TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DH4X

S.D.C. Résidence SANT APPIANO à [Localité 4]

C/

M. [E] [R]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANT APPIANO à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS [Adresse 5] – [Adresse 1]

représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

M. [E] [R], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Juin 2025 mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à BORGO, représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, a assigné par devant le tribunal judiciaire de BASTIA, M. [E] [R] et Mme [B] [L], aux fins de les voir condamner à lui payer, chacun, les sommes suivantes :

la somme de 2.996,09 €, au titre des charges et travaux arrêtés au 19 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure, la somme de 2.200 € à titre de dommages et intérêts née de leur résistance abusive,la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l’instance.

Par jugement avant dire droit en date du 13 février 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2025, enjoint au syndicat des copropriétaires de produire un décompte précis de la situation de M. [R] et Mme [L] correspondant à la somme réclamée et d’apporter des précisions sur la nature des frais libellés « honoraires suivi CTIC [L] [R] » et « envoi dossier avoc assign CTIC [L] [R] »

A l’audience du 27 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 26 juin 2025, date à laquelle elle a été retenue et évoquée.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, par l’intermédiaire de son avocat, M^e MERIDJEN, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions.

Il a ainsi rappelé les dispositions de l’article 1342-10 du code civil sur l’imputation des paiements et expliqué que le montant total réclamé, soit la somme de 5.992,18 € correspond au total des sommes créditées sur le compte de M. [R] et Mme [L] depuis le 1er janvier 2021, déduction faite de quelques sommes mais réactualisé sa créance à la somme de 5.631,03 € arrêtée au 1er avril 2025.

S’agissant des frais libellés « CTIC », le syndicat des copropriétaires indique qu’ils sont prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et trouvent leur fondement dans le contrat de syndic renouvelé le 28 février 2024.

Il précise qu’une erreur d’imputation a été constatée sur le relevé de compte des consorts [H] consistant en l’affectation à leur compte de frais provenant d’un autre copropriétaire, erreur identifiée et corrigée.

En l’état, ils sollicitent la condamnation de chacun des défendeurs à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 2.815,53 €, au titre des charges et travaux arrêtés au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure, la somme de 2.200 € à titre de dommages et intérêts née de leur résistance abusive,la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l’instance.

M. [R] et Mme [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et ces éléments présentent à l’égard de chaque lot; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5".

Conformément à l’article 1315 devenu 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Enfin, l’article 1342-10 du même code dispose : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, verse notamment aux débats

La situation de compte arrêtée au 1er avril 2025Les procès-verbaux d’assemblée générale de 2022 à 2024Les appels de provisionsLes mise en demeure du 13 février 2024

Au vu des ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, justifie d’une créance certaine, liquide et exigible et que les consorts [H] sont débiteurs de la somme réclamée de 4.297,23 €, au titre des charges courantes, travaux de copropriété et frais, arrêtée au 1er avril 2025.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que les procès-verbaux d’assemblées générales de 2022 à 2024 ont bien été notifiés aux consorts [H] par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’absence de contestation de ces procès-verbaux dans le délai de deux mois, les décisions de l’assemblée générale sont devenues définitives et opposables à tous les copropriétaires sans que leur validité ne soit susceptible d’être remise en cause.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, et de condamner M. [R] et Mme [L], chacun au paiement de la somme de 2.148,61 €, arrêtée au 1er avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 alinéa 1er du code civil qui dispose « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement, à moins que le juge en décide autrement», la somme de 2.815,54 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la défaillance des consorts [H] dans le paiement de leur quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de trésorerie ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 800 €.

Sur les frais réclamés

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le [Adresse 10] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS LA KALLISTE a fait délivrer aux consorts [H], une mise en demeure le 13 février 2024 ; aux termes du contrat PREMIUM, cette prestation est facturée 45 € ; c’est ce montant qu’il y a lieu de retenir au débit du compte des défendeurs.

S’agissant des frais « honoraires suivi CTIC [R] [L] » d’un montant total de 918 €, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des consorts [R] – [L] la somme de 350 € au titre de l’envoi du dossier au conseil en vue de l’assignation ; ces sommes constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire droit à la demande formée par le [Adresse 9] [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS KALLISTE, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile mais de la réduire à de plus justes proportions en lui accordant la somme de 900 €.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] et Mme [L], parties perdantes à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [B] [L] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de 2.148,61 € correspondant aux charges, travaux et frais arrêtés au 1er avril 2025,

— CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [B] [L] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [B] [L] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [B] [L] aux entiers dépens de la présente instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT