N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00434 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNC7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[B] [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Janvier 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [K]

née le 17 Août 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anna RAYNAUD-PELAUDEIX, substituée par Maître Amélie OUDJEDI, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 03 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 mai 2020, la société [Localité 1] HABITAT a donné en location à [B] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement 274) à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 336,35 €.

Le 26 février 2025, la société [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à [B] [K] un commandement de payer la somme de 3.439 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, la société [Localité 1] HABITAT a assigné [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [B] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 4.567,25 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 décembre 2025, la société [Localité 1] HABITAT, représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de octobre 2025 inclus est de 2.601,55 €. Elle exprime son accord pour l’octroi de délais de paiement avec des mensualités de 50 €.

[B] [K], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux, proposant de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité :

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 20 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation qui a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 12 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 septembre 2025.

Les prescriptions édictées par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ayant été respectées, l’action de la société [Localité 1] HABITAT est donc recevable.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ; que le commandement du 26 février 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ; que [B] [K], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société [Localité 1] HABITAT et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 26 avril 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [B] [K] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [B] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [B] [K] s’élève désormais à la somme de 2.601,55 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de octobre 2025 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [B] [K] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu de la reprise des paiements et de la perspective d’emploi en contrat à durée indéterminée de la locataire, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [B] [K] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [B] [K] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [K], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 1] HABITAT les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [B] [K], au regard, de sa situation financière, sera donc condamnée à lui payer la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de la société [Localité 1] HABITAT, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 20 mai 2020 portant sur le logement situé [Adresse 3] (appartement 274) à [Localité 1] à compter du 26 avril 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [B] [K] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [B] [K] à payer à la société [Localité 1] HABITAT :

la somme provisionnelle de 2.601,55 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de octobre 2025 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 553,48 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de novembre 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISONS [B] [K] à régler la somme de 2.601,55 € sous la forme de 36 versements de 50 € chacun, le reliquat de la dette étant exigible en plus de la dernière échéance ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 35 mois suivants ;

DISONS que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [B] [K] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DISONS que si [B] [K] respecte ses engagements et se libère de sa dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera immédiatement résilié sans autre décision judiciaire ;

ORDONNONS, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de [B] [K] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [B] [K] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE