 191,28 €.

Toutefois, il ressort dudit compte que les frais d’huissier ont été facturés pour la somme de 133,44 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et relevant des dépens, ils seront déduits de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner M.[Z] [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 191,28 € – 133,44 € = 7 057,84 € arrêtée au 3 février 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 150 € (frais de procédure déduits) à compter de l’assignation du 16 septembre 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Ni présent ni représenté à l’audience, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. Par ailleurs, le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[Z] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2025, M.[Z] [A] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 650 €, conformément à la demande, et de condamner M.[Z] [A] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[Z] [A] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA TUILIERE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[Z] [A] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI LA TUILIERE représentée par son gérant M.[R] [M], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 août 2025 ;

AUTORISONS la SCI LA TUILIERE représentée par son gérant M.[R] [M] , à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de M.[Z] [A] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M.[Z] [A] à payer à titre provisionnel à la SCI LA TUILIERE représentée par son gérant M.[R] [M], la somme de 7 057,84 € (Sept mille cinquante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 3 février 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 150 € à compter de l’assignation du 16 septembre 2025 et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 6 août 2025 à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges ;

CONDAMNONS M.[Z] [A] à payer à titre provisionnel à la SCI LA TUILIERE représentée par son gérant M.[R] [M] la somme de 650 € (six cent cinquante euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 4 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux établie par la remise des clés, (les indemnités d’occupation dues entre le 6 août 2025 et le 3 février 2026 se confondant avec la dette de 7 057,84 €) ;

CONDAMNONS M.[Z] [A] à payer à la SCI LA TUILIERE représentée par son gérant M.[R] [M], la somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[Z] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON