TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/02168

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGAD

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Janvier 2020

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

La société [Adresse 18] anciennement dénommée SNC CERS

[Adresse 7]

[Localité 14]

[Localité 12]

représentée par Maître Bylitis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883

DÉFENDEURS

SCP JEAN-LUC [Z]-DELPHINE

LOISEAU-PRIEUR-BARBARA THOMAS-DAVID

[Adresse 15]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.C.I. [D]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Madame [Y] [V] [A] [G] [T] [K] veuve [O] [F]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Décision du 25 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/02168 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGAD

Madame [U] [L] [E] [F]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Monsieur [R] [I] [B] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés tous quatre par Maître Marc MANCIETde la SELARL MBS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0002

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

*******

EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 6 mai 2019, [O] [F] a vendu à la SCI [D] le lot n°204, donné à bail commercial à la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES (la société CERS), de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à Paris 13ème.

Soutenant que cette vente était intervenue en violation de son droit de préférence prévu par l’article L 145-46-1 du code de commerce, la société CERS a fait assigner par actes du 23 janvier 2020 devant le tribunal judiciaire de Paris [O] [F] et la SCI [D] aux fins de :

«  Vu l’articIe X du code civil,

Vu l’articIe L. 145-46-1 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

ll est demandé au tribunal judiciaire pour les causes et raisons sus énoncées,

DIRE et JUGER nul l’acte de vente intervenu le 06 mai 2019 et portant sur le lot n° 204 de l’état descriptif de division de la résidence [24] ;

DIRE et JUGER que c’est à tort que les vendeurs n’ont pas purgé le droit de préférence ouvert par l’article L.145-46-1 du Code de commerce au profit de la société CERS ;

PRENDRE ACTE de ce que la société CERS a consigné auprès de son Conseil les montants des loyers dus depuis les actes de vente litigieux;

CONDAMNER in solidum les parties défaillantes à supporter les entiers dépens de la présente instance ainsi que les CONDAMNER chacune à 2.000 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. "

L’affaire, enregistrée sous le n° de RG 20/01127, a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance d’incident en date du 11 janvier 2021, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes formées à titre incident par la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES à l’encontre de Mme [F], non partie à la procédure,

— déclaré irrecevable la demande de la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES en nullité de l’acte de vente intervenu le 6 mai 2019 entre M. [F] et la SCI [D] et portant sur le lot n° 204 de l’état descriptif de division de la résidence [24], sise [Adresse 1] et [Adresse 5] à Paris 13ème,

— dit que l’instance opposant la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES, d’une part, et M. [F] et la SCI [D], d’autre part, est éteinte et constaté le dessaisissement du tribunal,

— déclare irrecevable par voie de conséquence la demande en paiement de provision formée par la SCI [D] à l’encontre de la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES,

— condamné la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 15 septembre 2021 de la cour d’appel de Pairs, la demande en nullité formée par la la société COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES a été déclaré recevable, et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal judiciaire de Paris, devant lequel elle été inscrite à nouveau au rôle ,sous le n° de RG 22/02168.

Par exploit d’huissier en date du 25 juillet 2022, les consorts [F] et la SCI [D] ont assigné en intervention forcée la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID. Cette affaire a été enregistrée sous le n° de RG 22/10240.

Le 11 octobre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures.

[O] [F] est décédé le 19 décembre 2022, laissant pour lui succéder son épouse [Y] [F], sa fille [U] [F] et son fils [R] [F].

Par conclusions en date du 22 juin 2023, [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] sont intervenus volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société [Adresse 18], anciennement la société CERS, demande au tribunal de :

«  Vu l’article 28-4°, c du décret du 4 janvier 1955 ;

Vu l’article L145-46-1 du Code de Commerce,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

PRENDRE ACTE du changement de dénomination de la société CERS devenue [Adresse 18] ;

ACCUEILLIR la société ESPACE 2 RESIDENCES dans l’ensemble de ses prétentions ;

ANNULER l’acte de vente intervenu le 06 mai 2019 et portant sur le lot n° 204 de l’état descriptif de division de la résidence [24] ;

PRENDRE ACTE de ce que la société [Adresse 18] a consigné auprès de son Conseil les montants des loyers dus depuis les actes de vente litigieux ;

ANNULER le commandement de payer en date 12 février 2021 ;

DEBOUTER M. [O] [F] et la SCI [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum les défenderesses à supporter les entiers dépens de la présente instance ainsi que les CONDAMNER chacune à 2.000 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, les consorts [F] et la SCI [D] demandent au tribunal de :

«  Vu l’article L 145-24 du code de commerce

Vu l’article L145-46-1 du Code de commerce,

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil

Vu les articles 1217 et 1240 du code civil

Vu l’article 31 du code de procédure civile

Déclarer [Y], [U] et [R] [F] recevables en leur intervention volontaire aux lieu et place de M. [O] [P].

Recevoir les consorts [F] et la SCI [D] en leurs demandes reconventionnelles et y faisant droit :

Dire et juger que la clause résolutoire du bail de la société [Adresse 18] a été acquise le 12 mars 2021 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail.

En tous les cas, ordonner l’expulsion de la société ESPACE 2 RESIDENCES du studio (lot TR41) dans l’ensemble immobilier à usage de résidence service, sis à [Adresse 23] [Adresse 6], ainsi que celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 20] Armée.

Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société défenderesse ;

Condamner la société [Adresse 18] à payer à la société [D], les sommes suivantes :

— La somme de 25 052 € au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2021

— une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération complète des lieux

Déclarer la société [Adresse 18] irrecevable en sa demande, faute d’intérêt à agir.

Subsidiairement dire et juger que le droit de préemption de l’article L 145-46-1 ne trouvait pas application à la vente intervenue entre M. [F] et la SCI [D].

En conséquence, déclarer la société [Adresse 18] mal-fondée en ses demandes et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

Subsidiairement, pour le cas où le Tribunal ne constaterait pas l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la société Espace 2 Résidences, condamner celle-ci à payer, soit à la SCI [D], soit aux consorts [F] – selon que le Tribunal annulera ou non la vente – la somme de 27 702 €, provisoirement arrêtée au 31 décembre 2023, outre les sommes courus depuis jusqu’au jour de la décision à intervenir.

Très subsidiairement, pour le cas où le Tribunal ferait droit à la demande de nullité de la vente, déclarer les consorts [F] et la société [D] recevables et bien fondés en leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP Jean-Luc [Z], Delphine LOISEAU-PRIEUR et Barbara THOMAS-DAVID et y faisant droit, condamner cette dernière à payer :

o la SCI [D] :

— Les frais et honoraires de la vente : 7000 €

— Le coût du prêt : 3 905,60 €

— Les charges de copropriété réglées depuis son acquisition : 3 508,35 €

o Aux consorts [F] :

— Les frais et honoraires de la vente : 7000 €

— les frais et intérêts au taux d’intérêt et d’assurance pratiqués par les banques,

au jour de la décision à intervenir pour emprunter 80 000 €

Dans tous les cas, condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la société [Adresse 19] et la SCP Jean-Luc [Z], Delphine LOISEAU-PRIEUR et Barbara THOMAS-DAVID ou l’une à défaut de l’autre, à payer la somme de 4 000 € à [Y], [U] et [R] [F], et la somme de 4 000 € à la SCI [D], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner pareillement en tous les dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID demande au tribunal de :

«  Vu l’acte introductif d’instance,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil,

DIRE ET JUGER que les trois éléments constitutifs de la responsabilité civile professionnelle de la SCP [Z] ne sont pas réunis,

DEBOUTER les consorts [F] et la SCI [D] de leurs demandes dirigées contre le SCP [Z],

CONDAMNER in solidum les consorts [F] et la SCI [D] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER in solidum les consorts [F] et la SCI [D] aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.

A l’audience du 21 janvier 2025, le tribunal a mis au débat l’irrecevabilité de la demande des consorts [F] et la SCI [D] tendant à déclarer les demandes de la société [Adresse 18] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, cette fin de non-recevoir n’ayant pas été présentée au juge de la mise en état.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il n’y a pas non plus lieu de spécifiquement statuer pour déclarer [Y], [U] et [R] [F] recevables en leur intervention volontaire aux lieu et place de M. [O] [P], aucune fin de non-recevoir n’étant élevée contre cette intervention volontaire.

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir formée par les consorts [F] et la SCI [D]

Aux termes de l’article 789-6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir formée par conclusions adressées au tribunal postérieurement à la désignation du juge de la mise en état et avant son dessaisissement doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande de la société ESPACE 2 RESIDENCES de nullité de la vente du lot 204 de la résidence [24]

Au soutien de sa demande de prononcer la nullité de la vente du lot n° 204 de la résidence [24] en date 6 mai 2019, la société [Adresse 18] fait valoir que l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’a pas été respecté, la privant de son droit de préférence. Elle soutient en effet que les dispositions de l’article L.145-46-1 précité devaient s’appliquer, dès lors que le bien vendu est à usage commercial, et non d’habitation, comme l’a faussement affirmé le notaire. Elle fait valoir ainsi que l’exploitation de la résidence revêt une nature commerciale, en raison des services qu’elle fournit.

En outre, la société ESPACE 2 RESIDENCES souligne que la clause résolutoire du bail, invoquée par la SCI [D] pour justifier les commandements de payer, est inexistante dans le bail renouvelé le 16 juillet 2007. Elle affirme aussi que les commandements de payer ont été délivrés de mauvaise foi, dans le but de faire échec à la revendication légitime de son droit de préférence. La société [Adresse 18] argue que les manœuvres de la SCI [D] visent à reprendre les lieux sans indemnité, ce qui constitue une mauvaise foi manifeste.

La SCI [D] avance plusieurs moyens contre la demande de nullité de la vente formulée par la société [Adresse 18]. Tout d’abord, la SCI [D] souligne que depuis qu’elle est propriétaire du studio, la société locataire a cessé de régler les loyers et charges, prétextant la nullité de la vente. En conséquence, un commandement de payer a été délivré le 12 février 2021, et faute de règlement, la clause résolutoire du bail a été acquise le 12 mars 2021. La SCI [D] argue que, du fait de cette résiliation, la société [Adresse 18] n’est plus recevable à invoquer la nullité de la vente, car elle ne peut plus bénéficier du droit de préemption.

Ensuite, la SCI [D] conteste l’argument de la société [Adresse 18] selon lequel la clause résolutoire ne figurait pas sur l’acte de renouvellement du bail de 2007. La SCI [D] affirme que cet acte n’étant pas signé, seul le bail d’origine, comprenant une clause résolutoire, est régulier. De plus, elle soutient que même si l’acte de renouvellement a été exécuté, l’absence de signature indique que M. [O] [F] n’en a pas accepté les termes, sauf pour le principe du renouvellement et du nouveau loyer. Par conséquent, la clause résolutoire du bail d’origine a été reconduite.

La SCI [D] réfute également l’accusation de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, affirmant qu’il n’y a pas de mauvaise foi à exiger le paiement de loyers dus. Elle soutient que la société [Adresse 18] reste débitrice des loyers et charges, que la vente soit annulée ou non, et que les loyers perçus jusqu’à la date de décision resteront acquis à la SCI [D], conformément à l’article 549 du code civil.

En outre, la SCI [D] fait valoir que la société [Adresse 18] ne peut retenir le paiement des loyers et charges de sa propre initiative sans autorisation du Tribunal, et que la consignation des loyers chez son propre conseil ne suspend pas les effets de la clause résolutoire.

Subsidiairement, la SCI [D] argue que le droit de préemption de l’article L 145-46-1 du code de commerce ne s’applique pas à la vente en question, car selon le règlement de copropriété, le lot est affecté à l’habitation et non à une activité commerciale. Elle cite un jugement de la [16] pour appuyer que seuls les locaux où une activité commerciale est exercée bénéficient de ce droit.

Très subsidiairement, la SCI [D] estime que la société [Adresse 18] commet un abus de droit, affirmant que cette dernière était informée du souhait de M. [F] de vendre le lot et n’a jamais manifesté son intention de l’acquérir avant la réalisation de la vente, ce qui indique un manque d’intérêt légitime à agir.

Sur ce,

L’article L.145-46-1 ancien du code de commerce, dans sa version applicable en l’espèce, énonce que " Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. "

Il est constant que l’écrit n’est pas requis à peine de validité du bail commercial, lequel peut donc être verbal, mais doit être prouvé.

En l’espèce, il est d’abord observé que les moyens des consorts [F] et la SCI [D] tendant à dire que la société [Adresse 18] n’est plus recevable à invoquer à son profit les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce sont inopérants, dès lors qu’il n’est pas soutenu que celle-ci était débitrice d’un quelconque arriéré de loyer à la date de la vente litigieuse. Au surplus, le fait allégué qu’elle ne soit plus locataire à la date de l’acte introductif de la présente instance est une fin de non-recevoir, laquelle a été déclarée irrecevable par la présente décision (cf. supra) faute d’avoir été présentée au juge de la mise en état. Surabondamment, il est observé que l’absence de qualité de locataire ne traduirait en tout état de cause pas un défaut d’intérêt à agir, mais de qualité à agir, l’action en nullité sur le fondement de l’article L.145-46-1 du code de commerce étant une action attitrée.

Se pose donc la question de déterminer si l’article L.145-46-1 du code de commerce s’applique à la vente litigieuse, en déterminant si le bien vendu constitue un local commercial.

Il est constant que l’exploitation d’une résidence revêt un caractère commercial lorsqu’elle s’accompagne de la fourniture de services à ses occupants.

Le règlement de copropriété indique que le bien vendu est à usage d’habitation. Toutefois, la société ESPACE 2 RESIDENCES a conclu un bail commercial portant sur le bien vendu, et il n’est utilement contesté qu’elle y exploite une activité de résidence de service. En effet, si les consorts [F] et la SCI [D] soutiennent que les biens loués sont à usage d’habitation d’étudiants, le bail du 23 décembre 1998 indiquait notamment « Le PRENEUR s’engage à offrir, aux clients de sa résidence, les services permettant l’assujettissement des loyers du présent bail à la TVA, conformément à l’article 261-4 du CGI ».

Il s’ensuit que l’activité de la société [Adresse 18] revêt donc un caractère commercial, et que les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce sont applicables. Le fait soutenu par les défendeurs, même à le supposer avéré, que la demanderesse n’ait jamais fait état de son souhait d’acquérir le bien quoiqu’informée du souhait de [O] [F] de céder son lot de copropriété ne peut caractériser un abus du droit de demander la nullité de la vente, les dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce étant d’ordre public.

En l’absence de notification en temps utile au preneur de son droit de préférence, il y a donc lieu de prononcer la nullité de la vente du 20 mai 2019.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [F] et la SCI [D] dirigées contre la société [Adresse 18]

Les consorts [F] et la SCI [D] sollicitent à titre principal principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail. Ils sollicitent en outre l’expulsion de la société [Adresse 18], et la fixation d’une indemnité d’occupation de 800 euros mensuels.

Ils considèrent que la clause résolutoire du bail est acquise à la date du 12 mars 2021, faute de règlement des loyers malgré le commandement de payer délivré le 12 février 2021.

A titre très subsidiaire, ils demandent de condamner la société ESPACE 2 RESIDENCES à payer soit aux consorts [F] soit à la SCI [D], suivant l’annulation ou non de la vente, la somme de 27.702 euros arrêtée au 31 décembre 2023 au titre des loyers.

La société [Adresse 17] estime que le commandement délivrée le 12 février 2021, dont elle sollicite la nullité, est irrégulier pour plusieurs motifs :

— la clause résolutoire qu’il vise n’est pas stipulée au bail ;

— cet acte a été délivré de mauvaise foi pour tenter de faire obstacle à l’exercice légitime

par la société ESPACE 2 RESIDENCES de la revendication de son droit de préférence ;

— du fait de la nullité de la vente, il n’a pas été délivré par le propriétaire du lot mais par

un simple possédant ;

— le montant de l’arriéré locatif qu’il vise est erroné.

Elle fait valoir en outre qu’elle a consigné le montant des loyers.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que :

«  Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L’article 1741 du même code énonce que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes de l’article 1225 du code civil :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ".

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par ailleurs, il est constant que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir, gravité dont l’appréciation relève de la souveraineté des juges du fond

En l’espèce, s’agissant d’abord de la demande de la société [Adresse 18] d’annuler le commandement de payer, il est constant que la demande de nullité d’un commandement de payer est une exception de procédure laquelle relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état conformément à l’article 789-1° du code de procédure civile. Par conséquent, cette demande de nullité formée par la société ESPACE 2 RESIDENCES sera déclarée irrecevable.

S’agissant ensuite de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, il est constant que le commandement de payer les loyers a été délivré le 12 février 2021 par la SCI [D] à la société CERS, désormais nommée [Adresse 18].

Ledit commandement se fondant sur le bail formé entre les parties, et la SCI [D] n’ayant pas la qualité de bailleresse puisque la vente à celle-ci du bien a été annulée, ce commandement qui n’émane pas du bailleur n’emporte donc aucun effet, et n’a pu permettre l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu à examen des autres moyens de la société [Adresse 18] quant aux carences alléguées du commandement de payer, la demande des consorts [F] et la SCI [D] de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial sera rejetée.

S’agissant ensuite de la demande de résiliation judiciaire dudit bail commercial, il apparaît que s’il n’est pas contesté que la société [Adresse 18], anciennement dénommée SNC CERS n’a pas réglé les loyers, ceux-ci lui ont été demandés par la SCI [D], laquelle n’était pas propriétaire du bien compte tenu de la nullité de la vente prononcée par la présente décision. Il apparaît en outre que la société [Adresse 18] justifie avoir consigné le montant des loyers, pour un montant total de 29.981,80 euros. Il s’ensuit que si la société ESPACE 2 RESIDENCES, anciennement dénommée SNC CERS, a manqué à son obligation contractuelle, les éléments précités ne caractérisent pas une gravité suffisante de nature à résilier le bail commercial, laquelle apparaîtrait en l’espèce disproportionnée, de sorte que cette demande sera rejetée.

Enfin, la SNC CERS ne contestant pas être débitrice des loyers, qu’elle a d’ailleurs consignés, mais se limitant à contester le fait que ce soit la SCI [D] qui en serait créancière, celle-ci sera condamnée à payer aux consorts [F] la somme de 27.702 euros au titre des loyers dus jusqu’au 31 décembre 2023 outre les loyers courus jusqu’à la date de la présente décision.

Sur la demande des consorts [F] et la SCI [D] de dommages et intérêts dirigée contre la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID

Les consorts [F] et la SCI [D] sollicitent, en cas de nullité de la vente, de condamner la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID à leur verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

— à la SCI [D] :

* 7.000 euros, au titre des frais et honoraires de la vente,

* 3 905,60 euros, au titre du coût du prêt,

* 3 508,35 euros au titre des charges de copropriété réglées depuis son acquisition,

— Aux consorts [F] :

* 7.000 euros, au titre des frais et honoraires de la vente,

* 80.000 euros, au titre des frais et intérêts au taux d’intérêt et d’assurance pratiqués par les banques,au jour de la décision à intervenir pour emprunter.

Ils font valoir au visa des articles 1217 et 1240 du code civil que le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes auquel il prête son concours, et qu’au cas particulier c’est le défaut de mise en jeu du droit de préférence du locataire qui est la cause de la nullité de la vente.

La SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID estime au visa de l’article 1240 du code civil n’avoir commis aucune faute, estimant avoir considéré que les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce n’avaient pas vocation à s’appliquer, dès lors que le bien objet de la vente est à usage d’habitation, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété, et que Le seul bail commercial portant sur le lot litigieux et l’objet dudit bail ne suffisent nullement à rendre applicable ces dispositions.

Elle expose en outre que les sommes réclamées ne constituent pas des préjudices indemnisables, ceci au regard de l’article 1961 du code général des impôts applicable aux frais de la vente, et des dispositions de l’article L.1312-55 du code de commerce permettant la nullité de plein droit du contrat de prêt si le prêteur est partie à l’instance. Elle considère que les restitutions ne constituent pas un préjudice indemnisable, dès lors qu’elles participent à la valorisation du bien et font parties des restitutions réciproques entre vendeur et acquéreur. Elle estime que le préjudice correspondant aux " frais et intérêts au taux d’intérêt et d’assurance pratiqués par les banques, au jour de la décision à intervenir pour emprunter 80 000 € " est hypothétique, et non réel et certain.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’un acte a l’obligation de s’assurer de sa validité et de son efficacité.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

Enfin, l’article 1961 du code général des impôts énonce que :

« Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879."

En l’espèce, en ne s’assurant pas de la notification au bailleur de son droit de préemption conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce, le notaire a commis une faute dont la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID doit répondre des conséquences dommageables.

S’agissant des dommages et intérêts sollicités par la SCI [D]

Sur les frais d’acquisition

Il résulte de l’article 1961 du code général des impôts que les frais d’acquisition ne correspondent pas à un préjudice indemnisable en ce que la présente décision prononçant la nullité de la vente ouvre droit à restitution de ces frais, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur le coût du prêt

Il apparaît que le courrier du Crédit du Nord et tableau d’amortissement y étant joint qui sont produits par la SCI [D] faisant état d’un coût du prêt de 3.905,60 euros ne démontrent pas la souscription effective de ce prêt, s’agissant d’une proposition non signée par l’emprunteur, de sorte que cette seule offre de prêt ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué. Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Sur les charges de copropriété

Compte tenu de la nullité de la vente impliquant la remise en état des parties avant celle-ci, la SCI [D] n’aurait jamais dû exposer des charges de copropriété. Toutefois, alors que des dommages et intérêts résultant du paiement des charges de copropriété sont sollicités pour un total de 3.508,35 euros calculé jusqu’au 30 juin 2023, les appels de fonds qui sont produits courent jusqu’au 30 septembre 2022. Aucune preuve du paiement effectif de ces charges par la SCI [D] n’est produite, et les appels de fond ne permettent pas davantage de démontrer ce paiement, puisque le dernier appel de fonds produit pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 fait état d’un solde débiteur de 2.332,95 euros. A défaut de preuve du paiement effectif de ces charges, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant des dommages et intérêts sollicités par la SCI [D]

Sur les frais d’acquisition

Il résulte de l’article 1961 du code général des impôts que les frais d’acquisition ne correspondent pas à un préjudice indemnisable en ce que la présente décision prononçant la nullité de la vente ouvre droit à restitution de ces frais, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais et intérêts au taux d’intérêt et d’assurance pratiqués par les banques, au jour de la décision à intervenir pour emprunter 80 000 euros

Cette demande de dommages et intérêts est indéterminée, et ne saisit pas le tribunal conformément à l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les consorts [S] et la SCI [D], in solidum aux dépens.

Il n’y a pas lieu à distraction des dépens.

L’équité justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] de déclarer irrecevable la demande de la société [Adresse 18] anciennement dénommée la société CERS de nullité de la vente du 6 mai 2019 faute d’intérêt à agir ;

Ordonne la nullité de la vente intervenue entre [O] [F] en qualité de vendeur et la SCI [D] en qualité d’acquéreur reçue le 6 mai 2019 par Maître [W] [X], portant sur le lot numéro 204 correspondant au lot numéro 104 du plan (au quatrième étage, en sortant de l’ascenseur, septième porte à gauche, un studio comprenant : entrée, séjour, kitchenette, salle de bains avec water-closets, placard, et les 79/10 000èmes des parties communes générales), ce lot étant situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 22], et [Adresse 5], à savoir un immeuble construit en façade sur la [Adresse 25] et la villa Nieuport élevé d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sous-sol à usage de stationnement, avec jardin intérieur, figurant au cadastre sous les références suivantes : section CO, N°[Cadastre 2], Lieudit [Adresse 1], d’une surface de 00ha 09a et 24ca ;

Déclare irrecevable la demande de la société [Adresse 18] anciennement dénommée la société CERS de nullité du commandement de payer du 12 février 2021 ;

Rejette la demande de la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 12 mars 2021 compte tenu du commandement de payer du 12 février 2021 ;

Rejette la demande de la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] de résiliation judiciaire du bail commercial de la société [Adresse 18] anciennement dénommée la société CERS ;

Rejette les demandes de la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] d’expulsion de la société [Adresse 18] anciennement dénommée la société CERS, de fixation d’une indemnité d’occupation et de mise sous séquestre des meubles ;

Condamne la société [Adresse 18] anciennement dénommée la société CERS à payer à [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] la somme de 27.702 euros au titre des loyers dus en exécution du bail commercial jusqu’au 31 décembre 2023 ainsi qu’au paiement des loyers postérieurs jusqu’au jour de la présente décision ;

Rejette toutes les demandes de la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SCP JEAN-LUC [Z] DELPHINE LOISEAU-PRIEUR BARBARA THOMAS-DAVID ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SCI [D], [Y] [F], [U] [F] et [R] [F] in solidum aux

dépens ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 21] le 25 Mars 2025

La Greffière Le Président