Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00135 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOK4

JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148, agissant poursuites et diligences de son directeur général et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Madame [L] [H],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [B] [F],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 27 décembre 2021, Monsieur [I] [A] a donné en location à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (maison individuelle) moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 880,00 euros, outre une provision sur charges de 15,00 euros par mois.

Par acte sous seing privé daté du 16 décembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] à l’égard du bailleur.

Le 16 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] un commandement de payer la somme principale de 4 736,68 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 janvier 2025.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d’impayé le 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait assigner Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] devant la présente juridiction aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail susvisé,ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 4 736,68 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur production des quittances subrogatives correspondantes, jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal,condamner solidairement Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2025.

Le 21 mai 2025, le dossier de surendettement des locataires a été déclaré recevable.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 08 septembre 2025 et a été renvoyée à celles des 03 novembre 2025 et 05 janvier 2026.

À l’audience du 5 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses demandes par la voix de son avocat, précisant que le montant actualisé de l’impayé est de 6 444,21 euros, à la date du 27 novembre 2025. Elle s’oppose à tout « sursis à statuer ».

Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] sont représentés par leur avocat. Ils sollicitent principalement de voir ordonner la suspension des poursuites jusqu’à la décision définitive qui sera prise par la commission de surendettement des particuliers du CALVADOS. Subsidiairement, ils demandent le bénéfice d’un délai de grâce à hauteur de 100,00 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

Vu l’article 445 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Il est de droit constant, en application de l’article 2306 du code civil, que la caution a qualité pour agir tant en paiement qu’en résiliation du bail dès lors qu’elle est en mesure de justifier qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Tel est le cas en l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiant par la production de décomptes et quittances subrogatives avoir procédé à des paiements au bénéfice du bailleur, en lieu et place du locataire défaillant.

Il apparaît que l’assignation a été délivrée aux locataires (le 17 avril 2025) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 17 janvier 2025) ; que l’audience initiale (le 8 septembre 2026) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 22 avril 2025) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

Sur le principe de la résiliation du contrat de bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] un commandement de payer la somme de 4 736,68 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

La dette n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 16 mars 2025.

La recevabilité du dossier de surendettement des locataires est intervenue postérieurement à cette date, le 21 mai 2025, de sorte qu’elle n’a pas pu suspendre l’exigibilité de la dette en temps utile pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale des locataires est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette, quittances subrogatives) que Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] restent lui devoir la somme de 6 444,21 euros, arrêtée au 29 décembre 2025.

Le décompte actualisé du 29 décembre 2025 atteste de l’entière prise en compte des paiements allégués par les locataires, et notamment ceux de septembre 2025 et octobre 2025.

La demande en paiement sera donc accueillie en totalité, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les conséquences de la procédure de surendettement

La suspension des poursuites résultant de la procédure de surendettement ne s’oppose aucunement à ce que le créancier obtienne un titre exécutoire – dont seule l’exécution est suspendue.

Aux termes de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locataires bénéficient d’une décision de recevabilité de leur dossier de surendettement, et qu’ils ont repris les paiements courants du loyer et des charges au jour de l’audience, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il est constant que les locataires bénéficient d’une décision de recevabilité de leur dossier de surendettement, en date du 21 mai 2025 ; et il n’est pas contesté qu’ils ont repris le paiement du loyer et des charges courants à la date de l’audience.

Aucune des deux parties, assistées de leurs conseils respectifs, n’a fait connaître les suites ultérieures de la procédure de surendettement.

Par conséquent, il convient de donner application au texte précité comme il sera dit au dispositif.

L’octroi de ce délai et, plus généralement, de ceux résultant spécialement de la procédure du surendettement rend sans objet les délais de droit commun sollicités par les défendeurs : la demande en ce sens sera donc rejetée.

***

En application de l’article 24 VII. de la loi précitée du 06 juillet 1989, l’octroi de délai de paiement emporte une suspension de la clause résolutoire et de l’exigibilité de la dette, permettant à la locataire de se maintenir dans le logement loué et de régler progressivement la somme due.

Si les délais de paiement sont pleinement respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se trouve ainsi maintenu ; aucune expulsion n’intervient.

Au contraire, en cas de défaut de paiement intégral d’une seule mensualité aménagée ou des loyers et charges courants à leur exacte échéance, la clause résolutoire reprend son plein effet ; le bail est alors résilié sans nouvelle formalité et l’intégralité des sommes restant dues devront être immédiatement payées.

Sur l’indemnité d’occupation en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire

En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, la cessation du bail provoquée par sa résiliation met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Il n’en demeure pas moins que la poursuite de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble constitue une faute civile indemnisable en application de l’article 1240 du code civil.

Aussi, Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] devront payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, et ce du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; afin toutefois d’obvier à tout risque de paiement indu et/ou de double réclamation à l’encontre des preneurs, cette condamnation sera limitée à hauteur des sommes effectivement réglées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur, sur production préalable d’une quittance subrogative pour chaque période de paiement concernée.

Sur l’expulsion en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire

En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, en conséquence de la résiliation du contrat de bail, les locataires devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la solidarité passive entre les locataires

L’article 1310 du code civil dispose que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, les locataires ne contestent pas être tenus solidairement, de sorte que les condamnations pécuniaires seront prononcées solidairement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens limitativement énumérés au dispositif.

En revanche, compte tenu des situations économiques respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du bail soutenue par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la clause résolutoire du contrat de bail susvisé, daté du 27 décembre 2021, conclu entre Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F], d’une part, et Monsieur [I] [A], d’autre part, pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (maison individuelle) a produit son effet le 16 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de ladite clause résolutoire en raison du délai de paiement accordé ci-après et DIT que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] respectent intégralement les modalités de ce délai ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 444,21 euros, au titre des loyers et charges, et/ou de l’indemnité d’occupation versée par elle au bailleur, somme arrêtée au 29 décembre 2025, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

SUSPEND l’exigibilité de cette dette jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] doivent continuer à payer intégralement et ponctuellement leurs loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut du règlement intégral des loyers et charges courants au plus tard à leur exacte échéance, pendant le cours du délai ci-dessus défini, la clause résolutoire retrouvera son plein effet sans nouvelle formalité et la suspension d’exigibilité, en ce qu’elle résulte du présent jugement, sera non avenue ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les délais de paiement accordés dans le cadre de la procédure de surendettement ont vocation à se substituer à ceux prévus par la présente décision ;

RAPPELLE qu’en cas d’effacement total ou partiel de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement, cette décision d’effacement prime le présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] de leur demande de délai de grâce sur 36 mois ;

DIT en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, que Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] devront quitter les lieux et pourront être expulsés selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] et de tous occupants de leur chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au loyer courant, charges en sus, avec indexation contractuelle le cas échéant, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans la limite des sommes effectivement versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur à ce titre, ces paiements devant être justifiés par la production préalable d’une quittance subrogative pour chaque période concernée ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tirée de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [L] [H] et Monsieur [B] [F] aux dépens de l’instance, limitativement constitués du coût tarifé :

de la signification du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,de la signification de l’assignation et de sa notification en préfecture, à l’exclusion des éventuels honoraires de rédaction et de placet de cet acte,de la signification du présent jugement ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,