N° RG 25/00166 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Y2I 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Commune [Localité 8] [Localité 4], représenté par son Maire en exercice, domiciliée en cette qualité en Mairie, [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : la SELARL LEXCAP

Copie à : Monsieur [D] [Y], M. le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2020, la mairie de [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 564,28 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la Commune de SAINT PIERRE QUIBERON a fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du15 mai 2025 pour voir:

— constater que Monsieur [Y] [D] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 14 novembre 2024 dans le délai de deux mois imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,

— a titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour manquement par Monsieur [Y] [D] à ses obligations de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [Y] [D] à lui payer:

— la somme de 20103,68 euros au titre de l’arriéré de loyers,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, la COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 21816,30 euros, mois de mai 2025 inclus.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Y] [D] a indiqué ne pas contester le montant réclamé. Il a cependant indiqué avoir repris le paiement du loyer avant l’audience et a fait état d’une décision du 27 mars 2025 de la commission de surendettement du Morbihan ayant déclaré son dossier recevable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La COMMUNE DE SAINT PIERRE DE QUIBERON sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [Y] [D] à lui verser la somme de 21816,30 euros suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [Y] [D] a indiqué au cours de l’audience avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué un virement au mois de mai 2025 pour payer son loyer courant. Il a justifié de ce versement au cours du délibéré, comme il y avait été autorisé.

Monsieur [Y] [D] sera en conséquence condamné à payer à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 21816,30 – 564,28 = 21252,02 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 5] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte locatif faisant apparaître une dette locative d’un montant de 21816,30 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Monsieur [Y] [D] , présent à l’audience, a indiqué ne pas contester le décompte locatif produit aux débats en dehors de la prise en compte du virement effectué en mai 2025.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de deux mois.

Monsieur [Y] [D] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 14 novembre 2024.

Il ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la COMMUNE DE [Localité 5] à la date du 14 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que la commission de surendettement des particuliers du MORBIHAN a rendu le 27 mars 2025 au profit de Monsieur [Y] [D] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement.

Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction, et il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris.

Il convient de faire application des dispositions précitées.

En application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [Y] [D] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 100 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [Y] [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 564,28 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [Y] [D].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [D] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Y] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties justifient de débouter la COMMUNE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [Y] [D] à régler à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 21252,02 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Autorise Monsieur [Y] [D] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de 100 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [Y] [D] , la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la COMMUNE DE [Localité 5] à la date du 14 janvier 2025

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [Y] [D] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [Y] [D] une indemnité mensuelle d’occupation de 564,28 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Y] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute la COMMUNE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Y] [D] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE