TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09470 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YV42

N° de Minute : 25/00136

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

S.A. [11]

C/

[X] [V]

[N] [H]

[U] [L]

[R] [H]

[P] [L]

[S] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [11], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 10]

représenté par Monsieur [N] [H], son fils muni d’un pouvoir

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 8]

représenté par Monsieur [U] [L], son fils muni d’un pouvoir

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par Monsieur [X] [V], son fils muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2025

Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2020 avec prise d’effet au 17 août 2020, la société [Adresse 14] a donné à bail à Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 870 euros, 150 euros de provisions sur charges, outre 870 euros de dépôt de garantie.

Messieurs [R] [H], [S] [V] et [P] [L] se sont portés caution solidaire.

Un commandement de payer la somme de 2809,03 euros a été délivré aux colocataires et à leurs cautions le 27 mars 2023 ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par constat du 12 mai 2023, un état des lieux a été dressé à l’amiable entre les locataires et la société [15].

Il était donné quittance subrogative à la SA [11] pour la somme de 1610,61 au titre des loyers, charges et taxes pour la période du 1er mai 2022 au 12 mai 2023.

Le 24 novembre 2023, Messieurs [N] [H], [X] [V], [U] [L], [R] [H], [S] [V] et [P] [L] ont été par acte d’huissier de justice, mis en demeure par la SA [11] de lui payer la somme de 2328,51 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer du 20 juin 2024, le tribunal judiciaire de Lille condamnait Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] et leurs cautions à verser à la SA [11], la somme de 1610,61 en principal.

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée aux défendeurs les 4, 5, 15, 24 et 26 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2024, enregistrée au greffe le 20 août 2024, Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] ont formé opposition à l’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées pour un débat contradictoire à l’audience du 15 octobre 2024. A cette audience, la SA [11] a sollicité un renvoi. L’affaire a été renvoyée au 7 janvier 2025. Le demandeur a de nouveau sollicité un renvoi pour répliquer aux conclusions des défendeurs reçues la veille de l’audience.

L’affaire est renvoyée à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, la SA [11] a comparu, représentée par son conseil.

Réitérant ses demandes initiales à l’audience, la SA [11] sollicite la condamnation solidaire de Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] ainsi que leurs cautions respectives à payer à la SA [11] la somme de 1610,61 euros correspondant aux loyers et charges et taxes pour la période du 1er mai 2022 au 12 mai 2023 ainsi que la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et de la procédure en injonction de payer.

Elle demande en outre de rejeter l’ensemble des demandes des parties adverses.

A l’audience, Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] ont personnellement comparu et représentés leurs cautions respectives.

Ils demandent au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes de la SA [11] et de condamner la société [Adresse 14] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il sera renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions des parties déposées à l’audience du 25 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été rendue par le tribunal judiciaire de LILLE le 20 juin 2024. Elle a été signifiée aux défendeurs les 4, 5, 15, 24 et 26 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2024, enregistrée au greffe le 20 août 2024, Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] ont formé opposition à l’injonction de payer.

Par conséquent, l’opposition de Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 23 de la même loi dispose les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 I prévoit que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, la SA [11] sollicite la condamnation de Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] et leurs cautions à lui verser la somme de 1610,61 euros correspondant aux loyers, charges et taxes non réglés du 1er mai 2022 au 12 mai 2023. Le dépôt de garantie a été déduit des sommes dues.

Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] contestent la révision des loyers et le montant des charges.

Sur la révision des loyers :

Le contrat de location prévoit une révision annuelle à chaque date d’anniversaire soit le 17 août.

Le jour du contrat, soit le 17 août 2020, le loyer a été fixé à 870 euros.

Le 17 août 2021, le loyer devait être révisé à hauteur de 873,66 euros. La société [Adresse 14] reconnaît dans un mail versé aux débats que le courrier de révision a été envoyé en retard. Néanmoins, la révision a été effective uniquement à compter de la date d’envoi du courrier, soit à compter de janvier 2022. Cet oubli a dès lors profité aux colocataires.

Le 22 juillet 2022, un courrier était envoyé aux colocataires pour leur faire part d’une augmentation des loyers à hauteur de 905,11 euros à compter du 17 août 2022.

En conséquence, Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] étaient présents dans l’appartement aux deux dates anniversaires. L’augmentation des loyers prévue dans le contrat est donc justifiée.

Sur le montant des charges :

Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] contestent la régularisation des charges.

Les pièces versées par ces derniers démontrent qu’ils ont régulièrement cherché à avoir des justificatifs des sommes dues au regard notamment de la consommation très élevée d’eau chaude et froide qui dépassait très largement les estimations.

La SA [11] expose que l’ensemble des justificatifs étaient accessibles sur une plate-forme EXTRANET que Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] n’ont jamais ouvert et qu’ils ne peuvent dès lors se prévaloir de leur propre turpitude. Il ressort toutefois de multiples échanges entre Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V], Monsieur [U] [L] et Monsieur [K] [G] que les colocataires n’ont jamais été avertis de cette possibilité d’accès aux justificatifs. La SA [11] n’apporte pas en l’espèce la preuve de la connaissance de cette plateforme par Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L]. Par ailleurs, le contrat de location qui prévoit spécifiquement que le montant des charges doit être justifié ne contient aucune indication sur l’existence d’un espace EXTRANET.

En outre, il faut noter que la justification de cette régularisation qui est obligatoire lorsque le locataire en fait la demande s’avérait ici essentielle puisque Monsieur [G] reconnaît lui-même dans un mail que les consommations dépassent les estimations faites. Or, l’existence d’une fuite en cours dans la gaine technique relevée par l’état des lieux de sortie mais aussi l’interrogation des colocataires sur la façon dont les compteurs avaient été relevés alors qu’ils sont à l’intérieur de l’appartement et qu’aucune personne n’était intervenue pour relever ces compteurs méritaient toute l’attention de la société [Adresse 14].

En conséquence, en l’absence de toute justification des charges conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de considérer que Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] étaient uniquement tenus par la provision initialement prévue par le contrat, soit 150 euros.

Sur les sommes dues :

Il ressort du décompte de la société [15] que l’ensemble des loyers, provisions et taxe ont été payés dans leur intégralité jusqu’à avril 2022. Au 30 avril 2022, le solde était créditeur de 8.90.

A partir de mai 2022, il convient de considérer qu’à défaut de justificatifs, le montant des provisions restent celui fixé initialement, soit 150 euros.

Ainsi, sur la période de mai 2022 à mai 2023, Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] étaient redevables :

De 11117,34 euros au titre des loyers

De 1858,06 euros au titre des provisions

297 euros au titre de la taxe ordures ménagères 2022

200 euros au titre du décompte de sortie

= 13 472,40 euros.

Sur cette période, Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] ont versé 12 297,72 euros

Soit un solde débiteur de 1174,68 euros.

Il convient d’y soustraire le dépôt de garantie :

Soit 1174,68 euros – 870 euros = 304,68 euros

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V] et Monsieur [U] [L] à payer à la SA [11], subrogée dans les droits de la société [Adresse 14], la somme de 304,68 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie supportera ses dépens.

Il y a également lieu de débouter l’ensemble des parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort,

DECLARE Messieurs [N] [H], [X] [V] et [U] [L] recevables en leurs oppositions à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal judiciaire de Lille du 20 juin 2024

MET à néant ladite ordonnance,

En conséquence, statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V], Monsieur [U] [L], Monsieur [R] [H], Monsieur [S] [V] et Monsieur [P] [L] à payer à la SA [11] la somme de 304,68 euros.

DECLARE que chaque partie supportera ses dépens

DEBOUTE Monsieur [N] [H], Monsieur [X] [V], Monsieur [U] [L], Monsieur [R] [H], Monsieur [S] [V] et Monsieur [P] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles

DEBOUTE la SA [11] de sa demande au titre des frais irrépétibles

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 3 juin 2025

LE GREFFIER LA JUGE