copies délivrées le / / 2025 à

CCC + CE M^e Pénélope AMIOT

CCC M^e Eléonore TAFOREL + M^e Didier PILOT

+ CCC aux parties par LRAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGE DE L’EXÉCUTION

AFFAIRE N° RG 24/00011 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DJSB

Nature Affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

minute n° : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 18 Décembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par Madame Sarah NICOLAI, Juge et Juge de l’Exécution chargé des procédures de saisies immobilières, assistée de Monsieur John TANI, Greffier,

ENTRE

CRÉANCIER POURSUIVANT :

CAIXA GERAL DE DEPOSITOS – CGD

RCS [Localité 14] – SIREN 306 927 393

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Muriel MILLIEN, avocat au barreau de PARIS

ET

DÉBITEUR SAISI :

Monsieur [T] [N] [J] [H]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Eléonore TAFOREL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Romain VIOLET, avocat au barreau de PARIS

CRÉANCIER INSCRIT :

S.A. CIC EST

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 754 800 712

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 16 octobre 2025, et mise en délibéré pour jugement rendu le 18 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 janvier 2024, la Caixa Geral de Depositos a fait signifier à M. [T] [H] un commandement de payer valant saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 20 août 2011 par maître [Y] [U], notaire associé à [Localité 19], contenant prêt accordé par la Caixa Geral de Depositos d’un montant principal de 216 000 euros, et d’une inscription d’hypothèque conventionnelle, ayant effet jusqu’au 20 août 2037, publiée le 5 octobre 2011 au service de la publicité foncière de [Localité 16], volume 2011 V n°1556.

Resté sans effet, ledit commandement a été publié au service de la publicité foncière du Calvados le 22 février 2024, volume 1404P01 Volume 2024 S n°14.

Ce commandement vise des droits et biens immobiliers sis à [Localité 17], dans un ensemble immobilier dénommé « la Ferme de [Localité 10] », sis lieudit [Adresse 11], comprenant plusieurs bâtiments, pour une contenance totale de 2ha 2a 81 ca, cadastré section [Cadastre 9] lieudit “[Adresse 2]”, section B n°[Cadastre 3] “lieudit [Localité 12]” et section B n°[Cadastre 6] “lieudit [Localité 12]”, à savoir :

*Lot n°308 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété

Dans le bâtiment C, escalier 4, au premier étage, dégagement porte gauche, un appartement comprenant : entrée, séjour avec coin cuisine, une chambre, salle de bains, wc et balcon ;

Et les 129/10.000èmes des parties communes générales ;

Et les 61/1.000èmes des parties spéciales du bâtiment ;

*Lot n°719 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété

Un emplacement de parking extérieur ;

Et les 5/10.000èmes des parties communes générales.

L’état descriptif de division et les statuts de l’association syndicale de copropriétaires ont été publiés le 21 mars 2008 au service de la publicité foncière de [Localité 16], volume 1404P05 2008 P n°1631.

Un procès-verbal de description des lieux a été dressé le 9 février 2024 par maître [B] [Z], commissaire de justice, et le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire de Lisieux le 19 avril 2024.

Par acte en date du 17 avril 2024, la Caixa Geral de Depositos a assigné M. [H] à l’audience du 23 mai 2024, devant le juge de l’exécution, aux fins, notamment, de voir fixer sa créance et d’ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis.

Dénonce du commandement litigieux a été faite au Cic Est, créancier inscrit, par acte délivré le 18 avril 2024. Ce dernier a déclaré, le 23 mai 2024, une créance de 82 270,37 euros.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par jugement du 26 juin 2025, le juge de l’exécution a statué sur les différents moyens soulevés par les parties, et a fait droit à la demande d’autorisation de vente amiable formée par M. [H]. La date de l’audience de rappel a été fixée au 16 octobre 2025 pour vérification du principe et des modalités de la vente.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 ocotbre 2025, le débiteur saisi demande au juge de l’exécution, au visa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, de :

À titre principal :

— autoriser une nouvelle tentative de vente amiable pour une durée de trois mois, soit

jusqu’au 16 janvier 2026,

— fixer le prix minimum net vendeur à 130 000 euros, ce prix correspondant à la valeur vénale réelle du bien dans sa situation actuelle et offrant une chance raisonnable de susciter l’intérêt d’un acquéreur,

— renvoyer l’affaire à toute date qu’il plaira au Juge de fixer aux fins de constatation de la vente amiable ou, à défaut, d’orientation vers la vente forcée,

— rappeler que le prix de vente et toutes sommes acquittées par l’acquéreur devront être consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

— dire que l’acte authentique de vente devra mentionner la présente procédure de saisie immobilière et les modalités de vente fixées par le présent jugement,

À titre subsidiaire, en cas de vente forcée :

— fixer la mise à prix à 110 000 euros, ce prix tenant compte de la situation très dégradée du bien, de la copropriété et de la nécessité de susciter l’intérêt d’enchérisseurs,

En tout état de cause :

— débouter la Caixa Geral de Depositos et le Cic Est de toutes demandes plus

amples ou contraires aux présentes,

— condamner la Caixa Geral de Depositos à payer à M. [H] la

somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur le fond, M. [H] sollicite l’autorisation pour une nouvelle tentative de vente amiable à un prix révisé, soit 130 000 euros, au motif que le prix initial aurait été trop élevé compte tenu de la réalité du marché et de la situation, qu’il qualifie de particulièrement dégradée, de la copropriété au sein de laquelle se situe le bien objet de la présente procédure. A l’appui de cette prétention, il fait valoir que si le juge de l’exécution ne peut répondre favorablement à sa demande en application R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’il ne dispose d’aucune engagement écrit d’acquisition, ledit juge détiendrait un pouvoir d’adaptation aux termes des dispositions du code de l’organisation judiciaire.

À titre subsidiaire, il sollicite qu’au cas où la vente forcée serait ordonnée, la mise à prix soit fixée au maximum à la somme de 110 000 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le même jour, la Caixa Geral de Depositos demande au juge de l’exécution, au visa des articles R.311-1, L.322-1, R.322-21, R.322-25 et R.322-26 et suivants,L.322-6 et R.322-47 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— Juger irrecevables les demandes de M. [H],

— Subsidiairement, débouter M. [H] de ses demandes,

En tout état de cause :

— Ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la saisie sur la mise à prix de soixante cinq mille euros (65 000 euros),

— Fixer la date d’adjudication,

— Désigner la Selarl [M] et [Z], commissaires de justice associés à [Localité 10], ou tel autre commissaire de justice qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

— Dire que le commissaire de justice commis pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— Autoriser une publicité supplémentaire sur internet,

— Condamner M. [H] à payer à la Caixa Geral de Depositos la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Sur le fond, le créancier poursuivant invoque, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes de M. [H] formée en méconnaissance des dispositions de l’article R. 322-15 du code précité. A titre subisidiaire, il sollicite son débouté, au visa des articles R. 322-21 et R. 322-25 du code précité, et que soit ordonnée la vente forcée en fixant la mise à prix à la somme de 65 000 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge, à défaut de pouvoir constater la vente amiable, ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R.322-22.

L’article R.322-21 du même code dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

L’article R.322-22, alinéas 3 et 4, du même code dispose que lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits. La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel.

À titre liminaire, il convient de rappeler que les dispositions précitées sont impératives.

En l’espèce, il n’a été justifié à l’audience de rappel d’aucun acte de vente conclu conformément aux termes du jugement du 26 juin 2025.

Si, en application de l’article R.322-21, alinéa 4, du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, à l’audience de rappel, accorder un délai supplémentaire, dans la limite de trois mois, au débiteur justifiant d’un engagement écrit d’acquisition afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, il échet toutefois de constater que de telles conditions ne sont pas ici réunies en l’espèce, faute pour M. [H] de tout engagement écrit afférent à la vente de bien objet de la présente procédure.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la défaillance du débiteur saisi dans la mise en œuvre de la vente amiable des biens immobiliers saisis, de la débouter de l’ensemble de ses demandes et d’ordonner, en conséquence, la vente forcée selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Enfin, il sera néanmoins rappelé aux parties que, conformément au second alinéa de l’article L.322-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits ainsi que le créancier mentionné au 1° de l’article 2374 du code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [T] [N] [J] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers décrits au commandement, propriété de M. [T] [N] [J] [H], désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe de ce tribunal le 19 avril 2024 ;

FIXE l’audience d’adjudication au 19 mars 2026 à 09 heures ;

RENVOIE l’affaire à cette date sans nouvelle convocation ;

MENTIONNE le montant retenu pour la créance du poursuivant à la somme de 287 546,35 euros arrêtée à la date du 20 novembre 2023 ;

DIT que le créancier poursuivant organisera la visite du bien saisi avec le concours du commissaire de justice territorialement compétent de son choix, lequel pourra s’adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, le jour de son choix, à charge de prévenir le saisi et tout occupant au moins quinze (15) jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et lettre simple, et dit qu’il nous en sera référé en cas de difficulté, ces modalités de visite étant applicables en cas de réitération des enchères ou de surenchère ;

DIT que la publicité de la vente se fera conformément aux règles édictées par les articles R. 322-31 et R. 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, et DIT qu’il sera procédé à une insertion légale dans le journal « Ouest France », à trois insertions sommaires dans les journaux « Le Pays d'[Localité 8] », « Ouest France » et le « Le Journal des Encheres » avec parution sur le site internet « licitor.com » comprise dans le prix sans supplément ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que les frais de poursuite seront taxés par le juge et annoncés publiquement avant l’ouverture des enchères.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION