TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/01823 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5SN

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société FARO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 435 116 090 dont le siège social est situé [Adresse 5] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sébastien CAVALLO de la SELARL THEMA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE

La société SOGOFI, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 350 536 033 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alain MORHANGE, avocat plaidant au barreau de METZ et par Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 22 Mai 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 22 novembre 1994, la société [Adresse 8], aux droits de laquelle vient la société SOGOFI, a donné à bail commercial à la société MICRINN, aux droits de laquelle vient la société FARO, des locaux situés au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 10] ainsi que les emplacements de parking n°66-67 au sous-sol.

Le 17 août 2022, la société FARO a sollicité par exploit d’huissier le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022 moyennant un loyer de 66.000 euros.

La société SOGOFI n’a pas répondu dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 145-10 du Code de commerce.

C’est dans ces conditions, qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 31 juillet 2023, la société FARO a, par exploit introductif d’instance signifié le 20 mars 2024, attrait la société SOGOFI devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 11].

Par ordonnance du 19 juin 2024, les parties ont fait l’objet d’un envoi en médiation. La mesure n’a toutefois pas abouti à un accord.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société SOGOFI par lettre recommandée avec avis de réception signé le 20 mars 2025, la société FARO demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu le bail en date du 22 novembre 1994 à effet du 1er décembre 1994 renouvelé en dernière date à compter du 1er octobre 2013,

Vu la demande de renouvellement en date du 17 août 2022 à effet au 1er octobre 2022,

Vu le mémoire préalable pour la fixation du loyer du bail renouvelé notifié le 26 juillet 2023, reçu le 31 juillet 2023,

Vu les dispositions des articles L.145-33 et suivants du Code de commerce, 1547 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats, dont l’expertise [B] et l’expertise amiable effectuée par Madame [K],

A titre principal,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à 68.000,00 € par an en principal, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— fixer le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

A titre subsidiaire,

— ordonner, pour le cas où le Tribunal se considérerait insuffisamment éclairé sur la valeur locative des locaux, une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce,

En tout état de cause,

— condamner la société SOGOFI à rembourser à la société FARO la différence entre les loyers réglés depuis le 1er octobre 2022 et le loyer du bail renouvelé qui sera fixé par le Tribunal, outre les intérêts à courir au taux légal depuis le 1er octobre 2022, puis en fonction de chaque échéance, jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la société SOGOFI au paiement d’une somme de 4.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, dont les frais relatifs à l’expertise amiable supportés par elle s’élevant à 1.500 euros.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la société FARO par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 14 mai 2025, la société SOGOFI demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles 131-1 à 131-15 du CPC, et notamment l’article 131-14 du CPC,

— écarter le rapport d’expertise de Madame [K],

— débouter la société FARO de ses demandes.

Subsidiairement,

— donner acte à la société SOGOFI de ce qu’elle est d’accord pour qu’une expertise judiciaire soit organisée.

— condamner la société FARO à payer à la société SOGOFI une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— condamner la société FARO aux dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC, dont distraction au profit de Maître Philippe CHATEAUNEUF, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs mémoires conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.

En l’espèce, la société SOGOFI n’ayant pas fait d’observation au fond, en l’état aucun point d’accord ne peut être mis en évidence sur la fixation du loyer.

S’agissant de l’expertise amiable versée aux débats réalisée par Madame [P] [K], il ne résulte ni de la lettre de mission ni du rapport d’expertise que cette expertise aurait été réalisée dans le strict cadre de la mesure de médiation ni qu’elle serait couverte par la confidentialité des échanges intervenus durant ce processus.

En conséquence, il n’y a pas lieu de l’écarter de la présente procédure.

En revanche, il ne saurait être prétendu que ce rapport aurait valeur d’expertise judiciaire conformément aux dispositions de l’article 1544 du Code de procédure civile dès lors que ce texte ne s’applique qu’aux expertises décidées par les parties dans le cadre de la procédure participative prévue par les articles 1542 et suivants du code de procédure civile.

Dès lors, cette expertise doit être considérée comme une simple expertise amiable.

De ce fait, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er octobre 2022, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

Constate le renouvellement au 1er octobre 2022 du bail commercial liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 3],

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 9]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2022, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,

4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 1er octobre 2022 et en préciser le mode de calcul,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles service du contrôle des expertises – dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l’issue de la première réunion d’expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d’une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Subordonne l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par les sociétés FARO et SOGOFI, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Fixe le loyer provisionnel dû par la société FARO, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

Réserve les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ordonne la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Dit qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX